Stadterneuerung in Israel: Rund 80 % der Pinui-Binui-Programme wären nicht mehr rentabel

Die Zahl wirkte wie eine kalte Dusche am Kongress der Bauträger in Eilat, am 5. November 2026: Laut den Rednern wären rund 80 % der Pinui-Binui-Programme wirtschaftlich nicht mehr rentabel — also rund 300.000 dennoch genehmigte Wohnungen, die blockiert blieben. Und Rafi Elmaliach fügte eine noch größere Größenordnung hinzu: 1,3 Millionen Wohnungen der Stadterneuerung wären durch Infrastrukturdefizite blockiert. Von Globes berichtet, beleuchtet diese Diagnose die Ankündigungen neuer Zonen in einem grellen Licht — einschließlich der 6 in Tel Aviv-Jaffa erklärten Zonen in derselben Woche. Was geschieht – und was sollten Sie daraus mitnehmen, wenn Sie Eigentümer oder Käufer in einem Stadterneuerungsprojekt sind?

Die in Eilat gestellte Diagnose

Die Mechanik der Blockierung ist bekannt, aber sie hat sich verschärft. Ein Pinui-Binui finanziert sich durch den Abstand zwischen den Gesamtkosten des Vorgangs — Abriss, Neubau, Umsiedlung der Bewohner, Steuern — und dem Erlös der verkauften zusätzlichen Wohnungen. Wenn die Preise sinken, die Baukosten steigen und die Finanzierung teuer bleibt, schließt sich dieser Abstand. Ab einem bestimmten Punkt übersteigt der zum Ausgleich des Vorgangs nötige Koeffizient neuer Wohnungen das, was der Plan erlaubt: Das Projekt wird mathematisch unmöglich, gleich welcher Bauträger.

Der Fall von Eilat gibt dafür die lokale Veranschaulichung: Im Projekt Kadesh sollen 162 bestehende Wohnungen 487 neuen Wohnungen Platz machen, und das Vorhaben ist ohne Subvention nicht rentabel — gemessen an der Referenz namens „Norm 21.1“, dem Maßstab, der zur Beurteilung des wirtschaftlichen Gleichgewichts dieser Vorgänge verwendet wird. Anders gesagt: Selbst verdreifacht gleicht sich das Programm zu den lokalen Preisen nicht aus.

Die Infrastruktur: die Blockierung hinter der Blockierung

Die von Rafi Elmaliach vorgebrachte Zahl — 1,3 Millionen Wohnungen der Stadterneuerung, blockiert durch Infrastrukturdefizite — verschiebt den Blick. Selbst auf dem Papier rentabel, setzt ein Projekt Straßen, Wasser- und Abwassernetze, Verkehr und öffentliche Einrichtungen voraus, die für die neuen Bewohner dimensioniert sind. Wo diese Infrastrukturen nicht folgen, bremsen oder verweigern die Planungsinstanzen. Die Stadterneuerung ist also nicht nur eine Bauträgergleichung: Sie ist eine kollektive Fähigkeit, ganze, dichter neu aufgebaute Viertel aufzunehmen.

Für die in ein Projekt engagierten Miteigentümer ist die Folge direkt: Ein unterzeichnetes Abkommen und ein eingereichter Plan genügen nicht mehr. Man muss den Zustand der Infrastrukturen des Gebiets und die Position der Stadtverwaltung als Elemente des Vorhabens betrachten, gleichwertig mit dem Koeffizienten oder der Wahl des Bauträgers.

Der Vorschlag von Arbiv: die Wertzuwachssteuer durch eine Abgabe auf die Verkäufe ersetzen

Unter den am Kongress erwähnten Antworten erregt jene von Benny Arbiv Aufmerksamkeit: In der Stadterneuerung die Wertzuwachssteuer — den Heital Hashbasha, diese Steuer auf den durch den Plan geschaffenen Mehrwert, deren allgemeine Funktionsweise in unserem Leitfaden zum Mas Rechisha für die Kaufbesteuerung und auf den Steuerseiten der Website erklärt wird — durch eine Abgabe zu ersetzen, die in Prozent der Verkäufe des Bauträgers berechnet wird. Die Idee: die Belastung am echten Erlös des Projekts auszurichten statt an einem theoretischen Mehrwert, der im Moment des Plans berechnet wird und ein bereits angespanntes Vorhaben endgültig kippen kann.

