Crédito hipotecário (Mashkanta) a partir do Brasil

Condições, taxas 2026 e conselhos práticos.

Um residente estrangeiro pode obter um crédito imobiliário em Israel? Sim: os bancos israelenses concedem mashkantot a não residentes, até 50 % do preço do imóvel (75 % para residentes), a 20 a 30 anos. O processo é montado inteiramente à distância através de um intermediário, e recomenda-se obter uma pré-aprovação (ishur ekroni) antes de assinar um compromisso de compra.

O que é a mashkanta?

A mashkanta (משכנתא) é o crédito hipotecário israelita. Os não residentes podem financiar até 50% do preço do imóvel junto dos principais bancos israelitas: Bank Leumi, Bank Hapoalim, Mizrahi-Tefahot e Discount Bank. O processo é diferente do português mas perfeitamente acessível a estrangeiros.

Condições para não residentes em 2026

• LTV máximo: 50% para não residentes (vs 75% para residentes) • Entrada mínima: 40-50% do preço do imóvel • Taxas de juro: 4-6% conforme o tipo (fixa, variável, ligada ao prime) • Prazo máximo: 25-30 anos • Idade limite: O empréstimo deve ser reembolsado antes dos 75 anos

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Documentação a preparar

Os bancos israelitas pedem: comprovativos de rendimento (3 últimos comprovantes + declaração de imposto de renda), extratos bancários dos últimos 6 meses, documento de identidade e passaporte, e o compromisso de venda preliminar. Um advogado imobiliário assistirá na constituição do processo.

Tipos de taxa

Em Israel, a mashkanta é geralmente composta por várias «tranches» com taxas diferentes. As principais opções são a taxa fixa (estável mas mais elevada), a taxa variável ligada ao prime (mais baixa mas flutuante), e a taxa indexada à inflação (Madad). A estratégia ótima combina frequentemente 2-3 tranches para equilibrar risco e custo.

Alternativa: financiamento a partir do Brasil

Alguns investidores preferem financiar-se a partir do Brasil, através de um crédito com garantia de um imóvel que já possuem. Esta abordagem pode permitir um LTV mais elevado (70-80 %). O inconveniente é o risco cambial BRL/ILS. Consulte o nosso simulador para comparar as duas opções.

Taxas da mashkanta 2026: tabela comparativa das tranches

Uma mashkanta nunca é uma taxa única: é uma combinação de tranches. Eis as ordens de grandeza no início de 2026 para um bom dossiê de não residente (taxa diretora do Banco de Israel: 3,25 %): | Tranche | Taxa indicativa 2026 | Perfil adequado | |---|---|---| | Fixa não indexada (Kalatz) | ~5,0 % em 20 anos | Segurança máxima, prestação constante | | Fixa indexada (Tzamud) | ~3,2 % + inflação | Aposta numa inflação contida | | Variável prime (P-0,5 %) | ~5,75 % | Flexibilidade, amortização antecipada sem penalização | | Variável revísivel 5 anos | ~4,6 % | Equilíbrio custo / segurança | **Como ler a tabela:** uma estrutura típica para um não residente que pede 1 M₪ em 20 anos combina 40 % de fixa não indexada, 30 % de prime e 30 % de variável revísivel. A prestação inicial ronda os 6 800 ₪.

Dois pormenores que mudam tudo. Primeiro, estas taxas negociam-se: um intermediário obtém habitualmente 0,2 a 0,4 pontos abaixo da tabela inicial, sobretudo com entrada superior a 50 %. Segundo, a «taxa» não é o custo total: despesas de abertura (~0,25 % do empréstimo), seguro e indexação podem somar 15 % ao custo real. Exija sempre o plano de amortização completo antes de assinar.

