Stadterneuerung: reduzierte Gegenleistungen, was das Versprechen einer neuen Wohnung wirklich wert ist

Die Stadterneuerung, sei es durch Abriss und Neubau (pinoui-binoui) oder TAMA 38, ist zu einer der wichtigsten Quellen für neuen Wohnraum in den Großstädten geworden. Doch zwischen der Unterzeichnung eines Vertrags und der Schlüsselübergabe kann sich vieles ändern. Zwei in dieser Woche veröffentlichte Analysen zeigen dies deutlich. Sie sind sowohl für Israelis, die bereits in Israel leben und Eigentümer einer alten Immobilie sind, als auch für Käufer aus dem Ausland interessant, die eine renovierungsbedürftige Altbauwohnung oder eine neue Wohnung aus einem solchen Projekt in Betracht ziehen.

Reduzierte Gegenleistungen

Laut dem von Globes am 23. Oktober 2026 befragten Immobilienexperten sehen sich 50 bis 60 % der Projekte, die bereits eine kommerzielle Vereinbarung unterzeichnet haben, mit der Forderung des Bauträgers konfrontiert, die Gegenleistungen zu reduzieren. Etwa die Hälfte dieser Fälle führt er auf überzogene Versprechen zu Beginn ohne ausreichende wirtschaftliche Prüfung zurück, die andere Hälfte auf gestiegene Baukosten, die in zwei Jahren um 15 bis 20 % zugenommen haben.

Im letzten Fall forderte der Bauträger zudem die Streichung der Umzugsmiete und der verstärkten Garantie, Wohnungen in niedrigeren Etagen, reduzierte Ausstattungen sowie einen Beitrag von 130.000 ₪ pro Eigentümer. Die meisten Forderungen wurden akzeptiert, jedoch nicht der finanzielle Beitrag.

Optionen für Eigentümer

- Die Forderung unabhängig prüfen lassen durch einen Wirtschaftsexperten.
- Den Gesamtwert vergleichen: Laut demselben Experten ist eine neue Wohnung mit Sicherheitsraum, Parkplatz, Keller und Balkon im Durchschnitt 60 bis 80 % mehr wert als eine alte, selbst bei gleicher Fläche.
- Einen anderen Bauträger in Betracht ziehen, falls ein besseres Angebot existiert.
- Gewinnbeteiligung verhandeln: Beispielsweise die Rentabilitätsschwelle, ab der der Überschuss geteilt wird, von 18 % auf 16 % senken.

Der Geschäftsführer eines Stadtentwicklungsunternehmens, ebenfalls von Globes zitiert, vertritt eine strengere Linie: Preisnachlässe oder gestiegene Finanzierungskosten sind Risiken, die der Bauträger tragen muss. Nur eine wesentliche Änderung der Stadtplanung oder ein echtes, unvorhergesehenes Hindernis würde seiner Meinung nach eine erneute Öffnung der Vereinbarung rechtfertigen – und das mit voller Transparenz.

Was das Versprechen einer neuen Wohnung wert ist

Am 25. Oktober veröffentlichte das Nadlan Center den Beitrag eines Immobilienexperten und Ökonomen, Leiter der Kommission für Stadterneuerung im Verband der Immobilienexperten. Er geht von einem hypothetischen Fall aus: zwei identische Wohnungen, von denen eine teurer verkauft wurde als die Bankbewertung der zweiten. Den Unterschied erklärt er mit dem Versprechen einer neuen Wohnung, das der Käufer bezahlt hat.

Marktwert und Beleihungswert

Die Bank stützt sich auf Letzteren. Eine Erwartung kann bezahlt werden, aber nicht beliehen werden.

Zahlen, die zur Vorsicht mahnen

Fallstricke, die es zu vermeiden gilt

Ein hoher Prozentsatz an Unterschriften sagt nichts über die Situation jeder einzelnen Wohnung aus. Eine Vereinbarung mit einem Organisator ist kein Vertrag mit einem Bauträger. Und der Warnhinweis im Grundbuch signalisiert eine Verpflichtung, garantiert aber nicht deren Umsetzung: siehe unseren Tabo-Leitfaden.

Was Käufer beachten sollten

Vor dem Kauf einer älteren Wohnung, die renoviert werden soll

Prüfen Sie den Stand des Plans, lesen Sie den Vertrag mit dem Bauträger, kontrollieren Sie den Eintrag im Grundbuch und beachten Sie, dass Ihre Bank nur den aktuellen Wert finanziert, nicht das Versprechen. Testen Sie Ihren Plan mit unserem Finanzierungssimulator und berechnen Sie die Kosten mit dem Steuer- und Gebührenrechner.

Vor dem Kauf einer neuen Wohnung aus einem solchen Projekt

Ein neu verhandeltes Projekt kann sich verzögern. Prüfen Sie die Genehmigung, die begleitende Bank und die Garantien nach dem Verkaufsgesetz. Die Fälle aus Tel Aviv werden in unserem Artikel über die Viertel 5 und 6 ausführlich behandelt.

Lassen Sie sich begleiten

Berechnen Sie die Gesamtkosten: Die 18% Mehrwertsteuer ist im Preis für Neubauten enthalten, die Abschlusskosten liegen zwischen 10% und 13%, und die Kaufsteuer (Mas Rechisha) sollte je nach Profil geprüft werden. Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, unterliegt der Tausch einer alten gegen eine neue Wohnung besonderen steuerlichen Regeln, die in unserem Mas Rechisha Leitfaden dargestellt sind. Drei Experten begleiten Sie: Anwalt · Makler · Architekt, bei Bedarf ergänzt durch einen unabhängigen Immobilienexperten.

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Quellen

- Globes — Von 12 zusätzlichen m² auf 6: Was tun, wenn der Bauträger die Gegenleistungen reduziert? (23.10.2026)
- Nadlan Center — Wie viel ist das Versprechen auf eine neue Wohnung in einem Pinoui-Binoui-Projekt wert? (25.10.2026)