Mas Rechisha em Israel: guia 2026 para franceses

O imposto de compra israelita explicado aos compradores franceses: escalões 2026, caso do não residente, isenção olé e exemplos calculados em euros.

O Mas Rechisha numa frase

O **Mas Rechisha** (מס רכישה) é o **imposto de compra** que todo o comprador paga ao fisco israelita ao adquirir um imóvel: é devido **uma única vez**, no momento da compra, e a taxa depende inteiramente do seu **perfil de comprador** — residente israelita, não residente ou novo imigrante (olé). Para um francês que compra desde França, é simples e brutal: **8 % desde o primeiro shekel**, sem escalão isento. Compreender este mecanismo antes de assinar evita uma fatura de cinco dígitos em euros que nada fazia prever.

Escalões 2026 (congelados até 2028)

Primeiro as boas notícias: os escalões estão **congelados de 16 de janeiro de 2025 a 15 de janeiro de 2028** pela lei das finanças de 2025 (circular 1/2026 da administração fiscal). Ao contrário dos anos normais, **não há reindexação anual** à inflação durante este período — os valores abaixo valem para todo o 2026. Para um residente israelita que compra a sua **habitação única** (dira yechida), a tabela é progressiva: **0 % até 1 978 745 ₪**, depois 3,5 % até 2 347 040 ₪, 5 % até 6 055 070 ₪, 8 % até 20 183 565 ₪ e 10 % acima. Cada taxa aplica-se apenas ao **escalão** correspondente, como o imposto sobre o rendimento francês.

Não residente: 8 % desde o primeiro shekel

Este é o ponto doloroso para os compradores franceses. Se **não residir em Israel** no momento da compra, é tratado como investidor: **8 % sobre o preço total** até 6 055 070 ₪, depois 10 % acima — **sem qualquer escalão a 0 %**. Num apartamento de 2 000 000 ₪, são **160 000 ₪** de imposto (cerca de 40 000 €), contra algumas centenas de shekels para um residente israelita pelo mesmo bem. Não há exceção para «tenciono instalar-me mais tarde»: só conta o **estatuto no dia da assinatura**. O seu advogado israelita deve integrar este custo no seu orçamento **antes** de qualquer oferta.

Olé: isenção até 1,98 M₪

Se fizer a sua **aliá** e comprar a sua residência principal, o estatuto de olé hadash (novo imigrante) dá direito a uma tabela preferencial durante os **primeiros 7 anos**: **0 % até 1 978 745 ₪**, depois apenas **0,5 %** até 6 055 070 ₪. Num apartamento de 2 000 000 ₪, um olé paga cerca de **106 ₪** de Mas Rechisha — contra 160 000 ₪ para um não residente. A condição: o bem deve ser a sua **residência principal**, não um investimento puramente locativo. O calendário é crucial: comprar **depois** de obter o estatuto de olé em vez de antes pode poupar dezenas de milhares de euros. É tipicamente o tipo de arbitragem a decidir com o seu advogado **antes** de assinar o que quer que seja.

3 exemplos calculados em euros (câmbio ~4 ₪/€)

O que um comprador francês paga por perfil, em três orçamentos tipo. Câmbio indicativo: **1 € ≈ 4 ₪** (ajustar no dia do pagamento).| Orçamento | Residente israelita | Não residente (você, desde França) | Olé |---|---|---|---| Apartamento 300 000 € (~1,2 M₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Apartamento 500 000 € (~2 M₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Apartamento 1 M€ (~4 M₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |A diferença entre colunas é vertiginosa: a igual orçamento, o não residente paga **até 200 vezes mais** que um residente. É por isso que o calendário de uma aliá — ou a arbitragem com um cônjuge residente — deve ser estudado antecipadamente.

Os 3 erros dos franceses

**Erro n.º 1: raciocinar com a tabela francesa.** Os direitos de mutação franceses (~7-8 % com escalões) nada têm a ver: em Israel, a taxa depende do **perfil**, não apenas do preço. Um francês que «estima» o seu imposto com lógica francesa engana-se sistematicamente. **Erro n.º 2: acreditar que a tabela muda todos os anos.** Está **congelada até 15 de janeiro de 2028** — os simuladores que aplicam indexação anual dão resultados falsos para 2026. **Erro n.º 3: comprar através de uma sociedade sem aconselhamento.** Uma SCI francesa ou sociedade israelita não faz «desaparecer» o Mas Rechisha; conforme a estrutura, pode até perder definitivamente o acesso à tabela de residente. Cada estrutura deve ser validada por um advogado fiscalista israelita **antes** da assinatura.

Quando e como pagar

O procedimento é estrito: o seu advogado apresenta a **declaração de compra** ao fisco israelita nos **30 dias** seguintes à assinatura, e o imposto deve ser **pago em 60 dias**. O pagamento é em shekels, normalmente por transferência da sua conta israelita — preveja a transferência de divisas com antecedência (os prazos bancários França-Israel podem atingir uma semana). Em caso de atraso, aplicam-se **penalidades e juros** automaticamente. Antes de assinar, execute sempre o **simulador oficial** da administração fiscal israelita com o seu advogado: é o único valor que conta.

Perguntas frequentes: Mas Rechisha

O Mas Rechisha é dedutível dos impostos em França?

Não, não diretamente. O Mas Rechisha é um imposto de aquisição israelita, não um imposto sobre o rendimento — logo não é dedutível do seu imposto francês. Em contrapartida, soma-se ao preço de custo do bem, o que reduz a mais-valia tributável em caso de revenda (em Israel como em França, via a convenção fiscal).

Posso pagar o Mas Rechisha desde França?

O pagamento tem de chegar ao fisco israelita em shekels em 60 dias. Na prática, o seu advogado israelita transfere-o de uma conta de depósito ou da sua conta israelita, alimentada por uma transferência desde França. Preveja os prazos de câmbio e de transferência internacional.

O que acontece se me tornar residente israelita depois de comprar?

Nada, retroativamente: a taxa aplicável é a do seu estatuto no dia da assinatura. Tornar-se residente ou olé depois não dá direito a reembolso. É por isso que o calendário (aliá antes ou depois da compra) deve ser arbitrado antecipadamente com o seu advogado.

A tabela vai mudar em 2027?

Não. Os escalões estão congelados pela lei das finanças de 2025 de 16 de janeiro de 2025 a 15 de janeiro de 2028, sem reindexação anual. Os valores de 2026 manter-se-ão idênticos em 2027. Só poderá haver revisão após 15 de janeiro de 2028.

Comprar através de uma sociedade francesa (SCI) muda a taxa?

Uma sociedade — francesa ou israelita — é tratada como não residente: 8 % desde o primeiro shekel, sem escalão isento. Pior, pode perder definitivamente o acesso à tabela de residente ou olé. Não monte nenhuma estrutura sem a aprovação escrita de um advogado fiscalista israelita.

Onde verificar o montante exato antes de assinar?

No simulador oficial da administração fiscal israelita (Israel Tax Authority), indicando o preço exato e o seu perfil de comprador. O seu advogado deve fornecer-lhe este cálculo por escrito antes de qualquer assinatura — exija-o, é a sua melhor proteção.