Mieten in Israel: Besteuerung ab dem ersten Schekel rückt näher

Es ist das Steuervorhaben, das israelische Vermieter fürchteten, und es nimmt Gestalt an: Laut dem, was am 3. November angekündigt wurde, bereitet die Steuerbehörde eine Besteuerung der Mieteinnahmen ab dem ersten Schekel, die Abschaffung der aktuellen Freigrenze und die Schaffung eines Pflicht-Mietregisters vor. Das System, dessen erwartetes Aufkommen auf 2 bis 5 Milliarden Schekel pro Jahr geschätzt wird, soll in das Arrangementgesetz 2027 aufgenommen werden. Unverzichtbare Präzisierung vor jeder Berechnung: Es handelt sich zum jetzigen Zeitpunkt um ein Vorhaben in Vorbereitung, nicht um ein verabschiedetes Gesetz. Aber für Eigentümer-Vermieter – und für ausländische Investoren, die ein in Israel vermietetes Objekt halten – ist die Richtung klar genug, um schon jetzt mit den Vorbereitungen zu beginnen.

Ab dem ersten Schekel besteuern: das Vorhaben

Heute entgeht ein Vermieter, dessen Monatsmiete unter der Grenze von rund 5 600 ₪ bleibt, der Steuer auf dieses Einkommen, und die Meldeschwelle ist auf 5 654 ₪ festgelegt. Das Vorhaben der Steuerbehörde würde beide Schutzmechanismen beseitigen: keine Freigrenze mehr und eine Besteuerung, die beim ersten vereinnahmten Schekel beginnt. Für einen kleinen Vermieter, der ein Studio oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu einer moderaten Miete vermietet, ist der Unterschied nicht symbolisch: Ein heute vollständig freigestelltes Einkommen würde vollständig steuerpflichtig werden. Und für die Verwaltung ist der Gewinn ebenso ein Informations- wie ein Haushaltsgewinn, denn die Maßnahme geht mit dem Werkzeug einher, das fehlte, um sie anwendbar zu machen.

Pflicht-Mietregister: Was sich ändern würde

Das Pflicht-Mietregister ist das Herzstück des Systems. Ohne Register bliebe die Besteuerung der Mieten ab dem ersten Schekel weitgehend deklaratorisch: Die Verwaltung kennt weder die Vermieter noch die tatsächlich praktizierten Mieten noch die Mietdauern. Mit einem nationalen Register, in das jede Vermietung eingetragen werden müsste, wird der Abgleich systematisch – zwischen Vermieter, Mieter und den anderen Steuerdateien. Für regelkonforme Vermieter wäre die Belastung vor allem administrativ. Für nicht gemeldete Vermietungen hingegen würde die Zeit der Undurchsichtigkeit zu Ende gehen, mit dem Risiko nachträglicher Steuernachforderungen für die vergangenen Jahre. Es ist auch eine Veränderung der Natur für den israelischen Mietmarkt, der historisch wenig dokumentiert ist: Die realen Mieten würden faktisch zu öffentlichen Daten, nutzbar für die Wohnungspolitik wie für Rechtsstreitigkeiten.

Das Register würde auch eine neue Frage für Vermietungen zwischen Privatpersonen, Wohngemeinschaften und langfristige Unterkünfte aufwerfen, die als touristische Vermietungen verkleidet sind: Wo endet die steuer- und meldepflichtige Vermietung? Das Vorhaben, wie es angekündigt wurde, beantwortet diese Grenzfälle noch nicht, und die Modalitäten der Eintragung – wer meldet, in welcher Frist, mit welchen Sanktionen – müssen noch geschrieben werden. Das ist ein Grund mehr, den Text des Arrangementgesetzes 2027 Zeile für Zeile zu verfolgen, sobald er eingebracht wird: Zwischen der Ankündigung eines Prinzips und seiner Anwendungsregelung können sich die tatsächlichen Pflichten der Vermieter noch merklich entwickeln.

Mas Rechisha: Der Investorensatz verlängert, keine Senkung in Sicht

Während die Mietbesteuerung per Vorhaben verschärft werden soll, lockert sich die Besteuerung beim Kauf nicht. Die Anordnung, die die Mas Rechisha der Investoren auf 8 % bis 6 055 070 ₪ und danach 10 % festlegt, wird bis zum 10. Februar 2027 verlängert. Und es gibt keine Einigung über eine Senkung des Satzes für Investoren: Der Generaldirektor der Steuerbehörde, Shay Aharonovitz, schätzt, dass ein auf 5 oder 6 % gesenkter Satz allein nicht ausreichen würde, um die Nachfrage der Investoren wiederzubeleben. Die an den Markt adressierte Botschaft ist daher auf beiden Seiten kohärent: Beim Kauf ist kein Steuergeschenk in Vorbereitung; bei der Vermietung ist der historische Vorteil der Freistellung bedroht. Unser Leitfaden zur Mas Rechisha beschreibt die geltenden Sätze und ihre Fristen im Detail.

Was Vermieter antizipieren müssen

Drei vorsichtige Schritte schon jetzt, ohne auf die Abstimmung zu warten. Erstens: die Auswirkung auf Ihr Objekt beziffern: Simulieren Sie die Nettorendite Ihrer Vermietung mit einer Besteuerung ab dem ersten Schekel und vergleichen Sie sie mit Ihrer aktuellen Rendite – diese Berechnung, und nicht die Bruttomiete, wird über einen eventuellen Weiterverkauf oder eine Mietanpassung entscheiden. Zweitens: Ihre Unterlagen in Ordnung bringen: schriftliche Mietverträge, nachvollziehbare Mieten, kohärente Meldungen – das Register wird die bereits transparenten Vermieter belohnen und die anderen exponieren. Drittens: dieses Steuerrisiko in jeden neuen Mietkauf einbeziehen: Die Daten des Finanzministeriums zeigen, dass 47,5 % der Investoren, die 2025 unter fünf Jahren weiterverkauften, dies mit Verlust taten, wie unser Artikel über die Weiterverkäufe der Investoren analysiert; eine Verschärfung der Mietbesteuerung würde die Marge kurzer Strategien weiter verringern. Die Zusammenfassung der Woche, einschließlich dieses Steuervorhabens, finden Sie in der Bilanz vom 1. November. Wenn Sie ein Objekt in Israel aus dem Ausland vermieten, lassen Sie Ihre Situation noch in diesem Quartal prüfen: Wenn das Register existiert, wird es zu spät sein, eine Altlast zu entdecken, und Vorbereitung wird immer weniger kosten als die Nachforderung.

Für Eigentümer, die aus dem Ausland vermieten, kommt eine spezifische Schwierigkeit hinzu: die Distanz. Ein Pflichtregister setzt Schritte auf Hebräisch voraus, in israelischen Verwaltungsfristen, für Vermieter, die oft von einem Verwalter oder einem Angehörigen vor Ort vertreten werden. Prüfen Sie schon jetzt, wer konkret Ihre Vermietung an dem Tag eintragen würde, an dem das Register öffnet, und mit welchen Dokumenten. Diese Vorbereitungsarbeit – klares Mandat, konformer Mietvertrag, Mieten auf ein identifizierbares Konto überwiesen – ist heute schmerzlos; sie würde am Tag des Inkrafttretens dringend und damit teuer werden.

Quellen

- Steuerbehörde — Vorhaben der Besteuerung der Mieteinnahmen ab dem ersten Schekel und eines Pflicht-Mietregisters (03/11/2026)
- Globes — Mas Rechisha der Investoren: Die 8 %-Anordnung bis zum 10. Februar 2027 verlängert, keine Einigung über eine Senkung (03/11/2026)