Affitti in Israele: verso una tassazione dal primo shekel

È il cantiere fiscale che i locatori israeliani temevano, e si precisa: secondo quanto annunciato il 3 novembre, l'Autorità fiscale prepara una tassazione dei redditi locativi dal primo shekel, l'abolizione del tetto di esenzione attuale e la creazione di un registro locativo obbligatorio. Il provvedimento, il cui gettito atteso è stimato tra 2 e 5 miliardi di shekel all'anno, mirerebbe a un'iscrizione nella legge finanziaria 2027. Precisazione indispensabile prima di ogni calcolo: si tratta a questo stadio di un progetto in preparazione, non di una legge votata. Ma per i proprietari locatori — e per gli investitori stranieri che detengono un bene locato in Israele — la traiettoria è abbastanza chiara da cominciare ad anticiparla fin da ora.

Tassare dal primo shekel: il progetto

Oggi, un locatore il cui affitto mensile resta sotto il tetto di circa 5 600 ₪ non è soggetto a imposta su questo reddito, e la soglia di dichiarazione è fissata a 5 654 ₪. Il progetto dell'Autorità fiscale farebbe saltare i due vincoli: niente più tetto di esenzione, e un'imposizione che comincerebbe dal primo shekel percepito. Per un piccolo locatore che affitta un monolocale o un bilocale a un affitto moderato, la differenza non è simbolica: un reddito oggi integralmente esente diventerebbe integralmente imponibile. E per l'amministrazione, il guadagno è tanto informativo quanto di bilancio, perché la misura si accompagna allo strumento che mancava per renderla applicabile.

Registro locativo obbligatorio: che cosa cambierebbe

Il registro locativo obbligatorio è il pezzo centrale del provvedimento. Senza registro, tassare gli affitti dal primo shekel resterebbe largamente dichiarativo: l'amministrazione non conosce né i locatori, né gli affitti realmente praticati, né le durate di locazione. Con un registro nazionale in cui ogni locazione dovrebbe essere iscritta, l'incrocio diventa sistematico — tra il locatore, il conduttore e gli altri archivi fiscali. Per i locatori in regola, il vincolo sarebbe soprattutto amministrativo. Per le locazioni non dichiarate, invece, il periodo di opacità volgerebbe al termine, con il rischio di regolarizzazioni sugli anni passati. È anche un cambio di natura per il mercato locativo israeliano, storicamente poco documentato: gli affitti reali diventerebbero un dato pubblico di fatto, utilizzabile per le politiche abitative come per i contenziosi.

Il registro porrebbe anche una questione nuova per le locazioni tra privati, le coabitazioni e gli alloggi di lunga durata mascherati da locazioni turistiche: dove finisce la locazione tassabile e dichiarabile? Il progetto, così come annunciato, non risponde ancora a questi casi limite, e le modalità di iscrizione — chi dichiara, entro quale termine, con quali sanzioni — restano da scrivere. È una ragione in più per seguire il testo della legge finanziaria 2027 riga per riga quando sarà depositato: tra l'annuncio di un principio e il suo regolamento di applicazione, gli obblighi reali dei locatori possono ancora evolvere sensibilmente.

Mas rechisha: il tasso investitore prorogato, nessuna riduzione in vista

Mentre la fiscalità locativa si inasprisce in progetto, la fiscalità all'acquisto non si ammorbidisce. L'ordinanza che fissa la mas rechisha (l'imposta di acquisto) degli investitori all'8% fino a 6 055 070 ₪, poi al 10% oltre, è prorogata fino al 10 febbraio 2027. E non c'è accordo su una riduzione del tasso per gli investitori: il direttore generale dell'Autorità fiscale, Shay Aharonovitz, stima che un tasso riportato al 5 o 6% non basterebbe, da solo, a rilanciare la domanda degli investitori. Il messaggio rivolto al mercato è quindi coerente da entrambi i lati: all'acquisto, nessun regalo fiscale è in preparazione; alla locazione, il vantaggio storico dell'esenzione è minacciato. La nostra guida sulla mas rechisha dettaglia le aliquote in vigore e le loro scadenze.

Che cosa devono anticipare i locatori

Tre gesti prudenti fin da ora, senza attendere il voto. Primo, quantificare l'impatto sul vostro bene: simulate il rendimento netto della vostra locazione con un'imposizione dal primo shekel, e confrontatelo con il vostro rendimento attuale — è questo calcolo, e non l'affitto lordo, che deciderà di un'eventuale rivendita o di un aggiustamento dell'affitto. Secondo, mettere in ordine la propria documentazione: contratti scritti, affitti tracciabili, dichiarazioni coerenti — il registro premierà i locatori già trasparenti ed esporrà gli altri. Terzo, integrare questo rischio fiscale in ogni nuovo acquisto locativo: i dati del Tesoro mostrano che il 47,5% degli investitori che hanno rivenduto entro cinque anni nel 2025 lo ha fatto in perdita, come analizza il nostro articolo sulle rivendite degli investitori; un inasprimento della fiscalità locativa ridurrebbe ancora il margine delle strategie brevi. La sintesi della settimana, compreso questo cantiere fiscale, è da ritrovare nel bilancio dell'1 novembre. Se affittate un bene in Israele dall'estero, fate verificare la vostra situazione già in questo trimestre: quando il registro esisterà, sarà troppo tardi per scoprire un arretrato fiscale, e l'anticipazione costerà sempre meno della regolarizzazione.

Per i proprietari che affittano dall'estero, si aggiunge una difficoltà specifica: la distanza. Un registro obbligatorio presuppone pratiche in ebraico, entro termini amministrativi israeliani, per locatori spesso rappresentati da un gestore o da un parente sul posto. Verificate fin da ora chi, concretamente, iscriverebbe la vostra locazione il giorno in cui il registro aprirà, e con quali documenti. Questo lavoro di anticipazione — mandato chiaro, contratto conforme, affitti versati su un conto identificabile — è indolore oggi; diventerebbe urgente, e quindi costoso, il giorno dell'entrata in vigore.

Fonti

- Autorité fiscale — Projet de taxation des revenus locatifs dès le premier shekel et de registre locatif obligatoire (03/11/2026)
- Globes — Mas rechisha des investisseurs : l'ordre des 8 % prolongé jusqu'au 10 février 2027, pas d'accord sur une baisse (03/11/2026)