Mas Rechisha 2026: Cálculo del Impuesto de Adquisición Inmobiliaria Israel No Residente

Mas Rechisha: definición y principio

El Mas Rechisha (מס רכישה) es el impuesto de adquisición inmobiliaria en Israel, equivalente al impuesto de transmisión patrimonial (gastos de notaría) en Francia. Toda persona —residente o no— que adquiera un inmueble en Israel debe abonar este impuesto, pagadero en los 50 días siguientes a la firma del contrato de compraventa.

El importe del Mas Rechisha depende de dos variables: el precio del inmueble y el estatus del comprador (residente que compra su única vivienda, residente que adquiere una segunda propiedad, no residente, Oleh Hadash). Es el gasto adicional más importante en una compra inmobiliaria en Israel, y comprenderlo es indispensable para presupuestar correctamente tu proyecto.

El cálculo es progresivo por tramos, exactamente como el impuesto sobre la renta. Cada tramo de precio se grava a un tipo diferente, y el importe total es la suma de los impuestos de cada tramo. Este sistema de tramos fue diseñado para aportar cierta progresividad, aunque para los no residentes, esta progresividad es menos marcada. Entender este mecanismo es fundamental para anticipar el coste real de tu adquisición y evitar sorpresas desagradables.

Tarifas 2026: residente vs no residente

Las tarifas se actualizan cada año por la autoridad fiscal israelí (Rashout HaMissim). Estos ajustes suelen estar vinculados al índice de precios al consumidor y a la política fiscal del gobierno, a menudo influenciada por el propio mercado inmobiliario. Aquí están las tarifas vigentes para 2026, establecidas según las últimas publicaciones y proyecciones del Ministerio de Finanzas:

Tarifa para residentes — vivienda única (Dira Yehida):
Esta tarifa se aplica a ciudadanos israelíes y residentes permanentes que no tienen otra propiedad inmobiliaria registrada en Israel.

Tarifa para no residentes y segunda propiedad:
Esta tarifa se aplica a personas que no residen en Israel, así como a residentes israelíes que adquieren una segunda propiedad (o más) en Israel.

La diferencia es considerable. Un residente que compra su primera propiedad por 2,000,000₪ paga alrededor de 750₪ de Mas Rechisha (cálculo: (2,000,000 - 1,978,745) * 3,5% = 743,73₪). Un no residente que compra la misma propiedad paga 160,000₪ — más de 200 veces más. Esta es la realidad fiscal más destacada para los compradores desde el extranjero y un punto clave en la estrategia de inversión. Esta política busca frenar la especulación inmobiliaria de inversores no residentes y favorecer el acceso a la vivienda para los residentes.

Cálculo paso a paso con ejemplo numérico

Para ilustrar concretamente la aplicación de estas tarifas, exploremos algunos escenarios detallados. La progresividad de los tipos es un elemento clave a dominar.

Tomemos una propiedad de 2.500.000₪ comprada por un no residente. Con la tarifa para no residentes (8% sobre el total hasta 6.055.070₪), el cálculo es: 2.500.000₪ × 8% = 200.000₪. Este cálculo es directo porque el precio de la propiedad se encuentra completamente en el primer tramo de la tarifa para no residentes.

Para una propiedad de 7.000.000₪ comprada por un no residente, el cálculo es progresivo:
1. Primer tramo hasta 6.055.070₪: 6.055.070₪ × 8% = 484.405,60₪.
2. Segundo tramo por encima de 6.055.070₪: (7.000.000₪ – 6.055.070₪) × 10% = 944.930₪ × 10% = 94.493₪.
El importe total del Mas Rechisha es la suma de estos dos importes: 484.405,60₪ + 94.493₪ = 578.898,60₪.

Para un residente que compra su primera propiedad por 2.500.000₪:
1. Primer tramo (hasta 1.978.745₪): 0% - El importe es 0₪.
2. Segundo tramo (entre 1.978.745₪ y 2.347.040₪): (2.347.040₪ – 1.978.745₪) × 3,5% = 368.295₪ × 3,5% = 12.889,325₪.
3. Tercer tramo (entre 2.347.040₪ y 2.500.000₪): (2.500.000₪ – 2.347.040₪) × 5% = 152.960₪ × 5% = 7.648₪.
El importe total del Mas Rechisha es: 0₪ + 12.889,325₪ + 7.648₪ = 20.537,325₪.

