ToHa 2 in Tel Aviv: Salesforce und WeWork unterschreiben Büromietverträge über mehr als 300 Mio. NIS

Während der israelische Wohnungsmarkt auf Sparflamme läuft, unterzeichnen Premium-Büros in Tel Aviv weiterhin Mietverträge in sehr großem Umfang. Zwei Transaktionen, über die diese Woche berichtet wurde, zeigen das: Salesforce und WeWork sind jeweils große Verpflichtungen im ToHa-2-Turm eingegangen, einem der neuen markanten Bürogebäude Tel Avivs. Zusammen stehen diese Vertragsabschlüsse für rund 25.300 m² und etwa 320 Mio. NIS an Mietverpflichtungen. Für einen Käufer, der den Markt aus der Ferne verfolgt, ist das ein Signal, das man nicht übersehen sollte: Die Nachfrage der Weltkonzerne nach gut gelegenen Büros in Tel Aviv ist nicht erloschen.

Zwei Vertragsabschlüsse, ein Gebäude

Der ToHa-2-Turm nimmt damit in einem Zug einen weltweiten Softwarehersteller und den Coworking-Riesen auf. Zwei unterschiedliche Modelle – hier der klassische Mietvertrag, dort der flexible Raum – aber eine gemeinsame Wette auf die Lage.

Salesforce: 15.300 m² für fünf Jahre

Salesforce hat für fünf Etagen, also rund 15.300 m², für eine Laufzeit von fünf Jahren und einen Gesamtbetrag von rund 140 Mio. NIS unterschrieben, das heißt rund 28 Mio. NIS pro Jahr. Der Einzug ist für das erste Halbjahr 2028 geplant.

Drei Erkenntnisse. Erstens die Größe: Fünf Etagen auf einmal zu nehmen, ist eine Wachstumsverpflichtung, keine bloße Flächenanpassung. Zweitens der Zeitplan: Ein Einzug im Jahr 2028 bedeutet eine Entscheidung, die heute mit Planungssicherheit über mehrere Jahre getroffen wird, trotz des aktuellen wirtschaftlichen und politischen Umfelds. Drittens das Preisniveau: Bei diesem Jahresbetrag zahlt Salesforce den Höchstpreis für ein neues, gut gelegenes Gebäude, was bestätigt, dass das obere Ende des Büromarkts in Tel Aviv seine Anziehungskraft behält.

WeWork: 10.000 m² für zehn Jahre

WeWork hat seinerseits einen Mietvertrag über zehn Jahre für 10.000 m², die Etagen 13 bis 16, über rund 180 Mio. NIS unterschrieben, also rund 150 NIS pro m² und Monat.

Die Laufzeit ist das Auffällige: Zehn Jahre sind doppelt so lang wie die Verpflichtung von Salesforce. Für einen Coworking-Anbieter, dessen Modell auf dem Weiterverkauf flexibler Flächen an Unternehmen aller Größen beruht, setzt ein Mietvertrag dieser Länge über 10.000 m² ein solides Vertrauen in die Nachfrage nach flexiblen Büros in Tel Aviv voraus. Die Miete von rund 150 NIS pro m² und Monat ordnet das Gebäude in das Premium-Segment der Stadt ein.

Was diese Mietverträge über Büros in Tel Aviv aussagen

Diese beiden Vertragsabschlüsse erfolgen, während der Wohnungsmarkt eine schwierige Phase durchläuft: hoher Bestand an unverkauften Neubauwohnungen, schwache Transaktionen, Bauträger unter Druck. Premium-Büros erzählen eine andere Geschichte.

Auf der einen Seite wählen große Technologieunternehmen Tel Aviv weiterhin für ihre regionalen Standorte und bevorzugen neue, gut angebundene Gebäude nach aktuellem Standard. Auf der anderen Seite strukturieren sich flexible Flächen als dauerhaftes Angebot, mit langen Verpflichtungen, die klassischen Mietverträgen immer ähnlicher werden.

