Ra'anana: Eigentümer kündigen ihr Pinui-Binui, der Bauträger fordert 85 Mio. NIS

Stadterneuerung wird zuerst zwischen Eigentümern und Bauträgern verhandelt – und manchmal endet die Verhandlung im Bruch. In Ra'anana haben die Eigentümer des Projekts Keren HaYesod 25–35, 96 Wohnungen, ihre Pinui-Binui-Verträge gekündigt. Der Bauträger Bonei HaTihon fordert 85 Mio. NIS im Schiedsverfahren. Der Fall ist nicht entschieden, und das muss von vornherein gesagt werden: Zu diesem Zeitpunkt gibt es eine Forderung, kein Urteil. Aber dieser Fall, zusammen mit einem interessanten steuerlichen Vergleich in derselben Stadt, beleuchtet den heikelsten Teil jedes Stadterneuerungsprojekts: das Kräfteverhältnis zwischen denen, die den Boden besitzen, und denen, die ihn entwickeln.

Der Fall in Zahlen

Keren HaYesod 25–35: Die Eigentümer übernehmen wieder die Kontrolle

Das Projekt betrifft die Hausnummern 25 bis 35 der Keren-HaYesod-Straße in Ra'anana, für 96 Wohnungen. Die Eigentümer haben beschlossen, die Pinui-Binui-Verträge zu kündigen, die sie an den Bauträger banden. Im Pinui-Binui-Modell treten die Eigentümer ihre Rechte am Grundstück ab und erhalten im Gegenzug eine neue, größere Wohnung im wiederaufgebauten Gebäude; der Bauträger finanziert die Operation durch den Verkauf der zusätzlich geschaffenen Wohnungen.

Solche Verträge zu kündigen, ist niemals eine belanglose Geste. Es setzt aufseiten der Eigentümer die Überzeugung voraus, dass die erhaltenen Bedingungen nicht mehr dem Wert ihrer Immobilie entsprechen oder dass das Projekt nicht zu den vereinbarten Bedingungen vorankommt. Aufseiten des Bauträgers bedeutet es Jahre an Arbeit und angefallene Kosten für ein Projekt, das stoppt.

85 Mio. NIS im Schiedsverfahren gefordert: eine Forderung, kein Urteil

Bonei HaTihon, der Bauträger, fordert 85 Mio. NIS im Rahmen eines Schiedsverfahrens. Dieser Betrag – beträchtlich im Maßstab eines Projekts mit 96 Wohnungen – misst das Ausmaß des Schadens, den der Bauträger nach eigener Einschätzung erlitten hat: Studien- und Planungskosten, eingegangene Verpflichtungen und behaupteter entgangener Gewinn.

Es ist wichtig, das Stadium des Verfahrens richtig einzuordnen: Das Schiedsverfahren hat noch nicht entschieden. Die geforderte Summe ist die Forderung einer Partei, nicht der Betrag, den ein Schiedsrichter notwendigerweise festsetzen wird. Dieser Fall wird Eigentümer wie Bauträger in jedem Fall daran erinnern, dass Ausstiegsklauseln, Fristen und Garantien eines Pinui-Binui-Vertrags keine Formalitäten sind: Sie entscheiden im Streitfall darüber, wer was zahlt.

Das Schiedsverfahren statt des Gerichts ist übrigens der in vielen dieser Verträge vorgesehene Streitbeilegungsweg: ein schnelleres und vertrauliches Verfahren, dessen Ausgang die Parteien jedoch genauso bindet. Für die 96 betroffenen Wohnungen ist die unmittelbare Lage einfacher und härter: Das Projekt steht still, die Wohnungen altern, und weder der Wiederaufbau noch der Verkauf der Rechte kann vorankommen, solange der Streit nicht beigelegt ist. Jedes Jahr der Blockade mindert den Wert, um den beide Lager streiten – oft ist es diese Feststellung, mehr als das Recht, die die Parteien schließlich wieder an den Verhandlungstisch zurückbringt.

