Ra'anana: proprietari annullano il loro pinui-binui, il promotore richiede 85 M₪

La riqualificazione urbana si negozia innanzitutto tra proprietari e promotori — e a volte, la negoziazione si conclude con una rottura. A Ra'anana, i proprietari del progetto Keren HaYesod 25-35, 96 abitazioni, hanno annullato i loro accordi di pinui-binui. Il promotore Bonei HaTihon richiede 85 M₪ in arbitrato. La vicenda non è stata decisa e bisogna dirlo subito: a questo stadio, c'è una richiesta, non una sentenza. Ma questo dossier, accompagnato da un interessante compromesso fiscale nella stessa città, illumina la parte più delicata di qualsiasi progetto di riqualificazione urbana: il rapporto di forza tra chi possiede il suolo e chi lo sviluppa.

Il dossier in cifre

Keren HaYesod 25-35: i proprietari riprendono in mano la situazione

Il progetto riguarda i numeri da 25 a 35 di via Keren HaYesod, a Ra'anana, per 96 abitazioni. I proprietari hanno scelto di annullare gli accordi di pinui-binui che li legavano al promotore. Nel modello del pinui-binui, i proprietari cedono i loro diritti sul terreno in cambio di un appartamento nuovo più grande nell'edificio ricostruito; il promotore finanzia l'operazione con la vendita delle abitazioni supplementari create.

Annullare tali accordi non è mai un gesto banale. Ciò presuppone, dal lato dei proprietari, la convinzione che le condizioni ottenute non corrispondano più al valore del loro immobile, o che il progetto non avanzi nei termini concordati. Dal lato del promotore, significa anni di lavoro e spese impegnate su un progetto che si ferma.

85 M₪ richiesti in arbitrato: una richiesta, non un verdetto

Bonei HaTihon, il promotore, richiede 85 M₪ nell'ambito di un arbitrato. Questo importo — considerevole alla scala di un progetto di 96 abitazioni — misura l'entità del pregiudizio che il promotore stima di aver subito: spese di studio e di pianificazione, impegni assunti e il mancato guadagno lamentato.

È essenziale non perdere di vista a che punto è la procedura: l'arbitrato non ha ancora deciso. La somma richiesta è la domanda di una parte, non l'importo che un arbitro necessariamente riconoscerà. Questo dossier ricorderà in ogni caso a proprietari e promotori che le clausole di uscita, i termini e le garanzie di un accordo di pinui-binui non sono formalità: sono esse che decideranno, il giorno del disaccordo, chi paga cosa.

L'arbitrato, piuttosto che il tribunale, è del resto la modalità di risoluzione prevista da molti di questi contratti: procedura più rapida e riservata, ma il cui esito impegna le parti allo stesso modo. Per le 96 abitazioni interessate, la posta immediata è più semplice e più dura: il progetto è fermo, gli appartamenti invecchiano e né la ricostruzione né la vendita dei diritti possono avanzare finché la controversia non è risolta. Ogni anno di blocco erode il valore che le due parti si contendono — è spesso questa constatazione, più che il diritto, a riportare infine le parti al tavolo delle negoziazioni.

Stessa città, altra lezione: il compromesso sull'imposta di miglioramento

Ra'anana offre questa settimana un secondo insegnamento, fiscale questa volta. In un altro dossier, il promotore Kedar ha concluso un compromesso sull'imposta di miglioramento (heital hashbasha): pagherà 300.000 ₪, contro circa 2 M₪ richiesti inizialmente — pari a circa il 15% dell'importo di partenza.

La heital hashbasha è l'imposta prelevata sulla plusvalenza creata da un cambiamento di pianificazione. Il suo calcolo si basa su valutazioni, e le valutazioni si discutono: tra la stima dell'ente locale e quella del contribuente, il divario può essere massiccio. Questo compromesso lo mostra concretamente: un importo richiesto non è un importo dovuto e la perizia in contraddittorio è un investimento, non una spesa. La nostra analisi del simulatore di imposte e spese e i dossier di riqualificazione urbana in corso, come le sei zone di pinui-binui dichiarate a Tel Aviv, mostrano quanto questa imposta pesi sull'equazione dei progetti.

Perché questo dossier supera Ra'anana

Il contesto dà a questo annullamento una portata nazionale. Al congresso dei promotori di Eilat, la professione ha tracciato un bilancio severo sulla sostenibilità dei programmi di riqualificazione urbana: costi di costruzione elevati, imposta di miglioramento, tempi di approvazione — l'equazione economica di molti progetti non regge più. Quando il margine del promotore si assottiglia, le contropartite promesse ai proprietari diventano il primo terreno di attrito e i progetti fragili sono i primi a disfarsi.

Per un proprietario sollecitato da un promotore, gli insegnamenti sono pratici. Far valutare il proprio immobile prima di firmare, e non solo accettare la contropartita proposta. Verificare l'esperienza e la solidità finanziaria del promotore. Negoziare le garanzie: tempi di esecuzione, penali, abitazione sostitutiva durante i lavori, clausole di uscita. E soprattutto, non firmare mai senza un avvocato specializzato in riqualificazione urbana, indipendente dal promotore.

Per un acquirente sulla carta in un progetto di pinui-binui, la vigilanza è simmetrica: un accordo firmato dai proprietari non è un permesso di costruire e un progetto può ancora fallire a ogni tappa. La storia del progetto, il tasso di firme raggiunto e lo stato delle procedure fanno parte della due diligence allo stesso titolo del prezzo.

In sintesi

Ra'anana concentra in una settimana le due facce della riqualificazione urbana israeliana: il conflitto, quando i proprietari di Keren HaYesod riprendono i loro diritti al prezzo di un arbitrato da 85 M₪ richiesti, e la negoziazione, quando un'imposta di miglioramento richiesta a circa 2 M₪ si conclude a 300.000 ₪. In entrambi i casi, la stessa regola: nell'immobiliare israeliano, gli importi che contano sono quelli scritti, valutati e difesi da professionisti.

Proprietario contattato per un pinui-binui, o acquirente in un progetto di riqualificazione? Fate rileggere accordi e valutazioni prima di impegnarvi.

Fonti

- Globes — Ra'anana: annullamento degli accordi di pinui-binui di Keren HaYesod 25-35, Bonei HaTihon richiede 85 M₪ in arbitrato
- Globes — Imposta di miglioramento a Ra'anana: compromesso a 300.000 ₪ per il promotore Kedar