Für den Investor ist die Lehre doppelt. Der Wert einer zentralen Lage in Tel Aviv hängt nicht nur vom Wohnungsmarkt ab: Die Büronachfrage internationaler Unternehmen stützt das gesamte Immobilien-Ökosystem der Innenstadt, Geschäfte und Dienstleistungen eingeschlossen. Und die Divergenz zwischen einem Wohnungsmarkt in der Korrektur und einem Premium-Büromarkt, der auf diesem Niveau unterschreibt, erinnert daran, dass „israelische Immobilien“ kein einheitlicher Markt ist, sondern ein Mosaik von Segmenten, die sich nicht gemeinsam bewegen.

Auch der Zeitplan dieser Entscheidungen ist bemerkenswert. Ein Mietvertrag, der Ende 2026 für einen Einzug im ersten Halbjahr 2028 unterschrieben wird, wie der von Salesforce, wird auf der Grundlage von Erwartungen verhandelt: künftige Mitarbeiterzahlen, hybride Arbeitsorganisation, Image des Unternehmens. Dass zwei Akteure dieser Größe jetzt bereit sind, sich zu Premium-Preisen zu verpflichten, zeigt, dass sie nicht auf einen Einbruch der Büromieten in Tel Aviv wetten. Für Eigentümer älterer Bürogebäude ist das Signal dagegen weniger freundlich: Die Nachfrage konzentriert sich auf neue Gebäude, und genau diese Konzentration vergrößert die Kluft zwischen Premium und dem Rest des Bestands.

Und für den Wohnungskäufer?

Wenn Sie kaufen, um zu wohnen oder zu vermieten, zählen auch diese Mietverträge. Die Viertel von Tel Aviv, in denen sich Technologiearbeitsplätze und Unternehmenssitze konzentrieren, erhalten eine strukturelle Mietnachfrage: Israelische Fachkräfte und Expatriates suchen die Nähe zu diesen Zentren. Das ist einer der Gründe, warum die Strandpromenade und das Zentrum weiterhin ausländische Käufer anziehen, wie diese Woche der Kauf von zwei Etagen des Daniel Tower für 119 Mio. NIS zeigt.

Umgekehrt hat diese Konzentration ihren Preis: Die Sektoren, die von der Unternehmensnachfrage getragen werden, sind auch diejenigen, in denen die Preise am besten standhalten. Der Käufer, der einen Preisnachlass sucht, wird woanders hinschauen; wer langfristige Mietstabilität anstrebt, findet hier ein starkes Argument. Unsere Marktbilanz der Woche ordnet diese Vertragsabschlüsse in das Gesamtbild ein.

Begleitung in Anspruch nehmen

Ein Kauf in Tel Aviv wird mit Zahlen in der Hand vorbereitet: Gesamtbudget, Zahlungsplan mit dem Ratenzahlungs-Simulator und ein vorher verglichener Finanzierungsplan, bevor ein Angebot abgegeben wird. In Vierteln, in denen internationale Arbeitsplätze die Nachfrage stützen, muss man auch aus der Sicht des künftigen Mieters denken: Wer wird diese Wohnung mieten, zu welcher Miethöhe und mit welcher Leerstandszeit zwischen zwei Mietern? Die Mietverträge im ToHa 2 machen keinen Wohnungspreis, aber sie belegen die Tiefe der Nachfrage, die die zentralen Viertel stützt. Genau diese Art von Analyse – Lage, Nachfrage, Einstiegspreis – muss einem Angebot vorausgehen, statt ihm zu folgen.

Quellen

- Calcalist Tech — Salesforce unterschreibt im ToHa 2: rund 15.300 m² für 5 Jahre und rund 140 Mio. NIS
- Calcalist Tech — WeWork unterschreibt 10.000 m² für 10 Jahre im ToHa 2, rund 180 Mio. NIS