Comprar um apartamento novo em Israel: guia completo 2026
Tudo o que precisa saber para comprar com sucesso um imóvel novo em Israel desde o exterior.
Por que comprar novo em Israel?
A compra de um apartamento novo em Israel apresenta inúmeras vantagens relativamente ao usado. Em primeiro lugar, os programas novos oferecem garantias sólidas do construtor, incluindo uma garantia decenal sobre a estrutura e uma garantia de perfeito acabamento. O mercado imobiliário israelense registou um crescimento médio de 6% ao ano nas últimas duas décadas, fazendo do imobiliário novo um investimento patrimonial de primeira ordem.
Em 2026, o stock de habitações novas atinge um nível recorde com 253 unidades disponíveis em todo o país. Esta oferta abundante cria oportunidades de compra excecionais, nomeadamente nas cidades periféricas onde os preços por m² se mantêm 40 a 60% inferiores aos de Tel Aviv. Os promotores (kablanim) oferecem regularmente condições vantajosas: planos de pagamento a 3-5 anos, acabamentos premium incluídos, ou descontos de 15 a 20% sobre o preço de catálogo.
Vantagens fiscais do novo
A compra de imóvel novo em Israel oferece vários benefícios fiscais notáveis. O imposto de compra (Mas Rechisha) é progressivo e começa em 0% para residentes no primeiro escalão até 1.978.745 ₪ (cerca de 528.000 €). Para não residentes, a taxa começa em 8%, mas mantém-se competitiva face ao ITBI municipal brasileiro.
Além disso, o IVA (Ma'am) de 18% já está incluído no preço afixado das habitações novas, ao contrário de alguns países europeus. Os programas Mehir LaMishtaken (preço para o habitante) permitem aos elegíveis aceder a preços reduzidos de 20 a 30% face ao mercado. O acordo fiscal Brasil-Israel (em vigor desde 2005) evita a dupla tributação sobre rendas e mais-valias.
O processo de compra passo a passo
1. Definir o projeto e orçamento
Antes de qualquer diligência, clarifique o seu objetivo: residência principal para uma Aliyah, investimento locativo, pied-à-terre ou segunda residência. Cada objetivo orienta a escolha da cidade, do tipo de bem e do orçamento. Use os nossos simuladores de financiamento para estimar a sua capacidade de empréstimo e o custo total da operação.
2. Escolher a cidade e o programa
Israel oferece uma diversidade notável de mercados imobiliários. Tel Aviv mantém-se como mercado premium com preços de 50.000 a 80.000 ₪/m², enquanto Netanya, muito procurada pelos francófonos, oferece preços 40% inferiores com qualidade de vida excecional à beira-mar. Jerusalém atrai investidores patrimoniais com um crescimento de +9,4% em 2025. Cidades do sul como Beer-Sheva oferecem os melhores rendimentos locativos (5-6%).
3. Visita e negociação
A visita pode ser presencial ou virtual graças aos tours 3D oferecidos pelos promotores modernos. A negociação é uma etapa-chave: em Israel, os preços afixados são frequentemente negociáveis, com margens de 5 a 20% conforme o projeto e o contexto do mercado. IsraelStart negoceia por si as melhores condições graças à sua rede de promotores parceiros.
4. Acompanhamento jurídico
Em Israel, a intervenção de um advogado imobiliário é indispensável para qualquer compra. O advogado verifica a situação jurídica do imóvel, negoceia e redige o contrato de venda (Heskem Ekar), supervisiona os pagamentos e assegura a inscrição no registo predial (Tabu). Os seus honorários representam geralmente 0,85% do preço de compra (+ IVA).
5. Financiamento (Mashkanta)
Os não residentes podem obter um crédito imobiliário (mashkanta) junto dos bancos israelenses, financiando até 50 a 60% do preço do imóvel. As taxas de juro em 2026 oscilam entre 4 e 6% conforme o tipo de taxa (fixa, variável, ligada ao prime). Para mais detalhes, consulte o nosso guia completo sobre a mashkanta.
6. Calendário de pagamentos
Uma das grandes vantagens da compra na planta em Israel é o calendário de pagamentos negociável. Diferentemente do Brasil, em Israel o calendário é negociável com o promotor. Tipicamente 10 a 20% na assinatura, depois prestações repartidas ao longo de 2 a 4 anos. Use o nosso simulador de prestações para visualizar o seu plano de pagamento.
