Heskem Ekar: Den Kaufvertrag in Israel Verstehen

Heskem Ekar: Definition und rechtlicher Rahmen

Der Heskem Ekar (הסכם עיקר) ist der Immobilienkaufvertrag in Israel. Im Gegensatz zum französischen System, das den Vorvertrag (synallagmatische Zusage) vom notariellen Kaufvertrag trennt, basiert das israelische Recht auf einem einzigen Dokument: dem Heskem Ekar, der zwischen den Parteien über ihre jeweiligen Anwälte ausgehandelt und unterzeichnet wird.

Dieser Vertrag ist ab der Unterzeichnung rechtlich bindend. Es gibt keine gesetzliche Widerrufsfrist wie die 10-tägige SRU-Frist in Frankreich. Daher ist die Einschaltung eines spezialisierten Immobilienanwalts vor der Unterzeichnung absolut unerlässlich: Nach der Unterzeichnung sind Sie verpflichtet.

Der Heskem Ekar wird auf Hebräisch verfasst. Für Käufer aus dem Ausland stellt Ihr Anwalt vor der Unterzeichnung eine detaillierte Übersetzung und eine Erklärung jeder Klausel bereit. Dies ist ein Standardprozess und Teil der IsraelStart-Begleitung.

Die 12 wichtigsten Klauseln, die Sie prüfen sollten

Jeder Heskem Ekar ist einzigartig, aber einige Klauseln sind universell und müssen von Ihrem Anwalt sorgfältig geprüft werden:

1. Identifizierung der Parteien — Vollständige Namen, Ausweisnummern (Teudat Zehut oder Reisepass), Kontaktdaten. Überprüfen Sie, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer im Tabo ist.

2. Objektbeschreibung — Genaue Adresse, Gush- und Helka-Nummern (Katasterangaben), Brutto- und Nettofläche in m², Etage, Parkplatznummer, Keller oder Abstellraum inklusive.

3. Preis und Zahlungsbedingungen — Gesamtpreis in Schekel, detaillierter Zahlungsplan mit Daten und Beträgen, eventuelle Indexierung an den Madad (Baupreisindex).

4. Bankgarantie (Havtachat Milvia) — Bei Off-Plan-Käufen muss der Bauträger eine Bankgarantie für jede Zahlung gemäß dem Wohnungsgesetz stellen.

5. Übergabetermin — Geplanter Schlüsselübergabetermin mit Toleranzzeitraum (in der Regel 6 Monate ohne Strafe für den Bauträger).

6. Verzugsstrafen — Entschädigungen, die der Bauträger bei Lieferverzug über die Toleranz hinaus zahlen muss, sowie der Käufer bei verspäteter Zahlung.

7. Technische Spezifikationen — Detaillierte Beschreibung der Ausstattungen, Materialien, enthaltenen Geräte. Technischer Anhang (Mifrat Techni) dem Vertrag beigefügt.

8. Änderungen und Personalisierung — Bedingungen für Änderungen an den Innenplänen, Fristen, mögliche Mehrkosten.

9. Mängel und Vorbehalte — Abnahmeverfahren, Frist zur Meldung von Mängeln, Nachbesserungspflichten des Bauträgers, Garantiezeitraum (Bdeq).

10. Eigentumsübertragung — Bedingungen für die Eintragung im Tabo, Fristen, Kostenverantwortung.

11. Kündigung — Kündigungsbedingungen für jede Partei, anwendbare Vertragsstrafen (in der Regel 10% bis 15% des Preises).

12. Gerichtsstand — Zuständiges Gericht im Streitfall (in der Regel das Bezirksgericht am Standort der Immobilie).

Wichtige Unterschiede zum französischen Vorvertrag

Das Heskem Ekar unterscheidet sich grundlegend vom französischen Vorvertrag in mehreren entscheidenden Punkten, die jeder französische Käufer kennen sollte.

In Israel gibt es kein Widerrufsrecht. In Frankreich haben Sie nach Unterzeichnung des Vorvertrags 10 Tage Zeit, um zurückzutreten. In Israel ist der Vertrag ab Unterzeichnung verbindlich und endgültig. Jede spätere Kündigung führt zu hohen Vertragsstrafen, in der Regel 10 % bis 15 % des Preises.

