Investoren in Israel: Fast jeder Zweite verkaufte 2025 mit Verlust weiter

Fast jeder zweite Investor, der sein Objekt 2025 in weniger als fünf Jahren weiterverkaufte, tat dies mit Verlust. Die Zahl, die aus den Daten des Finanzministeriums stammt, von Galit Ben Naim analysiert und am 1. November veröffentlicht wurde, dämpft das Bild einer israelischen Immobilienanlage, die immer gewinnt. Sie sagt nicht, dass die Kapitalanlage in Mietimmobilien tot ist: Sie sagt, dass der Kalender zur entscheidenden Variable geworden ist. Zum Höchstpreis gekauft und zu früh weiterverkauft, gleicht ein Objekt weder seine Erwerbskosten aus, noch fängt es die Marktwende auf. Sehen wir uns diese Daten im Detail an, Region für Region und Haltedauer für Haltedauer, bevor wir die praktischen Folgen für alle ziehen, die heute investieren wollen.

Die Zahlen des Finanzministeriums

Von rund 12 000 Verkäufen, die 2025 von Investoren getätigt wurden, die ihr Objekt seit weniger als fünf Jahren hielten, endeten 47,5 % mit Verlust. Anders gesagt: Das Szenario « Ich kaufe vom Plan, ich verkaufe bei Übergabe oder kurz danach mit Wertzuwachs weiter » scheiterte für die jüngste Kohorte fast jedes zweite Mal. Diese Investoren hatten in der Phase hoher Preise gekauft und verkaufen in einem Markt weiter, in dem die Realpreise sinken – das Wohnungsbauministerium selbst spricht von rund 10 % Rückgang, Angebote inklusive, wie wir es in der Bilanz der Woche vom 1. November ausführlich darstellen.

Der Süden: die am stärksten betroffene Zone

Der nationale Durchschnitt verdeckt starke Unterschiede. Im Süden erfolgten 62 % der schnellen Weiterverkäufe von Investoren mit Verlust: Dort hatten sich die auf Investoren zugeschnittenen Neubauprogramme vervielfacht, oft aus der Distanz gekauft, auf das Versprechen niedriger Einstiegspreise und schmeichelhafter Renditen auf dem Papier. Wenn sich der Markt dreht, sind diese Objekte – zahlreich, ähnlich, in direkter Konkurrenz zum unverkauften Bestand der Bauträger – die ersten, die ihren Preis senken müssen, um einen Käufer zu finden. Umgekehrt schützt Knappheit: Ein gut gelegenes Objekt in einem Sektor, in dem das Neubauangebot begrenzt ist, behält eine Liquidität, die große standardisierte Vorhaben nicht mehr haben.

Es gibt auch eine Produktfrage. Die im Süden an Investoren verkauften Programme versprachen oft einen zugänglichen Einstiegspreis und eine einfache Verwaltung, manchmal aus der Distanz, ohne Besichtigung. Doch ein Objekt, das man nie gesehen hat, in einem Viertel, das man nicht kennt, verkauft sich genau so weiter, wie es gekauft wurde: zum Preis des Marktes im jeweiligen Moment, gegenüber Käufern, die ihrerseits alles vergleichen. Wenn Dutzende nahezu identischer Objekte gleichzeitig zum Weiterverkauf gelangen, während der Bauträger seine letzten neuen Lose abverkauft, bildet sich der Gleichgewichtspreis ganz unten in der Spanne. Der vom Finanzministerium festgestellte Verlust ist also nicht nur eine Frage des Zyklus: Er bestraft auch Käufe auf Broschürenbasis, ohne Analyse des konkurrierenden Bestands und der tatsächlichen Tiefe der lokalen Mietnachfrage.

Die Zeit, bester Verbündeter des Investors

Die nützlichste Lesart dieser Daten liegt in einer Kurve. Der Anteil der Verkäufe mit Verlust fällt auf 17,2 % bei Weiterverkäufen nach sechs bis zehn Jahren Haltedauer, dann auf nur 1,9 % jenseits von dreißig Jahren. Die Botschaft ist klar: Nicht die israelische Immobilie hat diese Investoren bestraft, sondern der vorzeitige Ausstieg. Die Erwerbskosten – Kaufsteuer, Anwalt, Makler – wiegen rund ein Zehntel des Preises und müssen durch die Mieten und durch die Zeit amortisiert werden, bevor ein Weiterverkauf einen Gewinn abwerfen kann. Eine kurze Haltedauer verwandelt jede Zykluswende in einen Buchverlust; eine lange Haltedauer glättet die Zyklen, auch jenen, den der Markt 2026 durchläuft.

Was das für eine Kapitalanlage in Mietimmobilien verändert

Für alle, die heute investieren, legen diese Zahlen drei Methodenregeln fest. Erstens: mit einem Haltehorizont von mindestens sieben bis zehn Jahren kaufen und von Anfang an die vollständigen Kosten von Kauf und Verkauf einbeziehen, nicht nur den Kaufpreis. Zweitens: Sektoren bevorzugen, in denen das konkurrierende Neubauangebot gering ist – der Bestand fertiggestellter unverkaufter Wohnungen, der Ende August auf rund 10 500 Einheiten sprang, wie unser Artikel über den fertiggestellten unverkauften Bestand erklärt, drückt die Weiterverkaufspreise dort, wo er sich konzentriert. Drittens: die Besteuerung im Blick behalten: Das Vorhaben einer Besteuerung der Mieten ab dem ersten Schekel würde die Nettorendite vieler Vermieter verändern, falls es verabschiedet wird. Vergleichen Sie vor der Unterzeichnung die Szenarien Stadt für Stadt mit dem Budgetrechner nach Stadt: Die gute Investition des Jahres 2026 ist nicht jene, die den schnellsten Weiterverkauf verspricht, sondern jene, die ihre Zahlen auch dann hält, wenn der Ausstieg zehn Jahre wartet.

Diese Daten nüchtern zu lesen, heißt auch, sich gegen den symmetrischen Fehler zu wappnen: zu schließen, dass man überhaupt nicht mehr investieren sollte. Dieselben Statistiken zeigen, dass die lange Haltedauer in der großen Mehrzahl der Fälle gewinnbringend bleibt, und der aktuelle Markt – sinkende Realpreise, verhandlungsbereite Bauträger, sofort verfügbarer fertiggestellter Bestand – bietet Einstiegspunkte, die die Käufer von 2021 nie hatten. Der Unterschied zwischen dem Investor, der verliert, und jenem, der gewinnt, liegt selten am Objekt selbst: Er liegt am Preis, der am Tag des Kaufs gezahlt wurde, an der Solidität des Mietszenarios und an der Zeit, die man sich vor dem Ausstieg gibt.

Quellen

- Finanzministerium — Weiterverkäufe der Investoren 2025: 47,5 % Verkäufe mit Verlust unter fünf Jahren, Analyse von Galit Ben Naim (01/11/2026)
- Globes — Der Generaldirektor des Wohnungsbauministeriums: Die Realpreise sinken um rund 10 %, Angebote inklusive (04/11/2026)