Wichtige Präzisierung: Es handelt sich um einen Vorschlag in Prüfung, in einem vorläufigen Stadium — nicht um eine Entscheidung, nicht einmal um einen Text. Sie fügt sich in eine Steuerlandschaft in Bewegung ein, zwischen dem Projekt der Besteuerung der Mieten ab dem ersten Schekel und den Debatten über den Satz der Investoren. Kein Eigentümer darf also seine Entscheidung auf diesen Vorschlag bauen; aber jeder Eigentümer in Verhandlung hat ein Interesse daran zu wissen, dass sie existiert, denn sie kann die Bedingungen der Abkommen in den Vorhaben verändern, in denen die Steuer die Unterzeichnung blockiert.

Der Faktor Zins: keine Rettung vor Ende 2027

Bleibt die Variable, die die Bauträger nicht kontrollieren: der Preis des Geldes. Am Kongress war die Botschaft von Chen Schreibman klar: Keine bedeutende Senkung des Leitzinses vor Ende 2027 zu erwarten, mit einem Horizont im vierten Quartal 2027. Der Leitzins der Bank of Israel bleibt also bei 3,25 %, und die Baustellenfinanzierungen wie die Kredite der Erwerber lasten weiter auf den Gleichungen. Um die Auswirkung eines Zinsszenarios auf Ihr eigenes Projekt zu testen, ermöglichen der Finanzierungsrechner und der Rechner für die Zahlungsstaffelung, die beiden Enden der Kette zu beziffern: Ihre monatliche Rate als Käufer und die Empfindlichkeit eines Kaufs vom Plan gegenüber einem ins Rutschen geratenden Zeitplan.

Dieser Kontext beleuchtet die Reihe der Ankündigungen der Woche — genehmigte Pläne in Dimona, Rahmenabkommen in Tzfat, Verdichtung in Hod Hasharon: Die Pipeline künftiger Wohnungen füllt sich weiter, während ihre Basis, die Stadterneuerung der bestehenden Viertel, ihr wirtschaftliches Modell sucht. Die beiden Bewegungen sind vereinbar: Dort zu bauen, wo das Grundstück frei ist, kostet weniger, als dort neu aufzubauen, wo bereits Menschen leben.

Was Sie konkret daraus machen müssen

Wenn Sie Eigentümer in einem Pinui-Binui sind: Verlangen Sie von Ihrem Bauträger eine schriftliche Aktualisierung des wirtschaftlichen Gleichgewichts des Projekts, unterzeichnen Sie keinen Nachtrag, der Ihre Gegenleistungen ohne überprüfbare Gegenleistung reduziert, und verfolgen Sie den Zustand der Infrastrukturen des Gebiets. Wenn Sie vom Plan in einer Stadterneuerung kaufen: Prüfen Sie den echten Stand des Vorhabens — Abkommen, Plan, Genehmigung, Garantien — und lesen Sie die Verzugsklauseln mit einem Anwalt, der nicht jener des Verkäufers ist, indem Sie die Grundstückslage über den Tabo kontrollieren. Die Zusammenfassung der ganzen Woche steht in der Marktbilanz.

Die Stadterneuerung bleibt die größte Wohnungsreserve der israelischen Städte — genau deshalb ist ihre Blockierung ein nationales Thema und nicht nur eine Kongressangelegenheit.

Quellen

- Globes — Kongress der Bauträger in Eilat, 5. November 2026: rund 80 % der Pinui-Binui-Programme nicht rentabel, rund 300.000 genehmigte Wohnungen blockiert, 1,3 Millionen Wohnungen durch Infrastrukturen blockiert laut Rafi Elmaliach, Vorschlag von Benny Arbiv, Fall Kadesh in Eilat, Zinsperspektive von Chen Schreibman (Startseite des Mediums, genaue URL des Artikels nicht verfügbar)