Dieselbe Stadt, andere Lehre: der Vergleich bei der Wertzuwachssteuer

Ra'anana bietet diese Woche eine zweite, steuerliche Lehre. In einem anderen Fall hat der Bauträger Kedar einen Vergleich über die Wertzuwachssteuer (Heital Hashbasha) geschlossen: Er wird 300.000 NIS zahlen, gegenüber rund 2 Mio. NIS, die ursprünglich gefordert wurden – also rund 15 % des Ausgangsbetrags.

Die Heital Hashbasha ist die Steuer, die auf den Mehrwert erhoben wird, der durch eine Planungsänderung entsteht. Ihre Berechnung beruht auf Bewertungen, und Bewertungen lassen sich diskutieren: Zwischen der Schätzung der Kommune und der des Steuerpflichtigen kann der Unterschied gewaltig sein. Dieser Vergleich zeigt es konkret: Ein geforderter Betrag ist kein geschuldeter Betrag, und ein Gegengutachten ist eine Investition, keine Ausgabe. Unsere Analyse des Steuer- und Kosten-Simulators und die laufenden Stadterneuerungsfälle, wie die sechs Pinui-Binui-Zonen, die in Tel Aviv erklärt wurden, zeigen, wie stark diese Steuer die Rechnung der Projekte belastet.

Warum dieser Fall über Ra'anana hinausgeht

Der Kontext verleiht dieser Kündigung nationale Tragweite. Auf dem Bauträgerkongress in Eilat hat die Branche eine strenge Bilanz zur Wirtschaftlichkeit von Stadterneuerungsprogrammen gezogen: hohe Baukosten, Wertzuwachssteuer, Genehmigungsfristen – die wirtschaftliche Gleichung vieler Projekte geht nicht mehr auf. Wenn sich die Marge des Bauträgers verengt, werden die den Eigentümern versprochenen Gegenleistungen zum ersten Reibungspunkt, und die fragilen Projekte lösen sich als erste auf.

Für einen Eigentümer, der von einem Bauträger angesprochen wird, sind die Lehren praktisch. Die eigene Immobilie vor der Unterzeichnung bewerten lassen und nicht nur die angebotene Gegenleistung akzeptieren. Erfahrung und finanzielle Solidität des Bauträgers prüfen. Garantien verhandeln: Ausführungsfristen, Vertragsstrafen, Ersatzwohnung während der Arbeiten, Ausstiegsklauseln. Und vor allem niemals ohne einen auf Stadterneuerung spezialisierten Anwalt unterschreiben, der vom Bauträger unabhängig ist.

Für einen Käufer vom Plan in einem Pinui-Binui-Projekt ist die Wachsamkeit symmetrisch: Ein von den Eigentümern unterzeichneter Vertrag ist keine Baugenehmigung, und ein Projekt kann in jeder Phase noch scheitern. Die Vorgeschichte des Projekts, die erreichte Unterschriftenquote und der Stand der Verfahren gehören zur Due Diligence ebenso wie der Preis.

Zusammenfassung

Ra'anana bündelt in einer Woche die beiden Gesichter der israelischen Stadterneuerung: den Konflikt, wenn die Eigentümer von Keren HaYesod ihre Rechte zum Preis eines Schiedsverfahrens mit 85 Mio. NIS geforderter Summe zurücknehmen, und die Verhandlung, wenn eine mit rund 2 Mio. NIS geforderte Wertzuwachssteuer bei 300.000 NIS endet. In beiden Fällen gilt dieselbe Regel: In israelischen Immobilien zählen die Beträge, die schriftlich festgehalten, bewertet und von Fachleuten verteidigt werden.

Eigentümer, der für ein Pinui-Binui angesprochen wurde, oder Käufer in einem Erneuerungsprojekt? Lassen Sie Verträge und Bewertungen vor einer Verpflichtung prüfen.

Quellen

- Globes — Ra'anana: Kündigung der Pinui-Binui-Verträge von Keren HaYesod 25–35, Bonei HaTihon fordert 85 Mio. NIS im Schiedsverfahren
- Globes — Wertzuwachssteuer in Ra'anana: Vergleich bei 300.000 NIS für den Bauträger Kedar