Renovação urbana em Israel: cerca de 80% dos programas de pinui-binui já não seriam viáveis

O número caiu como um duche frio no congresso dos promotores de Eilat, a 5 de novembro de 2026: segundo os intervenientes, cerca de 80% dos programas de pinui-binui já não seriam economicamente viáveis — ou seja, cerca de 300 000 apartamentos, contudo aprovados, que ficariam bloqueados. E Rafi Elmaliach a acrescentar uma ordem de grandeza ainda mais ampla: 1,3 milhões de apartamentos de renovação urbana estariam bloqueados pelos défices de infraestruturas. Relatado pelo Globes, este diagnóstico ilumina com uma luz crua os anúncios de novas zonas — incluindo as 6 zonas declaradas em Tel Aviv-Jaffa nesta mesma semana. O que se passa, e o que reter quando se é proprietário ou comprador num projeto de renovação urbana?

O diagnóstico feito em Eilat

A mecânica do bloqueio é conhecida, mas agravou-se. Um pinui-binui financia-se pela diferença entre o custo total da operação — demolição, reconstrução, realojamento dos ocupantes, impostos — e a receita dos apartamentos adicionais vendidos. Quando os preços baixam, os custos de construção sobem e o financiamento continua caro, esta diferença fecha-se. A certa altura, o coeficiente de apartamentos novos necessário para equilibrar a operação ultrapassa o que o plano autoriza: o projeto torna-se matematicamente impossível, seja qual for o promotor.

O caso de Eilat dá a ilustração local: no projeto Kadesh, 162 apartamentos existentes devem dar lugar a 487 apartamentos novos, e o dossier não é viável sem subsídio — face à referência chamada «norma 21.1», o padrão utilizado para julgar o equilíbrio económico destas operações. Por outras palavras, mesmo multiplicado por três, o programa não se equilibra aos preços locais.

A infraestrutura: o bloqueio por trás do bloqueio

O número avançado por Rafi Elmaliach — 1,3 milhões de apartamentos de renovação urbana bloqueados pelos défices de infraestruturas — desloca o olhar. Mesmo viável no papel, um projeto pressupõe estradas, redes de água e saneamento, transportes e equipamentos públicos dimensionados para os novos habitantes. Onde estas infraestruturas não acompanham, as instâncias de planeamento travam ou recusam. A renovação urbana não é, portanto, apenas uma equação de promotor: é uma capacidade coletiva de absorver bairros inteiros reconstruídos mais densos.

Para os condóminos envolvidos num projeto, a consequência é direta: um acordo assinado e um plano apresentado já não chegam. É preciso olhar o estado das infraestruturas do setor e a posição do município como elementos do dossier, tanto quanto o coeficiente ou a escolha do promotor.

A pista Arbiv: substituir o imposto de melhoria por uma dedução sobre as vendas

Entre as respostas evocadas no congresso, a de Benny Arbiv retém a atenção: substituir, na renovação urbana, o imposto de melhoria — o heital hashbasha, este imposto sobre a mais-valia criada pelo plano, cujo funcionamento geral é explicado no nosso guia do Mas Rechisha para a fiscalidade de compra e nas páginas fiscais do site — por uma dedução calculada em percentagem das vendas do promotor. A ideia: alinhar o encargo com a receita real do projeto em vez de com uma mais-valia teórica calculada no momento do plano, que pode acabar com um dossier já tenso.

Precisão importante: trata-se de uma proposta em estudo, numa fase preliminar — não de uma decisão, nem mesmo de um texto. Ela soma-se a uma paisagem fiscal em movimento, entre o projeto de tributação das rendas desde o primeiro shekel e os debates sobre a tabela dos investidores. Nenhum proprietário deve, portanto, basear a sua decisão nesta pista; mas todo o proprietário em negociação tem interesse em saber que ela existe, porque pode alterar os termos dos acordos nos dossiers onde o imposto bloqueia a assinatura.

O fator taxa: sem socorro antes do fim de 2027

Resta a variável que os promotores não controlam: o custo do dinheiro. No congresso, a mensagem de Chen Schreibman foi clara: não se deve esperar nenhuma queda significativa da taxa diretora antes do fim de 2027, com um horizonte situado no quarto trimestre de 2027. A taxa do Banco de Israel permanece, portanto, em 3,25%, e os financiamentos de obra como os créditos dos adquirentes continuam a pesar nas equações. Para testar o impacto de um cenário de taxas no seu próprio projeto, o simulador de financiamento e o simulador de escalonamento de pagamentos permitem quantificar os dois extremos da cadeia: a sua mensalidade de comprador, e a sensibilidade de uma compra em planta a um calendário que desliza.

Este contexto ilumina a série de anúncios da semana — planos aprovados em Dimona, acordo-quadro em Tzfat, densificação em Hod Hasharon: o pipeline de habitação futura continua a encher enquanto a sua base, a renovação urbana dos bairros existentes, procura o seu modelo económico. Os dois movimentos são compatíveis: construir onde o solo é livre custa menos do que reconstruir onde já vivem pessoas.

O que deve fazer com isto, concretamente

Se é proprietário num pinui-binui: peça ao seu promotor uma atualização escrita do equilíbrio económico do projeto, não assine nenhum aditamento que reduza as suas contrapartidas sem uma contrapartida verificável, e acompanhe o estado das infraestruturas do setor. Se compra em planta numa renovação urbana: verifique a fase real do dossier — acordo, plano, licença, garantias — e leia as cláusulas de atraso com um advogado que não seja o do vendedor, controlando a situação fundiária através do Tabo. O resumo da semana completa está no balanço do mercado.

A renovação urbana continua a ser o maior filão de habitação das cidades israelitas — é precisamente por isso que o seu bloqueio é um assunto nacional, e não apenas uma questão de congresso.

Sources

- Globes — congresso dos promotores de Eilat, 5 de novembro de 2026: cerca de 80% dos programas de pinui-binui não viáveis, cerca de 300 000 apartamentos aprovados bloqueados, 1,3 milhões de apartamentos bloqueados pelas infraestruturas segundo Rafi Elmaliach, proposta de Benny Arbiv, caso Kadesh em Eilat, perspetiva de taxas de Chen Schreibman (página inicial do meio, URL exato do artigo não disponível)