Estos ejemplos demuestran la importancia crucial de conocer su estatus fiscal exacto y la tarifa correspondiente para estimar el coste total de su adquisición. La precisión de estos cálculos puede influir sustancialmente en la viabilidad de su proyecto.

Posibles exenciones y reducciones

Aunque el régimen estándar de Mas Rechisha puede parecer oneroso, especialmente para los no residentes, existen diversas disposiciones que, en algunos casos, pueden permitir una reducción o exención. Es fundamental analizar cuidadosamente su situación para ver si puede beneficiarse de ellas.

Los residentes que adquieren su única vivienda se benefician de una tarifa reducida, con el primer tramo al 0% hasta casi 2 millones de shekels (1 978 745₪ en 2026). Esta medida tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda para los hogares israelíes.

Los Olim Hadashim (nuevos inmigrantes) disponen de ventajas fiscales específicas durante un período de 7 años tras su Alyah, pudiendo beneficiarse de la tarifa de residente incluso para una segunda vivienda. Es un incentivo importante para la Alyah, que ofrece una ventana de oportunidad significativa. Este régimen especial suele ser clave para los compradores francófonos que consideran una futura Alyah y desean preparar su instalación.

Las personas con discapacidad pueden acceder a reducciones bajo ciertas condiciones específicas. La ley israelí prevé adaptaciones para personas con determinados grados de discapacidad reconocidos por las autoridades. Se requiere un informe médico y un expediente sólido para solicitarlo.

Para los no residentes estándar, lamentablemente, no existe ninguna exención general. El tipo del 8% se aplica desde el primer shekel hasta un límite y luego pasa al 10%. Es uno de los costes de entrada más significativos para los inversores internacionales y debe tenerse en cuenta desde la fase de presupuestación de su proyecto. Cualquier intento de eludir este impuesto es ilegal y puede conllevar fuertes sanciones. La transparencia es fundamental.

Olim Hadashim: Régimen especial

El estatus de Oleh Hadash (nuevo inmigrante que ha realizado su Alyah) otorga ventajas fiscales importantes, especialmente en lo que respecta al Mas Rechisha. Este es un punto clave para los compradores francófonos que consideran hacer su Alyah.

Durante un período de 7 años desde la fecha de la Alyah, los Olim Hadashim pueden adquirir una propiedad en Israel beneficiándose de la tarifa de residente (vivienda única), incluso si ya poseen una propiedad en Israel o en el extranjero. Esto significa que estarán sujetos a tramos del 0%, 3,5%, 5%, 8% y 10%, en lugar del 8% y 10% aplicados a los no residentes. Esta ventaja se aplica incluso si declaran una segunda propiedad, lo que constituye una excepción importante a la regla general.

Esta disposición es un argumento importante para los compradores que consideran la Alyah a medio plazo. Si compras una propiedad por 2.500.000₪, la diferencia de Mas Rechisha entre la tarifa de no residente (200.000₪) y la tarifa de Olim (unos 20.537,325₪) es de casi 180.000₪, un ahorro considerable que por sí solo justifica planificar el momento de la compra según tu proyecto migratorio. Es importante señalar que este período de 7 años comienza a contar desde la fecha de la Alyah, y no desde la fecha de compra del inmueble. Por lo tanto, una buena planificación es esencial.

Se recomienda a los futuros Olim consultar con un abogado especializado o un asesor fiscal para asegurarse de cumplir todas las condiciones y optimizar este régimen. Por ejemplo, la prueba del estatus de Oleh Hadash es un documento esencial (Tehudat Oleh, Tehudat Zakaut).

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Nuestro simulador de Mas Rechisha en línea calcula instantáneamente el monto exacto de su impuesto de adquisición según el precio del inmueble y su estatus (no residente, residente primera vivienda, residente segunda vivienda, Oleh Hadash). Las tarifas se actualizan en tiempo real según las publicaciones de la administración fiscal, garantizando la validez y precisión de las estimaciones para 2026 y años posteriores.

Esta herramienta está diseñada para ofrecerle una estimación rápida y fiable, indispensable para la elaboración de su presupuesto de adquisición. Incluye todas las particularidades de las tarifas progresivas.

