Ra'anana: proprietários cancelam o seu pinui-binui, o promotor reclama 85 M₪

A renovação urbana negoceia-se primeiro entre proprietários e promotores — e por vezes, a negociação termina em rutura. Em Ra'anana, os proprietários do projeto Keren HaYesod 25-35, 96 apartamentos, cancelaram os seus acordos de pinui-binui. O promotor Bonei HaTihon reclama 85 M₪ em arbitragem. O caso não está decidido, e é preciso dizê-lo de imediato: nesta fase, há uma reclamação, não uma sentença. Mas este dossier, duplicado por um compromisso fiscal interessante na mesma cidade, ilumina a parte mais delicada de qualquer projeto de renovação urbana: a relação de forças entre aqueles que possuem o solo e aqueles que o desenvolvem.

O processo em números

Keren HaYesod 25-35: os proprietários retomam o controlo

O projeto abrange os números 25 a 35 da rua Keren HaYesod, em Ra'anana, para 96 apartamentos. Os proprietários escolheram cancelar os acordos de pinui-binui que os ligavam ao promotor. No modelo do pinui-binui, os proprietários cedem os seus direitos sobre o terreno em troca de um apartamento novo maior no edifício reconstruído; o promotor financia a operação pela venda dos apartamentos adicionais criados.

Cancelar tais acordos nunca é um gesto trivial. Pressupõe, do lado dos proprietários, a convicção de que as condições obtidas já não correspondem ao valor do seu bem, ou de que o projeto não avança nos termos acordados. Do lado do promotor, significa anos de trabalho e encargos empenhados num projeto que para.

85 M₪ reclamados em arbitragem: uma reclamação, não um veredito

A Bonei HaTihon, o promotor, reclama 85 M₪ no âmbito de uma arbitragem. Este montante — considerável à escala de um projeto de 96 apartamentos — mede a dimensão do prejuízo que o promotor estima ter sofrido: custos de estudos e de planeamento, compromissos assumidos, e lucros cessantes alegados.

É essencial manter a medida desta fase do processo: a arbitragem ainda não decidiu. A soma reclamada é o pedido de uma parte, não o montante que um árbitro reterá necessariamente. Este dossier recordará, em todo o caso, aos proprietários como aos promotores que as cláusulas de saída, os prazos e as garantias de um acordo de pinui-binui não são formalidades: são elas que decidirão, no dia do desacordo, quem paga o quê.

A arbitragem, em vez do tribunal, é aliás o modo de resolução previsto por muitos destes contratos: processo mais rápido e confidencial, mas cujo desfecho compromete as partes da mesma forma. Para os 96 apartamentos em causa, o risco imediato é mais simples e mais duro: o projeto está parado, os apartamentos envelhecem, e nem a reconstrução nem a venda dos direitos podem avançar enquanto o diferendo não estiver resolvido. Cada ano de bloqueio corrói o valor que os dois lados disputam — é frequentemente esta constatação, mais do que o direito, que acaba por trazer as partes de volta à mesa das negociações.

Mesma cidade, outra lição: o compromisso sobre o imposto de melhoria

Ra'anana oferece esta semana um segundo ensinamento, fiscal esse. Num outro dossier, o promotor Kedar concluiu um compromisso sobre o imposto de melhoria (heital hashbasha): pagará 300 000 ₪, contra cerca de 2 M₪ reclamados inicialmente — ou seja, cerca de 15% do montante de partida.

A heital hashbasha é o imposto cobrado sobre a mais-valia criada por uma alteração de planeamento. O seu cálculo assenta em avaliações, e as avaliações discutem-se: entre a estimativa da coletividade e a do contribuinte, a diferença pode ser maciça. Este compromisso mostra-o concretamente: um montante reclamado não é um montante devido, e a perícia contraditória é um investimento, não uma despesa. A nossa análise do simulador de impostos e taxas e os dossiers de renovação urbana em curso, como as seis zonas de pinui-binui declaradas em Tel Aviv, mostram até que ponto este imposto pesa na equação dos projetos.

Porque é que este dossier ultrapassa Ra'anana

O contexto dá a este cancelamento um alcance nacional. No congresso dos promotores de Eilat, a profissão fez um balanço severo sobre a viabilidade dos programas de renovação urbana: custos de construção elevados, imposto de melhoria, prazos de aprovação — a equação económica de muitos projetos já não se sustenta. Quando a margem do promotor se aperta, as contrapartidas prometidas aos proprietários tornam-se o primeiro ponto de atrito, e os projetos frágeis são os primeiros a desfazer-se.

Para um proprietário abordado por um promotor, os ensinamentos são práticos. Fazer avaliar o seu bem antes de assinar, e não apenas aceitar a contrapartida proposta. Verificar a experiência e a solidez financeira do promotor. Negociar as garantias: prazos de execução, penalizações, habitação de substituição durante as obras, cláusulas de saída. E sobretudo, nunca assinar sem um advogado especializado em renovação urbana, independente do promotor.

Para um comprador em planta num projeto de pinui-binui, a vigilância é simétrica: um acordo assinado pelos proprietários não é uma licença de construção, e um projeto pode ainda falhar em cada etapa. O historial do projeto, a taxa de assinaturas atingida e o estado dos processos fazem parte da due diligence, tanto quanto o preço.

Em resumo

Ra'anana concentra numa semana as duas faces da renovação urbana israelita: o conflito, quando os proprietários de Keren HaYesod retomam os seus direitos ao preço de uma arbitragem com 85 M₪ reclamados, e a negociação, quando um imposto de melhoria reclamado a cerca de 2 M₪ se salda em 300 000 ₪. Nos dois casos, a mesma regra: no imobiliário israelita, os montantes que contam são aqueles que estão escritos, avaliados e defendidos por profissionais.

Proprietário abordado para um pinui-binui, ou comprador num projeto de renovação? Faça reler os acordos e as avaliações antes de se comprometer.

Sources

- Globes — Ra'anana: cancelamento dos acordos de pinui-binui de Keren HaYesod 25-35, Bonei HaTihon reclama 85 M₪ em arbitragem
- Globes — Imposto de melhoria em Ra'anana: compromisso de 300 000 ₪ para o promotor Kedar