Verkauf der alten Wohnung rechtzeitig: Die steuerliche Frist, die die Preise belastet

In Israel kann ein Haushalt, der eine neue Immobilie kauft, bevor er die alte verkauft hat, den vorteilhaften Steuersatz für den Hauptwohnsitz behalten, sofern die alte Immobilie innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist verkauft wird. Am 25. Oktober 2026 berichtete Globes über Daten, die von einer leitenden Mitarbeiterin der Wirtschaftsabteilung des Finanzministeriums veröffentlicht wurden. Diese Zahlen zeigen, wie sehr diese Frist einen Teil des Marktes beeinflusst. Das Thema betrifft sowohl Israelis, die bereits in Israel leben und umziehen, als auch Käufer aus dem Ausland, die von einem verkaufsbereiten Eigentümer kaufen.

Das Steuersystem

Laut Globes muss ein Käufer, der seine vorherige Wohnung nicht rechtzeitig verkauft, möglicherweise eine Erwerbssteuer (Mas Rechisha) von 8 % auf die neue Immobilie zahlen, anstelle des Satzes für den Hauptwohnsitz. Bei einer durchschnittlichen Wohnung kann der Unterschied mehrere Hunderttausend Schekel betragen. In bestimmten Fällen kann auch eine Kapitalertragssteuer (mas shevach) auf die alte Wohnung anfallen. Diese Regeln sollten je nach Profil mit einem Anwalt geprüft werden.

Laut Nadlan Center ist die Übergangsfrist von 18 Monaten abgelaufen und die Regel gilt wieder für 24 Monate. Die genauen Termine für jeden Kauf müssen im Einzelfall geprüft werden.

Was die Daten zeigen

Im Zentrum haben 7 % der wartenden Verkäufer in den letzten Tagen vor Fristablauf abgeschlossen und etwa ein Fünftel in den letzten drei Monaten. In der Shfela sinken diese Anteile auf 4 % und 7 %. Allerdings hatten etwa 70 % der wartenden Verkäufer noch mindestens ein Jahr Zeit, und einige können ihre Immobilie in der Zwischenzeit vermieten.

Ein anschauliches Beispiel

Globes berichtet von einem Käufer, der seine vorherige Wohnung innerhalb von 18 Monaten, verlängert um drei Monate, verkaufen musste. Er unterschrieb am letzten Tag für 2,7 Mio. ₪. Befragt nach dem Wert der Immobilie auf einem normalen Markt, schätzte ein Bewertungstool zunächst 2,9 bis 3,1 Mio. ₪, korrigierte die Schätzung aber auf 2,7 Mio. ₪, nachdem die Dringlichkeit bekannt wurde. Laut dem Ökonomen, der diese Daten veröffentlicht, kann die Fristbindung den Preis beeinflussen.

Flexiblere Verkaufsbedingungen

In diesem Beispiel war die Schlüsselübergabe fast ein Jahr nach der Unterzeichnung angesetzt, und der Großteil der Zahlung war erst bei Übergabe fällig. Laut dem Ökonomen des Finanzministeriums sind diese Bedingungen, die bei Neubauten üblich sind, auch bei Bestandsimmobilien zu finden. Bei einigen Verkäufen wurde sogar der laufende Mietvertrag an den Käufer übertragen.

Ein Risiko für den Verkäufer

Eine aufgeschobene Zahlung ist nicht risikolos. Wenn der Käufer storniert, kann der Verkäufer ohne Verkauf dastehen, obwohl er bereits gekauft hat, und muss eventuell die erhöhte Steuer zahlen. Daher ist es wichtig, starke Sicherheiten im Vertrag zu haben: eine bedeutende Anzahlung, eine angemessene Vertragsstrafe und eine Warnnotiz, die zugunsten des Käufers erst nach der ersten Zahlung eingetragen wird.

Wie Sie sich organisieren

Wenn Sie in Israel umziehen

- Berechnen Sie die Frist ab der Unterzeichnung des neuen Kaufs gemeinsam mit Ihrem Anwalt.
- Setzen Sie die alte Immobilie frühzeitig zum Verkauf, warten Sie nicht bis zu den letzten Monaten.
- Synchronisieren Sie die Zahlungen: Die Zahlung für die neue Immobilie kann vom Verkauf der alten abhängen. Unser Zahlungsplan-Simulator hilft, die Termine abzustimmen.
- Planen Sie eine Alternative: Zwischenfinanzierung, Vermietung der alten Immobilie oder Rücklage für die erhöhte Steuer.

Wenn Sie von einem eiligen Verkäufer kaufen

Ein Verkäufer, dessen Frist bald abläuft, ist verhandlungsbereiter – beim Preis und bei den Bedingungen. Ein Käufer aus dem Ausland mit verfügbaren Mitteln oder ein Israeli mit genehmigtem Kredit kann davon profitieren: Schnelligkeit und Finanzierungssicherheit zählen genauso wie der gebotene Preis. Prüfen Sie aber mit dem Anwalt, dass die Immobilie im Grundbuch lastenfrei ist, wie in unserem Tabo-Leitfaden erklärt.

Beim Neubau

Bauträger bieten oft aufgeschobene Zahlungen an, die Zeit für den Verkauf lassen. Vergleichen Sie den Endpreis mit und ohne dieses Angebot und prüfen Sie Ihre Finanzierung mit dem Finanzierungssimulator. Die Kreditdaten vom September finden Sie ausführlich in unserem Artikel zu Kreditrückständen.

Lassen Sie sich begleiten

Berechnen Sie die Kaufsteuer mit unserem Steuern- und Gebührenrechner und lesen Sie unseren Mas Rechisha Leitfaden. Die Gesamtkosten beinhalten 18 % Mehrwertsteuer, die bereits im Neupreis enthalten ist, sowie Abschlusskosten von 10 bis 13 %. Drei Experten begleiten Sie: Anwalt · Makler · Architekt.

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Quellen

- Globes — Neue Daten des Finanzministeriums zeigen den Druck auf Haushalte, die umziehen (25.10.2026)
- Nadlan Center — Peripherie, Reservisten, Bau: die Wohnungsprogramme der Koalition (27.10.2026)
- Globes — Nach drei Monaten Rückgang steigen die Rückstände bei Immobilienkrediten wieder (22.10.2026)