Combinado con nuestro simulador de gastos adicionales y el calculador de mashkanta (préstamo hipotecario), le brinda una visión completa y transparente de su presupuesto total de adquisición. Estas herramientas están pensadas para liberar a nuestros clientes de la complejidad de los cálculos y que puedan centrarse en encontrar la propiedad ideal.

Plazos y Modalidades de Pago

La rigurosidad es fundamental respecto a los plazos y modalidades de pago del Mas Rechisha. El incumplimiento puede acarrear costes adicionales y complicaciones administrativas.

El Mas Rechisha debe pagarse dentro de los 50 días naturales siguientes a la fecha de la firma del contrato de compraventa definitivo. Este plazo no es negociable. El pago debe realizarse obligatoriamente mediante transferencia bancaria a nombre de la administración fiscal israelí. No es posible pagar en efectivo ni con cheque personal.

Su abogado, designado para la transacción, prepara la declaración fiscal (formulario Shomah Atzmit) detallando el bien, el precio, el estatus del comprador y el cálculo del Mas Rechisha. Luego realiza el pago en su nombre utilizando los fondos disponibles en su cuenta bancaria israelí, tras verificar que el importe necesario está debidamente provisionado. Posteriormente, se le proporcionará un comprobante de transferencia y un recibo de la administración fiscal.

En caso de retraso en el pago, se aplican intereses de demora (generalmente 0,5% por semana de retraso), así como penalizaciones que pueden alcanzar hasta el 5% del importe adeudado. Estas penalizaciones pueden acumularse rápidamente, incrementando considerablemente el coste inicial. Por ello, es fundamental provisionar este importe en su cuenta israelí antes de la firma del contrato, además del anticipo debido al vendedor o promotor.

Su abogado incluye sistemáticamente la gestión del Mas Rechisha en su mandato global de transacción. Desde el extranjero, usted no tiene que realizar ningún trámite personal, salvo asegurarse de que los fondos estén disponibles. Este es uno de los elementos clave del acompañamiento integral que ofrece IsraelStart para la fiscalidad de su adquisición y para la fluidez del proceso.

Sanciones por No Declarar o Declarar por Debajo

Además de las penalizaciones por retraso en el pago, la administración fiscal israelí aplica sanciones severas en caso de no declaración o declaración intencionadamente inferior del Mas Rechisha. Si la administración considera que ha habido ocultación o declaración falsa, puede imponer multas de hasta el 300% del importe adeudado, además de los intereses de demora. En los casos más graves, pueden iniciarse procedimientos penales. Por ello, es imprescindible declarar el precio real de la transacción y asegurarse de que el cálculo del Mas Rechisha se realice con la máxima exactitud. El papel de su abogado es fundamental para garantizar la conformidad de todos los trámites.

Preguntas frecuentes sobre el Mas Rechisha

¿Se puede pagar el Mas Rechisha en varias veces?
No, el Mas Rechisha debe pagarse de una sola vez dentro de los 50 días posteriores a la firma del contrato definitivo. La ley israelí no prevé pagos fraccionados, independientemente del importe. Por lo tanto, es fundamental prever este importe antes de la firma, además del anticipo al promotor. Reservar el 10% del precio de compra para cubrir todos los gastos adicionales, incluido el Mas Rechisha, es una buena práctica.

¿El Mas Rechisha es deducible de impuestos?
El Mas Rechisha no es directamente deducible de los ingresos por alquiler en Israel. Sin embargo, constituye una parte importante del coste de adquisición de la propiedad. Por otro lado, es totalmente deducible del cálculo del Mas Shevach (impuesto sobre la plusvalía) en caso de reventa. Esto significa que reduce la base imponible de la plusvalía, disminuyendo así el impuesto a pagar en la reventa. Es fundamental conservar el comprobante de pago del Mas Rechisha, así como todos los demás gastos de adquisición, renovación y venta.

