Tassa di miglioramento in Israele: la lezione dei 45 M₪ di Kikar HaMedina

Quando si acquista un immobile in Israele, si pensa alla tassa di acquisto, all'IVA e alle commissioni. Spesso si dimentica un'altra tassa, che non riguarda la transazione ma l'urbanistica: la tassa di miglioramento, o hetel hashbacha. Una sentenza della Corte Suprema, riportata questa settimana su Kikar HaMedina a Tel Aviv, offre un esempio da 45 M₪. Riguarda i proprietari terrieri, ma i suoi insegnamenti valgono per qualsiasi acquirente, sia dall'estero che già residente in Israele.

Kikar HaMedina: Un quarto di secolo di progetti

Secondo Globes, il 7 ottobre 2026, il progetto Kikar HaMedina è portato avanti da circa 270 proprietari privati, riuniti dopo decenni di ritardi e controversie per costruire insieme. Il piano si è sviluppato in tre fasi.

È stato il piano del 2018 a scatenare la controversia. La commissione locale di Tel Aviv richiedeva 135 M₪ di tassa di miglioramento. I proprietari, invece, sostenevano che l'annullamento del tunnel svalutasse i loro terreni, con un aumento del traffico sulla piazza dal 15 al 20%, oltre a più rumore e inquinamento.

Tre istanze, una conclusione

La commissione di ricorso ha stabilito che il piano aveva modificato la situazione e anticipato di diversi anni il completamento del progetto. Ha nominato un perito, che ha considerato il traffico ma ne ha valutato l'impatto come limitato. La tassa è stata ridotta a 45 M₪, circa un terzo della richiesta iniziale.

La Corte Suprema non ha rifatto la valutazione. Ha rilevato che la richiesta non sollevava questioni di principio né rischi di ingiustizia. Sulle superfici di servizio, i tribunali hanno ritenuto che fossero create dal piano e rendessero possibile la particolare forma degli edifici. Sulle esenzioni invocate per le stanze sicure e l'accessibilità, la Corte ha osservato che le superfici legali di mamad non erano già tassate.

Principio chiave da ricordare

Globes ne trae una lezione chiara: la plusvalenza non dipende solo dal numero di appartamenti o dai metri quadrati. Modificare le condizioni di realizzazione di un progetto, in modo da completarlo prima, crea anche valore, poiché i proprietari ricevono prima i loro appartamenti o il ricavato della vendita.

La tassa di miglioramento in sintesi

- Cosa la attiva: L'approvazione di un piano o di una deroga che aumenti il valore di un immobile.
- Importo: In linea di principio, la metà della plusvalenza creata, stimata da un perito.
- Quando si paga: Al momento della realizzazione dei diritti, cioè alla vendita dell'immobile o alla richiesta del permesso di costruire.
- Chi la incassa: La commissione locale di pianificazione, ovvero il comune.
- Ricorsi: Opposizione davanti a un perito arbitro o a una commissione di ricorso, come nel caso di Kikar HaMedina.

Questi principi generali prevedono esenzioni e regimi particolari, soprattutto nella riqualificazione urbana. Devono essere validati da un avvocato per ogni pratica.

Cosa cambia per un acquirente

Nel nuovo

Il promotore di solito si fa carico della tassa legata ai piani esistenti e la include nel prezzo. Il punto critico riguarda i piani approvati tra la firma e la consegna: il contratto deve specificare chi ne sostiene il costo.

Nell'usato

Di solito è il venditore a pagare la tassa relativa ai piani approvati prima della vendita. Tuttavia, il venditore può scoprire un debito importante solo in ritardo, il che può ritardare il trasferimento. Richiedere in anticipo il certificato municipale di situazione fiscale evita brutte sorprese.

Per un terreno o una casa

Acquistare un immobile "con potenziale" a volte significa acquistare una futura tassa di miglioramento: se un piano aumenta successivamente i tuoi diritti, in genere pagherai la metà della plusvalenza al momento della costruzione o della rivendita. Questo è particolarmente vero dove le città ripristinano diritti aggiuntivi, come spieghiamo nel nostro articolo su il ritorno delle agevolazioni edilizie.

Tutte le tasse da prevedere

La tassa di miglioramento si aggiunge alle altre. Per una nuova abitazione, l’IVA del 18% è inclusa nel prezzo; le spese di chiusura rappresentano dal 10 al 13%; la tassa di acquisto deve essere verificata in base al profilo, come dettagliato nella nostra guida al Mas Rechisha. Il nostro simulatore di tasse e spese offre una prima stima.

Un acquirente dall’estero deve anche verificare l’interazione con la fiscalità del proprio paese di residenza. Un israeliano già residente in Israele che vende per ricomprare deve includere un’eventuale tassa di miglioramento nel proprio piano finanziario.

Tre esperti per mettere al sicuro la pratica

La fiscalità urbanistica si affronta in tre: avvocato · mediatore · architetto. L’avvocato verifica i piani approvati, i debiti fiscali e la clausola di ripartizione; l’architetto individua i diritti edificatori realmente sfruttabili; il mediatore integra le tasse nel piano di finanziamento.

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Fonti

- Globes — Kikar HaMedina: ricorso respinto, 45 M₪ di tassa di miglioramento (07/10/2026)
- Nadlan Center — La Corte Suprema respinge il ricorso dei beneficiari di Kikar HaMedina (07/10/2026)
- Globes — Il ritorno delle agevolazioni edilizie (06/10/2026)