Mashkanta Nicht-Resident 2026: Immobilienkredit in Israel aus Frankreich erhalten

Mashkanta: Definition und Funktionsweise

Mashkanta (משכנתא) ist der hebräische Begriff für ein Hypothekendarlehen. Es entspricht exakt dem französischen Immobilienkredit, weist jedoch einige Besonderheiten des israelischen Bankensystems auf. Die Mashkanta wird durch eine erstrangige Hypothek gesichert, die im Tabo (Grundbuch) auf die finanzierte Immobilie eingetragen wird.

Der Mashkanta-Markt in Israel wird von den fünf größten Banken des Landes dominiert, die alle über spezialisierte Abteilungen für Nichtansässige verfügen. Die Vergabebedingungen, Zinssätze und Höchstbeträge unterscheiden sich je nach Aufenthaltsstatus, Nationalität und finanziellen Möglichkeiten.

Für französische Käufer, die eine Wohnung in Israel kaufen möchten, ist die Mashkanta ein wesentliches Instrument, das bis zu 50 % des Immobilienwerts finanzieren kann und so die notwendige Eigenkapitalquote reduziert.

Bedingungen für die Kreditvergabe an Nichtansässige 2026

Israelische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige unter bestimmten, strengeren Bedingungen als für Ansässige. Hier sind die Zulassungskriterien für 2026:

Mindestanteil Eigenkapital: 50% des Immobilienwerts. Dies ist die strengste Regel für Nichtansässige. Bei einer Immobilie im Wert von 2 Millionen Schekel müssen Sie mindestens 1 Million Schekel an Eigenmitteln vorweisen.

Rückzahlungsfähigkeit: Die monatlichen Raten dürfen je nach Bank 30% bis 40% Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dieses Verhältnis wird auf Basis Ihres Einkommens in Euro berechnet, umgerechnet in Schekel zum Tageskurs der Analyse.

Berufliche Stabilität: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag (CDI) von mindestens 2 Jahren oder 3 Jahre Tätigkeit für Selbständige, mit positiven und wachsenden Bilanzen.

Alter: Die Laufzeit des Kredits darf Ihr 75. Lebensjahr nicht überschreiten. Konkret: Wenn Sie 55 Jahre alt sind, beträgt die maximale Laufzeit Ihrer Mashkanta 20 Jahre.

Bankhistorie: Keine Zahlungsausfälle, kein Eintrag bei der Banque de France, keine laufende Überschuldung.

Maximaler LTV: 50% für Nicht-Residenten

Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist der Prozentsatz des Immobilienpreises, den die Bank zu finanzieren bereit ist. Für Nicht-Residenten ist der maximale LTV durch die Vorschriften der Bank Israel auf 50% begrenzt, im Vergleich zu 70% bis 75% für Residenten.

Diese 50%-Grenze ist gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar, unabhängig von der Qualität Ihres Antrags. Einige Banken berücksichtigen jedoch den Schätzwert der Immobilie (und nicht den Kaufpreis) bei der Berechnung des LTV. Liegt die Schätzung über dem gezahlten Preis — was bei Neubauten häufig vorkommt — kann der tatsächlich geliehene Betrag etwas über 50% des Kaufpreises liegen.

Vergleichstabelle der LTV nach Käuferprofil:

Feste vs. variable Zinssätze: Vergleich 2026

Die israelische Mashkanta bietet dank ihres Streckensystems (Masloulim) eine einzigartige Flexibilität. Jeder Kredit besteht aus mehreren kombinierten Strecken, jede mit eigenem Zinssatztyp und Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung.

Fester Shekel-Zinssatz (Kvoua): zwischen 4,8% und 5,8% im März 2026. Dies ist die sicherste Strecke — Ihre monatlichen Raten sind für die gesamte Laufzeit garantiert. Ideal für Nichtansässige, die volle Planbarkeit wünschen.

Variabler Prime-Zinssatz (Prime ±): Prime (aktuell 6,0%) ± ein verhandelter Aufschlag. Im März 2026 liegen die Angebote zwischen Prime -0,5% (5,5%) und Prime +0,5% (6,5%). Der Zinssatz ändert sich mit jeder Entscheidung der Bank of Israel.

Indexierter Festzins (Kvoua Tzamoud): zwischen 3,2% und 4,0%, aber an den Verbraucherpreisindex (Madad) gekoppelt. Bei hoher Inflation steigen Ihre Monatsraten. Interessant, wenn die Inflation niedrig bleibt.

Variabler Libor/Euribor-Zinssatz: zwischen 4,0% und 5,5%, gekoppelt an internationale Interbanken-Zinssätze. Reserviert für Kreditnehmer, die ihr Einkommen in Fremdwährungen erhalten.

Die Vorschriften verlangen, dass nicht mehr als 33% des Kredits auf eine einzige Strecke konzentriert werden. Ihr Makler oder Bankberater stellt eine optimale Mischung zusammen, die zu Ihrem Risikoprofil passt.

Banken, die an Franzosen verleihen

Alle großen israelischen Banken bieten Mashkantaot für französische Nichtansässige an, jedoch mit unterschiedlichen Service- und Wettbewerbsniveaus:

Bank Hapoalim — Marktführer mit der am weitesten entwickelten internationalen Abteilung. Spezieller französischsprachiger Desk, eingespielter Prozess für Nichtansässige, wettbewerbsfähige Konditionen. Die Standardwahl für die Mehrheit der französischen Käufer.

Bank Leumi — Zweitgrößte Bank des Landes, sehr aktiv im Nichtansässigen-Segment. Bietet persönliche Betreuung und oft ähnliche Konditionen wie Hapoalim.

