Bauentlastungen: Tel Aviv, Ramat Gan und Yavne Öffnen Wieder die Tür

Über Jahrzehnte hinweg konnten israelische Immobilienprojekte zum Zeitpunkt der Baugenehmigung kleine Ausnahmen vom Bebauungsplan erhalten: ein paar Prozent mehr Fläche, manchmal ein zusätzliches Stockwerk. Dieses System der "Erleichterungen" (hakalot) wurde abgeschafft. Doch die Städte führen es in anderer Form wieder ein. Für Käufer aus dem Ausland ebenso wie für bereits in Israel lebende Israelis ist das Thema weniger technisch, als es scheint: Es betrifft, was tatsächlich gebaut werden darf – und damit, was man kauft.

Was die Ausnahmen waren und warum sie abgeschafft wurden

Laut Globes erlaubte das Planungs- und Baugesetz am 6. Oktober 2026 in Einzelfällen punktuelle Abweichungen von einem genehmigten Plan. Mit der Zeit wurde dieses Instrument jedoch zu einem Engpass: Jeder Antrag erforderte eine zusätzliche Debatte in der Genehmigungsphase, was die Abläufe verzögerte.

Die Planungsbehörde entschied daher, diesen Mechanismus abzuschaffen. Nach mehreren Jahren der Vorbereitung begann die Reform 2023 und wurde Anfang 2025 abgeschlossen. Seitdem ist es nicht mehr möglich, im Rahmen einer Genehmigung eine Ausnahme zu beantragen – außer für kleinere, gesetzlich aufgeführte Anpassungen.

Die Rückkehr über kommunale Bebauungspläne

Die Gemeinden reagieren, indem sie schriftliche, vorab genehmigte Pläne verabschieden, die mögliche zusätzliche Rechte festlegen. Globes, das erstmals über den Ansatz von Tel Aviv im Wohnungsbau berichtete, listet mehrere Städte auf, die denselben Weg gehen.

Quelle: Globes.

Bemerkenswert: In Ramat Gan und Yavne erlauben die Pläne das Hinzufügen von Stockwerken; zu Ramat Gan merkt Globes an, dass die aktuelle gesetzliche Liste dies nicht erlaubt.

Überwiegend positive Einschätzungen

Ein Branchenführer der Stadterneuerung, von Globes zitiert, befürwortet klare und im Voraus bekannte Regeln, warnt jedoch: Wenn jeder Fall weiterhin von einer Einzeldiskussion abhängt, kehrt die Unsicherheit zurück. Das eigentliche Kriterium sei laut ihm die Zeit bis zum Baustart. Fachanwälte meinen, dass das Vorgehen die rechtlichen Grenzen klärt und halten ein Eingreifen der Gerichte für unwahrscheinlich. Die Planungsbehörde sieht diese Initiativen insgesamt positiv.

Warum das den Käufer betrifft

Beim Neubau vom Plan

Zwischen Vermarktung und endgültiger Genehmigung kann sich ein Projekt verändern. Zusätzliche Rechte können ein weiteres Stockwerk, mehr Wohnungen im Gebäude oder Änderungen an den Gemeinschaftsbereichen bedeuten. Fragen Sie immer, wann die Genehmigung erteilt wurde und auf welcher Planung sie basiert. Das ist nicht unbedingt negativ, verändert aber die Dichte des Gebäudes und manchmal auch die Aussicht einer Wohnung.

Bei der Stadterneuerung

Das wirtschaftliche Gleichgewicht eines Projekts hängt von den Baurechten ab. Ein paar Prozent mehr Fläche können ein Projekt ermöglichen oder umgekehrt die Verhandlungen zwischen Bauträger und Eigentümern neu entfachen. Ein angekündigter Zeitplan sollte daher immer bestätigt werden, solange die Genehmigung noch nicht erteilt ist.

Für ein Einfamilienhaus

In Nes Ziona oder Arad richten sich die Pläne auf Häuser. Für einen Eigentümer bedeutet das Erweiterungspotenzial; für einen Käufer ist es ein Preisargument, das im Text des Plans und nicht im Inserat überprüft werden muss. Der potenzielle Gewinn ist real, aber oft bereits im geforderten Preis enthalten.

Eine steuerliche Gegenleistung

Zusätzliche Rechte, die durch einen Plan gewährt werden, können eine Verbesserungsabgabe auslösen, die vom Eigentümer zu zahlen ist. Wir erklären diesen Mechanismus in unserem Artikel über die Verbesserungsabgabe.

Durchzuführende Prüfungen

1. Die Baugenehmigung anfordern und die Anzahl der Stockwerke und Wohneinheiten mit der Broschüre vergleichen.
2. Die Änderungsklausel im Vertrag lesen: Inwieweit kann der Bauträger das Projekt ohne Ihre Zustimmung ändern?
3. Das Grundbuch und die Anmerkungen prüfen, mit Hilfe unseres Tabo-Leitfadens.
4. Vorsicht bei „zukünftigen“ Rechten: Ein in Vorbereitung befindlicher Bebauungsplan ist kein erworbenes Recht.
5. Die Gesamtkosten berechnen: 18 % MwSt. im Neupreis enthalten, Abschlusskosten von 10 bis 13 %, Kaufsteuer (Mas Rechisha) je nach Profil zu bestätigen.

Ein Käufer aus dem Ausland, der die Sitzungen der lokalen Kommissionen nicht verfolgt, sollte diese Überwachung delegieren. Ein bereits in Israel lebender Israeli kann die Entscheidungen seiner Gemeinde einsehen, aber deren Lektüre bleibt technisch.

Umgeben Sie sich mit den richtigen Experten

Dieses Thema zeigt die Bedeutung von drei Perspektiven: Anwalt · Makler · Architekt. Der Architekt liest die Pläne und beurteilt die Auswirkungen eines zusätzlichen Stockwerks oder einer zusätzlichen Fläche, der Anwalt integriert die Änderungen in den Vertrag, und der Makler prüft, ob die Finanzierung einem Zeitplan folgt, der sich ändern kann.

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Quellen

- Globes — Nach Tel Aviv führen weitere Städte Bauvergünstigungen wieder ein (06.10.2026)
- Globes — Kikar HaMedina: Wertsteigerungssteuer bestätigt (07.10.2026)