Es gibt keinen Notar in Israel. Die rechtliche Absicherung übernehmen die Anwälte beider Parteien. Der Anwalt des Käufers und der Anwalt des Verkäufers verhandeln die Vertragsbedingungen, prüfen den rechtlichen Status der Immobilie und sichern die Transaktion ab.

Die Zahlung erfolgt direkt zwischen den Parteien. Anders als in Frankreich, wo der Notar die Gelder treuhänderisch verwaltet, werden in Israel die Zahlungen direkt an den Verkäufer oder Bauträger geleistet, bei Neubauprojekten durch eine Bankgarantie abgesichert.

Rücktrittsfrist und Vertragsstrafen

Wie erwähnt, gibt es in Israel keine gesetzliche Rücktrittsfrist. Ihr Anwalt kann jedoch die Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung in den Heskem Ekar verhandeln. Die häufigsten aufschiebenden Bedingungen sind: die Erlangung der Mashkanta (Immobiliendarlehen), die zufriedenstellende Überprüfung der Situation im Tabo sowie der Erhalt der erforderlichen Genehmigungen.

Im Falle einer nicht vertraglich vorgesehenen Kündigung beträgt die Standardstrafe 10 % des Immobilienpreises. Bei einer Wohnung im Wert von 2 Millionen Schekel entspricht dies 200.000₪ — eine beträchtliche Summe, die die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung im Vorfeld unterstreicht.

Die Rolle Ihres Anwalts bei der Verhandlung

Ihr Anwalt beschränkt sich nicht darauf, den Vertrag zu prüfen: Er verhandelt ihn aktiv in Ihrem Interesse. Zu den wichtigsten Verhandlungspunkten gehören der Zahlungsplan (längere Zahlungsintervalle erreichen), Verzugsstrafen für den Bauträger (abschreckender gestalten), Bedingungen zur Individualisierung der Immobilie (Fristen und Kosten) sowie Garantien nach der Übergabe (Dauer und Umfang).

Ein guter Immobilienanwalt kann Ihnen bei einem einzigen Vertrag Zehntausende von Schekel sparen, indem er günstigere Zahlungsbedingungen aushandelt oder missbräuchliche Klauseln erkennt.

Besonderer Fall: Kauf vom Plan (kablan)

Der Kauf vom Plan bei einem Bauträger (kablan) unterliegt in Israel verstärkten gesetzlichen Schutzmaßnahmen. Das Gesetz über den Verkauf von Wohnungen (Hok Mecher Dirot) verpflichtet den Bauträger, für jede vom Käufer erhaltene Zahlung eine Bank- oder Versicherungsgarantie (Havtachat Milvia) bereitzustellen. Diese Garantie schützt den Käufer im Falle einer Insolvenz des Bauträgers.

Der Vertrag mit dem Bauträger enthält außerdem das Mifrat Techni (technische Spezifikationen), ein detailliertes Dokument, das jedes Element der Wohnung beschreibt: Bodenbeläge, Sanitäranlagen, Küche, Tischlerarbeiten, Elektroinstallation, Klimaanlage. Ihr Anwalt prüft, ob dieses Dokument ausreichend präzise ist und den israelischen Normen entspricht.

Checkliste vor der Unterzeichnung

Bevor Sie Ihren Heskem Ekar unterzeichnen, stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Folgendes geprüft hat: das Eigentum des Verkäufers im Tabo, das Fehlen von Belastungen, Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie, die Übereinstimmung der Baugenehmigung, die Bankgarantien des Bauträgers, den Versicherungsschutz des Projekts und die Historie des Bauträgers (Rechtsstreitigkeiten, Verzögerungen bei früheren Projekten). IsraelStart bewertet und benotet jeden Bauträger in seinem Katalog, um Ihnen diese Transparenz von Anfang an zu bieten.

IsraelStart integriert diesen Aspekt in seinen Rundum-Service.