Französisch-Israelisches Doppelbesteuerungsabkommen: Auswirkungen auf Ihre Immobilieninvestition

Das bilaterale Abkommen von 1995: zentrale Grundsätze

Das Steuerabkommen zwischen Frankreich und Israel, unterzeichnet am 31. Juli 1995 und seit 1996 in Kraft, bildet den rechtlichen Rahmen für die Besteuerung von Einkommen und Vermögen zwischen beiden Ländern. Sein Hauptziel: zu verhindern, dass Steuerpflichtige, die in einem Land wohnen und im anderen Einkommen erzielen, auf dieselben Beträge doppelt besteuert werden.

Für französische Käufer, die in Immobilien in Israel investieren, ist dieses Abkommen ein grundlegender Text, der bestimmt: in welchem Land Mieteinnahmen besteuert werden, welches Land die Veräußerungsgewinne bei Wiederverkauf besteuert, wie Steuergutschriften zur Vermeidung der Doppelbesteuerung koordiniert werden und welche Erklärungspflichten in jedem Land gelten.

Die allgemeine Regel im Immobilienbereich ist einfach: Einkünfte aus Immobilien werden in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Immobilien in Israel werden daher zunächst in Israel besteuert und dann in Frankreich deklariert, wobei ein Mechanismus zur Beseitigung der Doppelbesteuerung angewendet wird.

Mieteinnahmen: Wo werden die Steuern gezahlt?

Wenn Sie in eine Wohnung in Israel investieren und diese vermieten, sind Ihre Mieteinnahmen in Israel steuerpflichtig. Es gibt drei mögliche Steuerregime:

Pauschalregelung 10%: Sie zahlen 10% der Bruttomieteinnahmen, ohne Abzug von Kosten. Dies ist das einfachste und oft das vorteilhafteste Regime für geringe Mieteinnahmen. In Israel ist keine jährliche Steuererklärung erforderlich – die Zahlung erfolgt halbjährlich.

Vereinfachtes Realregime 15%: Sie zahlen 15% der Nettoeinnahmen nach Abzug der Betriebskosten (Mietverwaltung, Instandhaltung, Versicherung), jedoch ohne Abschreibung. Interessant, wenn Ihre Kosten mehr als 33% der Bruttomiete betragen.

Progressives Regime: Ihre Mieteinnahmen werden zu Ihrem Gesamteinkommen hinzugerechnet und nach dem israelischen progressiven Steuertarif (10% bis 50%) besteuert. In diesem Regime können Sie die Abschreibung der Immobilie, die Zinsen der mashkanta und alle Kosten absetzen. Vorteilhaft für große Immobilienvermögen mit hohen Ausgaben.

In Frankreich müssen diese Einkünfte in der jährlichen Steuererklärung (Formular 2047 für ausländische Einkünfte) angegeben werden. Frankreich gewährt dann eine Steuergutschrift in Höhe der entsprechenden französischen Steuer auf diese Einkünfte, wodurch eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Sie zahlen nicht doppelt.

Immobiliengewinne: Anwendbares Regime

Beim Wiederverkauf Ihrer Immobilie in Israel unterliegt der erzielte Gewinn dem Mas Shevach (Steuer auf Immobiliengewinne) in Israel. Der Standardsteuersatz beträgt 25 % auf den Nettogewinn, mit Abschlägen für die Haltedauer und möglichen Befreiungen.

In Frankreich sieht das Abkommen vor, dass Immobiliengewinne aus Immobilien in Israel in Israel besteuert werden. Frankreich gewährt eine Steuergutschrift in Höhe der französischen Steuer, die auf diesen Gewinn angefallen wäre, und vermeidet so eine doppelte Besteuerung.

Wichtiger Hinweis: Die Berechnung des Gewinns unterscheidet sich in beiden Ländern. In Israel wird er in Schekel berechnet, ab dem Kaufdatum, mit Indexierung. In Frankreich würde er in Euro berechnet, zum Wechselkurs jeder Transaktion. Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater sollten die Erklärungen koordinieren, um das Gesamtergebnis zu optimieren.

Steuergutschriften und Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung

Der zentrale Mechanismus des Abkommens ist die Steuergutschrift. Konkret funktioniert das so: Sie zahlen in Israel Steuern auf Ihre Immobilienerträge, deklarieren diese Einkünfte auch in Frankreich, Frankreich berechnet die theoretische Steuer auf diese Einkünfte und gewährt Ihnen dann eine Steuergutschrift in Höhe dieser theoretischen französischen Steuer (und nicht der tatsächlich in Israel gezahlten Steuer).

Dieses System bedeutet, dass Sie niemals doppelt besteuert werden, aber immer mindestens die Steuer des Landes mit dem höheren Steuersatz zahlen. Ist die israelische Steuer niedriger als die theoretische französische Steuer, deckt die Steuergutschrift die gesamte französische Steuer ab. Ist die israelische Steuer höher, wird der Überschuss in Frankreich nicht erstattet.

Erklärung in Frankreich: Formulare und Fristen

Als in Frankreich steuerlich ansässige Person mit Immobilienbesitz in Israel müssen Sie jährlich folgende Formulare ausfüllen:

Das Formular 2047 (im Ausland erzielte Einkünfte) zur Angabe Ihrer Mieteinnahmen aus Israel. Das Formular 2042-C (zusätzliche Einkünfte) zur Übertragung der Beträge und des Steuerabzugs. Das Formular 3916-bis, wenn Sie ein Bankkonto in Israel besitzen (Pflicht zur Meldung ausländischer Konten). Und gegebenenfalls das Formular 2048 zur Erklärung eines Veräußerungsgewinns.

Die Fristen richten sich nach dem üblichen französischen Steuerkalender (Mai–Juni jedes Jahres). Es wird dringend empfohlen, einen Steuerberater oder Anwalt mit Kenntnissen beider Systeme zu konsultieren, um Fehler zu vermeiden, die zu einer Steuernachforderung führen könnten.

Legale Steueroptimierung: Unsere Tipps

Mehrere legale Strategien ermöglichen es, die Gesamtsteuerlast Ihrer Immobilieninvestition in Israel zu minimieren:

Wählen Sie das für Ihre Situation am besten geeignete Besteuerungsmodell für Mieteinnahmen. Der 10%-Pauschalsatz ist für die meisten nicht ansässigen Investoren mit nur einer Mietimmobilie optimal. Wenn Sie eine Mashkanta mit hohen Zinsen haben, kann das progressive Modell mit Zinsabzug vorteilhafter sein.

Planen Sie den Wiederverkauf unter Berücksichtigung von Steuerfreibeträgen. In Israel reduzieren Haltefristen die Mas Shevach deutlich. In Frankreich profitieren Immobiliengewinne ausländischer Objekte von denselben Eliminierungsmechanismen durch das Abkommen.

Berücksichtigen Sie die Auswirkungen eines Wechsels des Steuerwohnsitzes. Wenn Sie eine Alyah in Betracht ziehen, verändert der Wechsel vom französischen zum israelischen Steuerwohnsitz Ihr Steuermodell grundlegend, oft zu Ihrem Vorteil im Immobilienbereich. Olim Hadashim profitieren 10 Jahre lang von spezifischen Befreiungen.

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