Alleggerimenti Edilizi: Tel Aviv, Ramat Gan e Yavne Riaprono la Porta

Per decenni, i progetti immobiliari israeliani hanno potuto ottenere, al momento del permesso di costruzione, piccole deroghe al piano urbanistico: qualche percentuale in più di superficie, a volte un piano aggiuntivo. Questo sistema di "alleggerimenti" (hakalot) è stato abolito. Tuttavia, le città lo stanno reintroducendo in un'altra forma. Per un acquirente dall'estero come per gli israeliani già in Israele, la questione è meno tecnica di quanto sembri: riguarda ciò che può realmente essere costruito e quindi ciò che si acquista.

Cosa erano le deroghe e perché sono scomparse

Secondo Globes, il 6 ottobre 2026, la Legge sulla Pianificazione e Costruzione permetteva di discostarsi occasionalmente da un piano approvato, caso per caso. Col tempo, questo strumento è diventato un collo di bottiglia: ogni richiesta richiedeva un ulteriore dibattito nella fase del permesso, allungando così i tempi.

L'Amministrazione della Pianificazione ha quindi deciso di eliminare il meccanismo. Dopo diversi anni di preparazione, la riforma è iniziata nel 2023 e si è conclusa all'inizio del 2025. Da allora, non è più possibile richiedere una deroga nell'ambito di un permesso, salvo per piccoli aggiustamenti elencati dalla legge.

Il ritorno attraverso i piani municipali

I comuni stanno rispondendo adottando piani scritti, approvati in anticipo, che definiscono i possibili diritti aggiuntivi. Globes, che aveva rivelato l'iniziativa di Tel Aviv per l'edilizia residenziale, elenca diverse città impegnate sulla stessa strada.

Fonte: Globes.

Punto rilevante: a Ramat Gan e Yavne, i piani consentono di aggiungere piani; riguardo a Ramat Gan, Globes precisa che l'attuale elenco legale non lo permette.

Opinioni generalmente favorevoli

Un dirigente del settore della riqualificazione urbana citato da Globes approva il principio di regole chiare e note in anticipo, ma avverte: se ogni pratica dipende ancora da un dibattito individuale, tornerà l'incertezza. Il vero criterio, secondo lui, è il tempo prima dell'inizio dei lavori. Avvocati specializzati ritengono che l'iniziativa chiarisca i limiti giuridici e giudicano improbabile un intervento dei tribunali. L'Amministrazione della Pianificazione considera queste iniziative globalmente positive.

Perché riguarda l'acquirente

Nel nuovo su carta

Tra la commercializzazione e il permesso definitivo, un progetto può cambiare. Diritti aggiuntivi possono tradursi in un piano in più, più appartamenti nell'edificio o modifiche alle parti comuni. Chiedete sempre la data di rilascio del permesso e su quale progetto si basa. Non è necessariamente negativo, ma cambia la densità dell'edificio e a volte la vista di un appartamento.

Nella riqualificazione urbana

L'equilibrio economico di un'operazione dipende dai diritti edificatori. Qualche percentuale in più di superficie può sbloccare un progetto, o al contrario riaprire la trattativa tra promotore e proprietari. Un calendario annunciato va quindi sempre confermato finché il permesso non viene rilasciato.

Per una casa indipendente

A Nes Ziona o Arad, i piani riguardano le case. Per un proprietario è un potenziale di ampliamento; per un acquirente, un elemento di prezzo che va verificato nel testo del piano, non nell'annuncio. Il potenziale guadagno è reale, ma spesso è già incluso nel prezzo richiesto.

Una contropartita fiscale

Diritti aggiuntivi concessi da un piano possono comportare una tassa di miglioramento a carico del proprietario. Spieghiamo questo meccanismo nel nostro articolo sulla tassa di miglioramento.

Verifiche da effettuare

1. Richiedere il permesso di costruire e confrontare il numero di piani e appartamenti con la brochure.
2. Leggere la clausola di modifica del contratto: fino a che punto il promotore può cambiare il progetto senza il tuo consenso?
3. Verificare il registro fondiario e le annotazioni, con l'aiuto della nostra guida al Tabo.
4. Diffidare dei diritti "futuri": un piano comunale in preparazione non equivale a un diritto acquisito.
5. Calcolare il costo totale: IVA del 18% inclusa nel prezzo del nuovo, spese di chiusura dal 10 al 13%, tassa di acquisto (Mas Rechisha) da verificare in base al profilo.

Un acquirente dall'estero, che non segue le sedute delle commissioni locali, ha tutto l'interesse a delegare questo monitoraggio. Un israeliano già in Israele può consultare le decisioni del proprio comune, ma la lettura rimane tecnica.

Circondati dei Giusti Esperti

Questo argomento evidenzia l'utilità di tre figure: avvocato · mediatore · architetto. L'architetto legge i progetti e valuta l'effetto di un piano o di una superficie aggiuntiva, l'avvocato inserisce le modifiche nel contratto, e il mediatore verifica che il finanziamento segua un calendario che può variare.

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Fonti

- Globes — Dopo Tel Aviv, altre città ripristinano le agevolazioni edilizie (06/10/2026)
- Globes — Kikar HaMedina: confermata la tassa di miglioramento (07/10/2026)