Verbesserungssteuer in Israel: Die Lektion aus den 45 M₪ von Kikar HaMedina

Beim Kauf einer Immobilie in Israel denkt man an die Kaufsteuer, die Mehrwertsteuer und die Gebühren. Oft vergisst man jedoch eine weitere Steuer, die nicht die Transaktion, sondern die Stadtplanung betrifft: die Wertsteigerungssteuer, oder hetel hashbacha. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, die diese Woche im Zusammenhang mit Kikar HaMedina in Tel Aviv berichtet wurde, liefert ein Beispiel von 45 Mio. ₪. Sie betrifft Grundstückseigentümer, aber die Erkenntnisse gelten für jeden Käufer, sowohl aus dem Ausland als auch für bereits in Israel lebende Personen.

Kikar HaMedina: Ein Vierteljahrhundert an Plänen

Laut Globes wird das Kikar HaMedina-Projekt am 7. Oktober 2026 von rund 270 privaten Eigentümern vorangetrieben, die sich nach jahrzehntelangen Verzögerungen und Streitigkeiten zusammengeschlossen haben, um gemeinsam zu bauen. Der Plan hat sich in drei Phasen entwickelt.

Der Plan von 2018 löste den Streit aus. Das lokale Komitee von Tel Aviv forderte 135 M₪ Verbesserungssteuer. Die Eigentümer argumentierten hingegen, dass die Streichung des Tunnels ihr Grundstück entwerte, da der Verkehr auf dem Platz um 15 bis 20 % zunehme, mit mehr Lärm und Verschmutzung.

Drei Instanzen, ein Fazit

Die Beschwerdekommission entschied, dass der Plan die Situation verändert und die Fertigstellung des Projekts um mehrere Jahre vorgezogen hatte. Sie bestellte einen Gutachter, der den Verkehr berücksichtigte, dessen Einfluss aber als begrenzt einschätzte. Die Abgabe wurde auf 45 Mio. ₪ reduziert, etwa ein Drittel der ursprünglichen Forderung.

Das Oberste Gericht hat die Bewertung nicht wiederholt. Es stellte fest, dass der Antrag weder eine Grundsatzfrage noch ein Risiko von Ungerechtigkeit aufwarf. Zu den Serviceflächen hielten die Gerichte fest, dass diese durch den Plan geschaffen wurden und die spezielle Bauform ermöglichten. Zu den geltend gemachten Ausnahmen für Sicherheitsräume und Barrierefreiheit stellte das Gericht fest, dass die gesetzlichen mamad-Flächen bereits nicht besteuert wurden.

Zentrales Prinzip

Globes zieht eine klare Lehre: Der Mehrwert hängt nicht nur von der Anzahl der Wohnungen oder Quadratmeter ab. Werden die Bedingungen für die Umsetzung eines Projekts so geändert, dass es früher fertiggestellt wird, entsteht ebenfalls Wert, da die Eigentümer ihre Wohnungen oder den Verkaufserlös schneller erhalten.

Die Verbesserungssteuer im Überblick

- Was sie auslöst: Die Genehmigung eines Plans oder einer Ausnahme, die den Wert einer Immobilie erhöht.
- Höhe: Grundsätzlich die Hälfte des entstandenen Wertzuwachses, geschätzt von einem Gutachter.
- Zeitpunkt der Zahlung: Bei Verwirklichung der Rechte, also beim Verkauf der Immobilie oder bei Beantragung einer Baugenehmigung.
- Wer sie erhält: Die lokale Planungskommission, also die Gemeinde.
- Rechtsmittel: Einspruch vor einem Schiedsgutachter oder einer Beschwerdekommission, wie im Fall von Kikar HaMedina.

Diese allgemeinen Grundsätze beinhalten Ausnahmen und besondere Regelungen, insbesondere bei Stadterneuerung. Sie müssen für jeden Fall von einem Anwalt geprüft werden.

Was sich für Käufer ändert

Bei Neubauten

Der Bauträger übernimmt in der Regel die Steuer, die mit bestehenden Plänen verbunden ist, und rechnet sie in den Preis ein. Wichtig ist, auf Pläne zu achten, die zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabe genehmigt werden: Im Vertrag muss festgelegt sein, wer diese Kosten trägt.

Bei Bestandsimmobilien

Üblicherweise zahlt der Verkäufer die Steuer für vor dem Verkauf genehmigte Pläne. Allerdings kann der Verkäufer eine größere Schuld erst spät entdecken, was die Übertragung verzögert. Die frühzeitige Anforderung des kommunalen Steuerbescheids verhindert unangenehme Überraschungen.

Für ein Grundstück oder Haus

Der Kauf einer Immobilie „mit Potenzial“ bedeutet manchmal, dass Sie eine zukünftige Verbesserungssteuer übernehmen: Wenn ein Plan später Ihre Rechte erhöht, zahlen Sie in der Regel die Hälfte der Wertsteigerung beim Bau oder Verkauf. Das gilt besonders dort, wo Städte zusätzliche Rechte wieder einführen, wie wir in unserem Artikel über die Rückkehr der Bauvergünstigungen erklären.

Alle zu erwartenden Steuern

Die Verbesserungssteuer kommt zu den übrigen hinzu. Bei einer Neubauwohnung ist die Mehrwertsteuer von 18% im Preis enthalten; die Abschlusskosten betragen 10 bis 13%; die Kaufsteuer muss je nach Profil geprüft werden, wie in unserem Mas Rechisha Leitfaden erläutert. Unser Steuern- und Gebührenrechner gibt eine erste Orientierung.

Ein Käufer aus dem Ausland sollte auch die Verbindung mit der Besteuerung im eigenen Wohnsitzland prüfen. Ein bereits in Israel lebender Israeli, der verkauft, um erneut zu kaufen, muss eine mögliche Verbesserungssteuer in seine Finanzierungsplanung einbeziehen.

Drei Experten für eine sichere Abwicklung

Die Besteuerung im Städtebau wird von drei Fachleuten betreut: Anwalt · Makler · Architekt. Der Anwalt prüft genehmigte Pläne, Steuerschulden und die Verteilungsklausel; der Architekt identifiziert tatsächlich nutzbare Baurechte; der Makler berücksichtigt die Steuern im Finanzierungsplan.

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Quellen

- Globes — Kikar HaMedina: Berufung abgelehnt, 45 Mio. ₪ Wertsteigerungssteuer (07.10.2026)
- Nadlan Center — Oberstes Gericht weist Berufung der Begünstigten von Kikar HaMedina zurück (07.10.2026)
- Globes — Die Rückkehr der Bauvergünstigungen (06.10.2026)