LTV, prazos e entrada: as regras 2026 para não residentes

A regra de ouro: **50 % no máximo**. O Banco de Israel limita o financiamento de não residentes a 50 % do valor do imóvel (contra 75 % para um residente comprador pela primeira vez): - Imóvel de 2 000 000 ₪ → entrada mínima 1 000 000 ₪ + despesas (~8 %) - Imóvel de 3 500 000 ₪ → entrada mínima 1 750 000 ₪ + despesas - Prazo: 20 a 30 anos conforme a idade (fim do empréstimo antes dos 75-80 anos conforme o banco) - Endividamento: prestação ≤ 30-40 % dos rendimentos líquidos comprovados

A pré-aprovação (*ishur ekroni*) muda o jogo: é o compromisso de princípio do banco, válido 3 meses, que garante a sua proposta de compra. Sem ela negocia às cegas; com ela, o vendedor leva-o a sério e conhece o seu orçamento exato antes de visitar. O dossiê monta-se totalmente à distância: extratos bancários, declarações fiscais e recibos de vencimento traduzidos bastam em 90 % dos casos.

Prime ou taxa fixa: que estrutura para um comprador brasileiro?

A tranche *prime* (taxa diretora menos uma margem, tipicamente P-0,5 %) atrai pela flexibilidade: amortização antecipada sem penalização, prestação que desce se o Banco de Israel aliviar. Em 2026 arranca nos ~5,75 % — mais cara que a fixa, mas revísivel em baixa. A **fixa não indexada** (~5 % em 20 anos) é a opção tranquilidade: a prestação nunca se mexe. Para um investimento locativo gerido à distância, é muitas vezes a melhor escolha — o seu cash-flow fica previsível.

A nossa recomendação para um perfil brasileiro: **combinar**. Um terço de fixa para a segurança, um terço de prime para a flexibilidade (útil se revender em 5-7 anos), um terço de variável revísivel para otimizar o custo. E ponha os bancos a concorrer: 3 bancos no mínimo, ou um intermediário que o faça por si. [Simule o seu financiamento](/simulateur/financement) para cifrar o seu projeto antes de procurar um imóvel.

Mashkanta: perguntas frequentes

Que entrada é precisa para uma mashkanta como não residente?

Conte com uma entrada mínima de 50 % do preço: os bancos limitam o financiamento a 50 % para não residentes (contra 75 % para residentes compradores pela primeira vez). Num imóvel de 2 M₪, preveja cerca de 1 M₪ de entrada, mais as despesas (Mas Rechisha majorado, advogado, intermediário).

É possível montar o processo de mashkanta a partir do Brasil?

Sim, é a prática corrente. Um intermediário israelita constitui o dossiê à distância: rendimentos comprovados e traduzidos, extratos bancários, documento de identidade. A maioria dos bancos aceita dossiês de não residentes sem deslocação; a assinatura final pode fazer-se por procuração.

Quais são os tipos de taxa de uma mashkanta?

A mashkanta combina várias tranches: fixa não indexada (~5 % em 20 anos em 2026), fixa indexada à inflação, variável revísivel de 1 em 1 a 5 em 5 anos, e tranche indexada à taxa diretora (prime, ~5,75 %). Uma boa estrutura combina as tranches para equilibrar segurança e custo total.

Quais são as taxas de uma mashkanta em 2026?

A título indicativo no início de 2026 (taxa diretora 3,25 %): fixa não indexada nos ~5 % em 20 anos, prime variável nos ~5,75 %, variável revísivel 5 anos nos ~4,6 %. As taxas negociam-se: um intermediário obtém habitualmente 0,2 a 0,4 pontos abaixo.

O que é a pré-aprovação (ishur ekroni)? É obrigatória?

O ishur ekroni é o compromisso de princípio do banco, válido 3 meses, que fixa o seu montante de empréstimo. Não é legalmente obrigatório, mas é indispensável na prática: sem ele assina um contrato de compra firme sem saber se o seu crédito será aceite — e em Israel um contrato rompido significa perder o sinal.

É possível amortizar antecipadamente uma mashkanta?

Sim, mas as condições dependem das tranches: a tranche prime amortiza-se sem penalização a qualquer momento, enquanto as tranches de taxa fixa podem implicar penalizações (calculadas sobre o lucro cessante do banco). Negocie este ponto na estrutura inicial se prevê uma revenda a médio prazo.

Atualizado em 9 de outubro de 2026. Fontes: Bank of Israel (taxas diretoras), simulador de financiamento IsraelStart.