Cidades mais atrativas em 2026
- Tel Aviv: O mercado premium. No primeiro semestre de 2026, o preço médio sobe 6,6% em um ano (4 450 000 ₪, CBS/ynet). Rentabilidade ~3%.
- Netanya: A «Riviera israelense» dos francófonos. Excelente relação qualidade/preço. Rendimento 4-5%.
- Jerusalém: Valor refúgio, crescimento sólido (+9,4% em 2025), forte procura locativa.
- Herzliya: Luxo e tech, proximidade de Tel Aviv, forte valorização a longo prazo.
- Beer-Sheva: Melhores rendimentos (5-6%), universidade de renome mundial.
- Haifa: Porto mediterrâneo acessível, tech em crescimento, rendimentos atrativos.
Erros a evitar
Não contratar advogado: É o maior erro possível. O seu custo (0,85%) é irrisório face aos riscos. Leia o nosso artigo sobre o papel do advogado.
Subestimar custos adicionais: Preveja 8 a 12% de custos adicionais. O nosso simulador de impostos dá-lhe uma estimativa precisa.
Ignorar o promotor: A fiabilidade do kablan é crucial. IsraelStart avalia cada promotor com base em critérios objetivos.
Não planear a fiscalidade: A fiscalidade imobiliária em Israel é complexa para não residentes.
Porquê escolher IsraelStart?
IsraelStart é a primeira plataforma dedicada aos compradores do exterior. A nossa equipa trilingue acompanha-o de A a Z: seleção personalizada entre 300+ habitações novas, negociação direta com os promotores, ligação com advogados francófonos especializados, e acompanhamento pós-aquisição incluindo a gestão locativa.
Obra nova vs segunda mão em Israel: comparativo com números
O dilema clássico. Eis os números reais de 2026 para um T3 em Netanya: | Critério | Obra nova (promotor) | Segunda mão | |---|---|---| | Preço por m² | ~28 000 ₪ | ~24 000 ₪ | | IVA 18 % | Incluído | Não aplicável | | Mas Rechisha | Tabela standard | Tabela standard | | Garantias | Lei de 1973 (garantia bancária) | Nenhuma | | Obras previstas | 0 ₪ | 50 000-150 000 ₪ | | Prazo | 2-4 anos (sobre planta) | Imediato | A obra nova custa 10-15 % mais por m², mas a segunda mão exige muitas vezes obras que apagam a diferença — sem contar as normas antissísmicas (*Tama 38*) e a frequente falta de Mamad em edifícios antigos.
**A verdadeira arbitragem:** a obra nova sobre planta poupa 10-20 % face à obra nova entregue (o promotor premeia a espera), mas imobiliza o seu capital 2-4 anos. A segunda mão arrenda-se de imediato — uma vantagem para o investidor que quer cash-flow. Para residência principal, a obra nova ganha quase sempre: sem obras, tudo às normas, e a garantia decenal israelita.
Comprar obra nova: perguntas frequentes
O que é a garantia sobre planta em Israel?
A lei de 1973 (Hok Mekhir) obriga o promotor a garantir cada pagamento com uma garantia bancária (Arvout Bankait) ou um seguro. Se o promotor falir, recupera os seus fundos. Nunca pague um shekel sem garantia escrita.
O IVA aplica-se ao imobiliário novo?
Sim, 18 % de IVA (Maam) no imobiliário novo vendido por um promotor — mas está incluído no preço anunciado. Verifique que o contrato indica «preço IVA incluído» para evitar surpresas.
Quais são os prazos de entrega de um empreendimento novo?
Conte 2-4 anos desde a assinatura até à entrega das chaves para uma compra sobre planta, conforme o avanço da obra. O contrato prevê penalizações por atraso a cargo do promotor — o seu advogado deve verificar o montante.
É possível personalizar um apartamento sobre planta?
Sim, numa janela limitada: escolha de revestimentos, cozinha, sanitários, por vezes alteração de divisórias. Estes «extras» negociam-se no momento da reserva — após a betonagem das lajes, é demasiado tarde.
É possível revender antes da entrega?
Sim, a cessão do contrato de reserva é possível com o acordo do promotor (muitas vezes com taxas de 1-2 %). Fiscalmente é uma venda como outra: o Mas Shevah aplica-se à mais-valia.
Que despesas acrescem ao preço de um imóvel novo?
Mas Rechisha (tabela standard), advogado (1-1,5 % + IVA), ligações de serviços (contadores de água/luz/gás: ~5 000-10 000 ₪) e os «extras» de personalização. Conte 6-10 % além do preço anunciado.