Ratenzahlung für Kauf auf dem Plan in Israel: Komplettanleitung

Das Prinzip der Ratenzahlung in Israel

Einer der größten Vorteile des Kaufs vom Plan (VEFA) in Israel ist die Ratenzahlung über die gesamte Bauzeit. Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie, bei dem der Gesamtpreis bei Vertragsunterzeichnung auf einmal gezahlt wird, ermöglicht der Kauf vom Plan eine Verteilung der Zahlungen über 18 bis 36 Monate, entsprechend dem Baufortschritt.

Dieses Verfahren ist besonders vorteilhaft für Käufer aus dem Ausland: Es gibt Ihnen Zeit, die Gelder schrittweise zu überweisen, die mashkanta für den Endbetrag einzurichten und die Liquidität ohne Druck zu planen.

Die Ratenzahlung wird durch den Kaufvertrag (Heskem Ekar) geregelt, der die Termine und Beträge jeder Zahlung genau festlegt. Jede Zahlung ist durch eine Bankgarantie (Havtachat Milvia) des Bauträgers abgesichert, gemäß dem israelischen Gesetz über den Verkauf von Wohnungen.

Typischer Zeitplan: Vom Vertrag bis zur Übergabe

Ein Standard-Zahlungsplan für einen Neubau in Israel sieht wie folgt aus:

Dieser 10/15/15/15/45-Zeitplan ist am weitesten verbreitet, aber nicht universell. Jeder Bauträger bietet seinen eigenen Zahlungsplan an, der stark variieren kann. Einige Premium-Projekte verlangen 20% bei Vertragsunterzeichnung, andere bieten gestaffelte Pläne mit 6 oder 7 Zahlungen an.

Standard-Zahlungsphasen (10/15/15/15/45)

Zahlung 1 — Unterzeichnung (10%): zahlbar innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Heskem Ekar. Diese erste Zahlung löst die gegenseitige Verpflichtung und die Übergabe der Bankgarantie durch den Bauträger aus.

Zahlung 2 — Fundament (15%): fällig, wenn die Fundamente des Gebäudes fertiggestellt sind und der Bauträger das entsprechende Zertifikat vorlegt. Ihr Anwalt prüft den Baufortschritt, bevor er die Zahlung freigibt.

Zahlung 3 — Rohbau (15%): fällig, wenn der Betonbau das Stockwerk Ihrer Wohnung erreicht. Oft ist dies der Moment, in dem das Objekt physisch Gestalt annimmt.

Zahlung 4 — Innenwände (15%): fällig nach Abschluss der Innenwände, Sanitär- und Elektroarbeiten Ihrer Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt ist die Raumaufteilung sichtbar.

Zahlung 5 — Übergabe (45%): der Restbetrag wird bei Schlüsselübergabe nach der Endabnahme der Immobilie gezahlt. Diese letzte Zahlung wird häufig durch die mashkanta finanziert, deren Auszahlung an die tatsächliche Übergabe gebunden ist.

Verhandeln Sie Ihren Zahlungsplan mit dem Bauträger

Der vom Bauträger vorgeschlagene Zahlungsplan ist ein wichtiger Verhandlungspunkt. Ihr Anwalt kann vorteilhafte Anpassungen für Sie erreichen, zum Beispiel: die Reduzierung der ersten Anzahlung von 10% auf 7% zur Entlastung der anfänglichen Liquidität, eine gestaffeltere Zahlung mit zusätzlichen Zwischenraten, die Verschiebung des Restbetrags auf 30 Tage nach tatsächlicher Übergabe, damit Sie Zeit haben, die Mashkanta zu erhalten, sowie die Streichung oder Reduzierung der Madad-Indexierung auf Zwischenzahlungen.

Der Verhandlungsspielraum hängt von der Nachfrage nach dem Projekt ab: Ein sehr gefragtes Projekt mit wenig verfügbarem Bestand lässt wenig Spielraum, während ein neues kommerzielles Projekt mehr Flexibilität bietet.

Indexierung der Zahlungen: Achtung beim Madad

Der Madad (Baupreisindex, veröffentlicht vom Zentralen Statistikbüro Israels) ist ein gängiger Indexierungsmechanismus in Kaufverträgen für Neubauprojekte. Konkret werden zukünftige Zahlungen nach oben oder unten angepasst, je nachdem, wie sich der Madad zwischen dem Vertragsabschluss und den einzelnen Zahlungsterminen entwickelt.

In Zeiten anhaltender Inflation kann die Madad-Indexierung einen erheblichen Mehrkostenfaktor von 3% bis 8% des Gesamtpreises über einen Bauzyklus von 3 Jahren bedeuten. Umgekehrt ist der Effekt in Zeiten von Deflation oder Stabilität minimal.

Ihr Anwalt sollte die Indexierungsklauseln im Vertrag prüfen: Gilt der Madad für alle Zahlungen oder nur für Zwischenzahlungen? Gibt es eine Obergrenze für die Indexierung? Wird die letzte Zahlung (45%) indexiert? Die Antworten auf diese Fragen beeinflussen Ihr endgültiges Budget direkt.

Simulieren Sie Ihren individuellen Zahlungsplan

Unser Zahlungsplan-Simulator ermöglicht es Ihnen, Ihren persönlichen Zahlungszeitplan zu visualisieren. Geben Sie den Immobilienpreis, den Zeitplan-Typ (10/15/15/15/45 oder individuell), das voraussichtliche Bauanfangsdatum und den erwarteten Madad-Indexierungssatz ein. Der Simulator erstellt eine Tabelle mit den Daten und Beträgen jeder Zahlung, einschließlich der Indexierung.

Bankenschutz Havtachat Milvia

Die Havtachat Milvia (Bankbürgschaft) ist ein gesetzlich vorgeschriebener Schutz bei jedem Kauf vom Plan in Israel. Der Bauträger muss dem Käufer für jede geleistete Zahlung eine Bankbürgschaft von einer anerkannten israelischen Bank ausstellen.

Diese Bürgschaft stellt sicher, dass der Käufer im Falle einer Insolvenz des Bauträgers, bei Nichtlieferung der Immobilie oder bei Vertragsbruch den gesamten gezahlten Betrag von der bürgenden Bank zurückerhält. Es handelt sich um einen starken Schutz, der Ihre Investition während der gesamten Bauphase absichert. Ihr Anwalt prüft systematisch den Erhalt jeder Bürgschaft, bevor Zahlungen freigegeben werden.

Die Begleitung durch IsraelStart beinhaltet diesen Aspekt im Rundum-sorglos-Angebot.