Bank Mizrahi-Tefahot — Historischer Spezialist für Mashkanta in Israel (führende Bank für Immobilienkredite an Ansässige). Immer aktiver bei Nichtansässigen, mit aggressiven Angeboten.

Bank Discount — Wettbewerbsfähige Positionierung bei großen Transaktionen (>3M₪). Geringeres Volumen im Standardsegment der Nichtansässigen.

First International Bank — Die kleinste der fünf, kann aber attraktive Konditionen bieten, um Kunden zu gewinnen.

Unsere Empfehlung: Wenden Sie sich an mindestens 3 Banken, um Angebote zu vergleichen. IsraelStart koordiniert diesen Wettbewerb im Rahmen seiner Begleitung.

Antragsunterlagen: erforderliche Dokumente

Das Mashkanta-Antragsdossier für einen französischen Nichtansässigen umfasst folgende Unterlagen:

Identitätsdokumente: gültiger Reisepass, beglaubigte Kopie. Einkommensnachweise: die letzten 3 Gehaltsabrechnungen ODER die letzten 3 Bilanzen und Gewinn- und Verlustrechnungen (Selbständige), jeweils mit beglaubigter Übersetzung ins Hebräische oder Englische. Steuerunterlagen: die letzten 2 französischen Steuerbescheide, vollständige Steuererklärung. Bankunterlagen: Kontoauszüge der letzten 6 Monate aller Giro- und Sparkonten. Immobiliendokument: unterzeichneter Reservierungsvertrag oder Heskem Ekar, oder Verpflichtungsschreiben des Bauträgers.

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit beträgt 3 bis 6 Wochen zwischen Einreichung des vollständigen Dossiers und dem verbindlichen Angebot der Bank. Die Immobilienbewertung (Shomé) wird von der Bank beauftragt und vom Kreditnehmer bezahlt (Kosten: 2.000₪ bis 4.000₪).

Simulieren Sie Ihre Mashkanta online

Unser Mashkanta-Simulator ermöglicht Ihnen, in 30 Sekunden eine Schätzung Ihrer monatlichen Raten zu erhalten. Geben Sie den Immobilienpreis, Ihre Anzahlung, die gewünschte Laufzeit und den bevorzugten Zinssatztyp ein. Der Simulator berechnet: die geschätzte Monatsrate, die Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit, die Aufteilung zwischen Kapital/Zinsen und die Höhe der Kreditnehmer-Versicherung.

Diese Simulation dient nur zur Orientierung und stellt kein Kreditangebot dar. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie unser Team, das die Anfragen bei mehreren Banken in Ihrem Namen koordiniert.

IsraelStart verhandelt für Sie

Die mashkanta-Begleitung von IsraelStart umfasst: Analyse Ihrer Kreditwürdigkeit, Zusammenstellung der vollständigen Unterlagen, gleichzeitige Anfrage bei 3 bis 5 Banken, Verhandlung der Zinssätze und der Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung, Koordination mit Ihrem Anwalt für die Hypothek sowie Betreuung bis zur Auszahlung der Mittel.

Dieser Service ist Teil der schlüsselfertigen Begleitung. Sie müssen weder Hebräisch sprechen noch das israelische Bankensystem verstehen oder reisen. Alles wird von zu Hause aus in Ihrer Sprache abgewickelt.

Vorzeitige Rückzahlung: Was Sie wissen sollten

Die vorzeitige Rückzahlung einer Mashkanta in Israel ist ein Recht des Kreditnehmers, bringt jedoch je nach Art der Strecke unterschiedliche Gebühren mit sich. Bei Festzinsstrecken fallen Vorfälligkeitsentschädigungen (Amla) an, die auf der Differenz zwischen dem vertraglichen Zinssatz und dem Marktzins zum Zeitpunkt der Rückzahlung berechnet werden. Diese Gebühren können 2 % bis 5 % des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals betragen, wenn die Marktzinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind.

Bei variabel verzinsten Strecken (Prime) ist die vorzeitige Rückzahlung gebührenfrei, was eine wertvolle Flexibilität bietet. Deshalb nehmen viele nicht ansässige Kreditnehmer mindestens 33 % ihrer Mashkanta mit variablem Zinssatz auf – um sich diese gebührenfreie Rückzahlungsoption zu sichern.

Typische Szenarien für eine vorzeitige Rückzahlung bei Käufern aus dem Ausland sind: vollständige Rückzahlung bei der Aliyah, um zu den Konditionen eines Einwohners neu zu verhandeln (LTV 70 %, bevorzugte Olim-Konditionen), teilweise Rückzahlung nach dem Verkauf einer Immobilie in Frankreich und Refinanzierung, wenn die Marktzinsen deutlich sinken. Ihr Mashkanta-Broker analysiert die optimale Strategie entsprechend der Zusammensetzung Ihres Darlehens und Ihrer mittelfristigen Ziele.

Kreditnehmer-Versicherung: verpflichtend und verhandelbar

Die Mashkanta-Versicherung (Bituach Mashkanta) ist in Israel verpflichtend und deckt den Todesfall sowie die vollständige Erwerbsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die jährlichen Kosten liegen zwischen 0,3 % und 0,8 % des verbleibenden Kapitals, abhängig von Alter, Gesundheitszustand und der gewählten Versicherungsgesellschaft.

Wichtiger Punkt: Sie sind nicht verpflichtet, die von Ihrer Bank angebotene Versicherung abzuschließen. Das israelische Gesetz erlaubt es Ihnen, einen externen Versicherer zu wählen, der oft 20 % bis 40 % günstiger ist. Ihr Makler kann Sie zu den wettbewerbsfähigsten Angeboten führen. Die Versicherung wird oft unterschätzt, kann aber einen Unterschied von 15.000₪ bis 30.000₪ über die gesamte Laufzeit des Darlehens ausmachen.