Imposto de melhoria em Israel: a lição dos 45 M₪ de Kikar HaMedina

Ao comprar um imóvel em Israel, pensamos no imposto de compra, no IVA e nas taxas. Muitas vezes esquecemos outro imposto, que não incide sobre a transação, mas sim sobre o urbanismo: o imposto de valorização, ou hetel hashbacha. Uma decisão da Suprema Corte, noticiada esta semana sobre Kikar HaMedina, em Tel Aviv, traz um exemplo de 45 M₪. Ela diz respeito a proprietários de terrenos, mas seus ensinamentos valem para qualquer comprador, tanto do exterior quanto para quem já está em Israel.

Kikar HaMedina: Um quarto de século de projetos

Segundo o Globes, em 7 de outubro de 2026, o projeto Kikar HaMedina é liderado por cerca de 270 proprietários privados, reunidos após décadas de atrasos e disputas para construir juntos. O plano evoluiu em três etapas.

Foi o plano de 2018 que desencadeou a disputa. A comissão local de Tel Aviv exigia 135 M₪ de imposto de valorização. Os proprietários, por sua vez, alegavam que o cancelamento do túnel desvalorizava seus terrenos, com aumento de 15 a 20% no tráfego na praça, além de mais ruído e poluição.

Três instâncias, uma conclusão

A comissão de recurso considerou que o plano havia mudado a situação e adiantado em vários anos a conclusão do projeto. Nomeou um avaliador, que levou em conta o trânsito, mas avaliou seu impacto como limitado. O imposto foi reduzido para 45 M₪, cerca de um terço do valor inicial solicitado.

A Suprema Corte não refez a avaliação. Constatou que o pedido não levantava questão de princípio nem risco de injustiça. Sobre as áreas de serviço, os tribunais entenderam que foram criadas pelo plano e permitiam o formato específico dos edifícios. Sobre as isenções alegadas para os cômodos seguros e acessibilidade, a Corte observou que as áreas legais de mamad já não eram tributadas.

Princípio fundamental a reter

Globes tira uma lição clara: a valorização não depende apenas do número de apartamentos ou metros quadrados. Alterar as condições de execução de um projeto, para terminá-lo mais cedo, também gera valor, pois os proprietários recebem seus apartamentos ou o valor da venda mais rapidamente.

O imposto de melhoria em resumo

- O que o desencadeia: A aprovação de um plano ou de uma exceção que aumente o valor de um imóvel.
- Valor: Em princípio, metade da mais-valia gerada, estimada por um avaliador.
- Quando é pago: No momento da realização dos direitos, ou seja, na venda do imóvel ou ao solicitar o alvará de construção.
- Quem recebe: A comissão local de planejamento, ou seja, a prefeitura.
- Recursos: Contestação perante um avaliador árbitro ou uma comissão de recursos, como no caso de Kikar HaMedina.

Esses princípios gerais incluem isenções e regimes especiais, principalmente em requalificação urbana. Devem ser validados por um advogado para cada caso.

O que muda para o comprador

Em imóveis novos

O incorporador geralmente assume o imposto relacionado aos planos existentes e o inclui no preço. O ponto de atenção são os planos aprovados entre a assinatura e a entrega: o contrato deve especificar quem arca com esse custo.

Em imóveis usados

É comum que o vendedor pague o imposto relativo aos planos aprovados antes da venda. Mas o vendedor pode descobrir uma dívida significativa tardiamente, o que atrasa a transferência. Solicitar o certificado municipal de situação fiscal antecipadamente evita surpresas desagradáveis.

Para um terreno ou uma casa

Comprar um imóvel "com potencial" às vezes significa assumir um futuro imposto de melhoria: se um plano aumentar seus direitos posteriormente, você deverá pagar, em princípio, metade da valorização ao construir ou revender. Isso é especialmente verdadeiro onde as cidades restabelecem direitos adicionais, como explicamos em nosso artigo sobre o retorno das isenções de construção.

Todos os impostos a antecipar

O imposto de melhoria soma-se aos demais. Para um imóvel novo, o IVA de 18% já está incluído no preço; as despesas de fechamento representam de 10 a 13%; o imposto de compra deve ser verificado conforme o perfil, como detalhado em nosso guia do Mas Rechisha. Nosso simulador de impostos e taxas fornece uma estimativa inicial.

Um comprador do exterior também deve verificar a relação com a tributação do seu país de residência. Um israelense já em Israel que vende para comprar novamente deve incluir um possível imposto de melhoria no seu plano de financiamento.

Três especialistas para garantir o processo

A tributação urbanística é tratada por três profissionais: advogado · corretor · arquiteto. O advogado verifica os planos aprovados, as dívidas fiscais e a cláusula de repartição; o arquiteto identifica os direitos de construção realmente aproveitáveis; o corretor inclui os impostos no plano de financiamento.

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Fontes

- Globes — Kikar HaMedina: recurso rejeitado, 45 M₪ de imposto de valorização (07/10/2026)
- Nadlan Center — Suprema Corte rejeita recurso dos beneficiários de Kikar HaMedina (07/10/2026)
- Globes — O retorno dos incentivos à construção (06/10/2026)