¿Qué ocurre si se anula el contrato después de pagar el Mas Rechisha?
En caso de anulación de la transacción dentro de los 24 meses siguientes a la firma, se puede solicitar el reembolso del Mas Rechisha ya pagado. Sin embargo, la administración fiscal retendrá una cantidad simbólica, normalmente alrededor del 2,5% del importe pagado, en concepto de gastos administrativos. Pasados los 24 meses, el procedimiento de reembolso se vuelve más complejo y está sujeto a condiciones más estrictas, pero sigue siendo posible si la anulación se debe a factores ajenos a su voluntad (por ejemplo, un problema de construcción no resuelto).

Mas Rechisha para inversores: impacto en la rentabilidad

El Mas Rechisha representa el coste de entrada más significativo para un inversor no residente. Su impacto en la rentabilidad global de tu inversión debe calcularse desde la fase de prospección. Es fundamental no considerarlo como un gasto aislado, sino como un elemento integral de tu estrategia financiera.

Para una propiedad de 2.000.000₪ con un Mas Rechisha de 160.000₪, el coste total de entrada (Mas Rechisha, honorarios de abogado, comisión de agencia, gastos de registro, IVA si corresponde) puede superar los 2.200.000₪, es decir, un 10% a 15% más que el precio anunciado. Si los gastos representan el 10% del coste total para una propiedad de 2.000.000₪, eso supone 200.000₪, compuestos en su mayoría por el Mas Rechisha.

Este sobrecoste inevitablemente alarga el plazo de recuperación de la inversión. Si tu rentabilidad bruta por alquiler es del 5% anual (es decir, 100.000₪ de alquileres anuales para una propiedad de 2.000.000₪), harán falta unos 2 años de alquileres brutos para amortizar solo el Mas Rechisha de 160.000₪. En una inversión a 10 años, el Mas Rechisha reduce tu rentabilidad anualizada en aproximadamente 0,8 puntos porcentuales (160.000₪ / (2.000.000₪ * 10 años) = 0,008 o 0,8%). Es significativo pero manejable, especialmente si la apreciación del capital lo compensa ampliamente (como ha sido históricamente el caso en el mercado israelí, con aumentos anuales promedio del 5% al 10% en los últimos diez años en ciudades codiciadas como Tel Aviv o Jerusalén).

Para optimizar el impacto del Mas Rechisha, tienes tres estrategias:
1. Planificación de la Alyah: Si planeas hacer Alyah en los próximos años (por ejemplo, en 7 años), posponer la compra hasta obtener el estatus de Oleh puede ahorrarte entre 140.000₪ y 180.000₪ en una propiedad de 2 millones. Este ahorro suele ser mayor que el posible aumento del precio de la propiedad en unos años.
2. Optimización de la rentabilidad neta: Para una inversión pura, integra siempre el Mas Rechisha en tu cálculo de rentabilidad y compara las ciudades según la rentabilidad neta tras todos los gastos. Algunas ciudades como Beer Sheva o Ashkelon, a pesar de un Mas Rechisha proporcionalmente alto respecto al precio de compra, pueden seguir ofreciendo una mejor rentabilidad neta gracias a precios de adquisición intrínsecamente más bajos y alquileres relativamente estables.
3. Asesoría fiscal especializada: Consulta a un asesor fiscal especializado en bienes raíces en Israel que pueda identificar posibles optimizaciones según tu situación personal y la estructura de tu inversión. En algunos casos complejos (por ejemplo, propiedad adquirida a través de una sociedad), pueden aplicarse regímenes específicos.

Comparación internacional: Israel vs Francia vs otros mercados

Para poner el Mas Rechisha en perspectiva, es útil compararlo con los impuestos de adquisición inmobiliaria en otros países populares entre inversores internacionales. Esta comparación destaca la posición de Israel en el panorama fiscal global del mercado inmobiliario.

Israel se sitúa en el rango alto de los impuestos de adquisición, principalmente debido a la escala significativamente más elevada para no residentes. Sin embargo, este coste adicional suele percibirse como compensado por la solidez del mercado inmobiliario israelí, la fuerte protección legal (sistema de catastro y registro en el Tabo), y la apreciación histórica de los precios (un 5% a 10% anual en las grandes ciudades es el promedio observado en la última década).

El acompañamiento de IsraelStart incluye el cálculo preciso y el pago del Mas Rechisha como parte de la gestión llave en mano de su adquisición desde el extranjero. Proporcionamos un análisis comparativo personalizado para que pueda tomar decisiones informadas.