Alívios de Construção: Tel Aviv, Ramat Gan e Yavne Reabrem a Porta

Durante décadas, projetos imobiliários israelenses puderam obter, no momento do alvará de construção, pequenas exceções ao plano urbanístico: alguns por cento a mais de área, às vezes um andar extra. Esse sistema de "alívios" (hakalot) foi abolido. Mas as cidades estão trazendo-o de volta de outra forma. Para um comprador do exterior, assim como para israelenses já em Israel, o assunto é menos técnico do que parece: ele impacta o que realmente pode ser construído e, portanto, o que está sendo adquirido.

O que eram as isenções e por que desapareceram

Segundo o Globes, em 6 de outubro de 2026, a Lei de Planejamento e Construção permitia desvios pontuais de um plano aprovado, caso a caso. Com o tempo, essa ferramenta tornou-se um gargalo: cada pedido exigia um debate adicional na fase do alvará, o que prolongava os prazos.

A Administração de Planejamento decidiu então eliminar esse mecanismo. Após vários anos de preparação, a reforma começou em 2023 e foi concluída no início de 2025. Desde então, não é mais possível solicitar uma isenção no âmbito de um alvará, exceto para ajustes menores listados pela lei.

O retorno por meio dos planos municipais

As municipalidades estão respondendo adotando planos escritos, aprovados previamente, que definem os possíveis direitos adicionais. O Globes, que revelou a iniciativa de Tel Aviv para habitação residencial, lista várias cidades seguindo o mesmo caminho.

Fonte: Globes.

Ponto notável: em Ramat Gan e Yavne, os planos permitem adicionar andares; sobre Ramat Gan, o Globes destaca que a lista legal atual não permite isso.

Opiniões geralmente favoráveis

Um dirigente do setor de renovação urbana citado pelo Globes aprova o princípio de regras claras e conhecidas de antemão, mas alerta: se cada caso ainda depender de um debate individual, a incerteza retornará. O verdadeiro critério, segundo ele, é o prazo antes do início da obra. Advogados especializados consideram que a iniciativa esclarece os limites legais e julgam improvável a intervenção dos tribunais. A Administração de Planejamento considera essas iniciativas globalmente positivas.

Por que isso importa para o comprador

No imóvel na planta

Entre a comercialização e a licença definitiva, um projeto pode mudar. Direitos adicionais podem resultar em mais um andar, mais apartamentos no prédio ou alterações nas áreas comuns. Sempre pergunte em que data a licença foi emitida e com base em qual planta. Isso não é necessariamente negativo, mas altera a densidade do edifício e, às vezes, a vista de um apartamento.

Na renovação urbana

O equilíbrio econômico de uma operação depende dos direitos de construção. Alguns por cento a mais de área podem viabilizar um projeto ou, ao contrário, reabrir negociações entre o incorporador e os proprietários. Portanto, qualquer cronograma anunciado deve ser confirmado enquanto a licença não for emitida.

Para uma casa individual

Em Nes Ziona ou Arad, os planos são voltados para casas. Para o proprietário, é um potencial de ampliação; para o comprador, um argumento de preço que deve ser verificado no texto do plano, não no anúncio. O ganho potencial é real, mas geralmente já está incluído no preço pedido.

Uma contrapartida fiscal

Direitos adicionais concedidos por um plano podem gerar uma taxa de melhoria a ser paga pelo proprietário. Explicamos esse mecanismo em nosso artigo sobre a taxa de melhoria.

Verificações a realizar

1. Solicitar o alvará de construção e comparar o número de andares e unidades com o folheto.
2. Ler a cláusula de modificação do contrato: até que ponto o incorporador pode alterar o projeto sem o seu consentimento?
3. Verificar o registro de imóveis e as anotações, com a ajuda do nosso guia do Tabo.
4. Desconfiar de direitos "futuros": um plano municipal em preparação não equivale a direito adquirido.
5. Calcular o custo total: IVA de 18% incluído no preço do imóvel novo, taxas de fechamento de 10 a 13%, imposto de compra (Mas Rechisha) a ser confirmado conforme o perfil.

Um comprador do exterior, que não acompanha as sessões das comissões locais, tem todo interesse em delegar esse acompanhamento. Um israelense já em Israel pode consultar as decisões de sua prefeitura, mas a leitura continua técnica.

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Este tema ilustra a utilidade de três pontos de vista: advogado · corretor · arquiteto. O arquiteto lê as plantas e avalia o impacto de um andar ou área adicional, o advogado enquadra as modificações no contrato, e o corretor verifica se o financiamento segue um cronograma que pode mudar.

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Fontes

- Globes — Após Tel Aviv, outras cidades restabelecem os incentivos à construção (06/10/2026)
- Globes — Kikar HaMedina: taxa de valorização confirmada (07/10/2026)