Renovação urbana: contrapartidas reduzidas, o real valor da promessa de uma moradia nova

A renovação urbana, seja por meio de demolição-reconstrução (pinoui-binoui) ou TAMA 38, tornou-se uma das principais fontes de novos imóveis nas grandes cidades. No entanto, muita coisa pode mudar entre a assinatura de um acordo e a entrega das chaves. Duas análises publicadas esta semana mostram essa realidade. Elas interessam tanto aos israelenses que já estão em Israel e possuem um imóvel antigo, quanto ao comprador do exterior que considera um apartamento antigo destinado à renovação ou uma nova unidade resultante desse tipo de projeto.

Contrapartidas Reduzidas

Segundo o especialista imobiliário entrevistado pelo Globes em 23 de outubro de 2026, entre 50% e 60% dos projetos que já assinaram um acordo comercial enfrentam um pedido do incorporador para reduzir as contrapartidas. Ele atribui cerca de metade desses casos a promessas excessivas feitas desde o início, sem verificação econômica suficiente, e a outra metade ao aumento dos custos de construção, estimado em 15% a 20% em dois anos.

No último caso, o incorporador também solicitou a retirada do aluguel de realocação e da garantia reforçada, apartamentos em andares mais baixos, redução de acabamentos e uma participação de ₪130.000 por proprietário. A maioria dos pedidos foi aceita, exceto a contribuição financeira.

Opções dos proprietários

- Solicitar análise independente por um especialista econômico.
- Comparar o valor global: segundo o mesmo especialista, um imóvel novo com cômodo seguro, vaga de garagem, depósito e varanda vale em média de 60% a 80% mais do que o antigo, mesmo com a mesma metragem.
- Considerar outro incorporador se houver proposta melhor.
- Negociar a divisão de lucros: por exemplo, reduzir o limite de rentabilidade a partir do qual o excedente é compartilhado, de 18% para 16%.

O diretor de uma empresa de renovação urbana, também citado pelo Globes, adota uma postura mais rígida: a queda de preços ou o aumento dos custos financeiros são riscos que o incorporador deve assumir. Somente uma mudança urbanística relevante ou um obstáculo real e imprevisto justificariam, em sua opinião, a reabertura do acordo, com total transparência.

O valor da promessa de um imóvel novo

Em 25 de outubro, o Nadlan Center publicou o artigo de um especialista imobiliário e economista, responsável pela comissão de renovação urbana da associação de especialistas imobiliários. Ele parte de um caso hipotético: dois apartamentos idênticos, sendo que um foi vendido por um valor superior à avaliação bancária do segundo. Segundo ele, a diferença se explica pela promessa de um imóvel novo que o comprador pagou.

Valor de mercado e valor de garantia

O banco se baseia no segundo. Uma expectativa pode ser paga, mas não pode ser hipotecada.

Números que pedem cautela

Armadilhas a evitar

Um alto percentual de assinaturas não diz nada sobre a situação de cada imóvel. Um acordo com um organizador não é um contrato com um incorporador. E a nota de advertência no registro de imóveis indica um compromisso, sem garantir sua concretização: veja nosso guia do Tabo.

O que o comprador deve lembrar

Antes de comprar um apartamento antigo destinado à renovação

Verifique o estágio do plano, leia o contrato com o incorporador, confira o registro no cartório de imóveis e saiba que o seu banco financiará sobre o valor atual, não sobre a promessa. Teste seu plano com nosso simulador de financiamento e calcule os custos com o simulador de taxas e impostos.

Antes de comprar um imóvel novo de um projeto assim

Um projeto renegociado pode atrasar. Verifique a licença, o banco parceiro e as garantias da lei de venda. Os casos de Tel Aviv são detalhados em nosso artigo sobre os bairros 5 e 6.

Conte com acompanhamento

Calcule o custo total: o IVA de 18% está incluído no preço do imóvel novo, as taxas de fechamento variam de 10% a 13%, e o imposto de compra (Mas Rechisha) deve ser verificado conforme o seu perfil. Se você já possui um imóvel, a troca de um apartamento antigo por um novo segue regras fiscais específicas, apresentadas em nosso guia do Mas Rechisha. Três especialistas acompanham você: advogado · corretor · arquiteto, podendo ser complementados por um perito imobiliário independente, se necessário.

A IsraelStart referencia mais de 300 novos projetos em todo Israel: solicite uma avaliação personalizada, sem compromisso.

Fontes

- Globes — De 12 m² extras para 6: O que fazer quando o incorporador reduz as contrapartidas? (23/10/2026)
- Nadlan Center — Quanto vale a promessa de um imóvel novo em um projeto de pinoui-binoui? (25/10/2026)