IVA Inmobiliario en Israel (Ma'am 18%): Lo que los Compradores Extranjeros Deben Saber

Ma'am 18%: Incluido en el Precio de Obra Nueva

El IVA israelí (Ma'am, מע"מ) está fijado en un 18% en 2026. Para la vivienda nueva, la regla fundamental que todo comprador extranjero debe recordar es: el IVA está incluido en el precio mostrado por el promotor. El precio que ves en el catálogo de IsraelStart es el precio final con impuestos incluidos. No necesitas presupuestar un 17% adicional sobre el precio anunciado.

Esta inclusión automática es una característica específica del mercado israelí de obra nueva. El promotor (kablan) es un profesional sujeto a IVA, y la legislación exige que los precios comunicados al público sean con impuestos incluidos. Es una diferencia importante respecto a algunos países europeos donde los precios inmobiliarios pueden mostrarse sin impuestos.

Para un apartamento nuevo anunciado en 2.000.000₪, el desglose es: precio sin IVA = 1.709.402₪, IVA ( 18%) = 290.598₪, total con IVA = 2.000.000₪. Este desglose solo afecta a la contabilidad fiscal del promotor. Para ti, comprador, solo cuenta el precio final mostrado.

Nuevo vs antiguo: impacto del IVA

La distinción entre propiedades nuevas y antiguas tiene un impacto directo en el IVA. Para las nuevas vendidas por un promotor profesional, el IVA está incluido en el precio como se explicó anteriormente. Para las antiguas vendidas por un particular, no hay IVA. Las transacciones entre particulares están exentas de Ma'am.

Esta diferencia no significa que las propiedades antiguas sean más baratas: los precios de mercado integran naturalmente este componente. Un apartamento nuevo a 2.000.000₪ con IVA incluido y un apartamento antiguo similar a 1.800.000₪ sin IVA no reflejan una diferencia de IVA, sino una diferencia de valor relacionada con el estado del inmueble, los acabados y las garantías.

Para el comprador no residente que busca invertir desde el extranjero, lo nuevo suele ser la opción preferida por varias razones: garantías del promotor, pagos escalonados, acompañamiento llave en mano de IsraelStart y acabados modernos sin necesidad de reformas.

IVA sobre los servicios (abogado, corretaje)

Si bien el IVA no afecta al precio del inmueble en sí, sí se aplica a todos los servicios anexos a la adquisición. Su abogado cobra sus honorarios + 18% de IVA. El corredor mashkanta cobra su comisión + 17%. El perito inmobiliario (Shomé) cobra su tasación + 17%. La empresa de gestión de alquileres cobra su comisión + 17%. Los arquitectos o decoradores también cobran sus servicios + 17%.

Es fundamental incluir este IVA en su cálculo de costes adicionales. Por ejemplo, si un abogado cobra el 1% del precio de una propiedad de 2.000.000₪, el monto total con IVA es de 23.400₪ (20.000₪ + 3.400₪ de IVA), y no 20.000₪. Esta diferencia del 17% en cada servicio adicional se acumula y puede representar entre el 0,5% y el 1% del precio total del inmueble.

Recuperación del IVA: ¿es posible?

Para un comprador residencial (inversión en alquiler o vivienda), el IVA sobre una propiedad nueva no es recuperable. Usted es un consumidor final, no un profesional. Lo mismo ocurre con el IVA sobre los servicios (abogado, corretaje, gestión).

La recuperación del IVA solo es posible en un contexto profesional: si compra un inmueble comercial (oficina, local) a través de una sociedad israelí sujeta al IVA, o si es un promotor profesional. Para el comprador residencial desde el extranjero, este escenario no es aplicable.

Impacto en el cálculo de la rentabilidad del alquiler

El IVA no tiene un impacto directo en el cálculo de la rentabilidad bruta del alquiler, ya que el precio de compra ya incluye el IVA. Los alquileres residenciales en Israel están exentos de IVA (no hay Ma'am en los alquileres de vivienda). Por lo tanto, la rentabilidad se calcula simplemente: alquiler anual ÷ precio de compra con IVA incluido = rentabilidad bruta.

Sin embargo, el IVA afecta la rentabilidad neta a través de las tarifas de gestión. Si tu administrador cobra el 8% del alquiler + IVA, el coste efectivo es del 9,36% del alquiler. Esta diferencia debe integrarse en tu proyección de rentabilidad. Para una inversión de alquiler optimizada, cada punto porcentual cuenta.

Cambios legislativos previstos para 2026

El tipo de IVA en Israel es objeto de debates políticos de manera regular. Tras haber subido del 17% al 18% y luego bajado de nuevo al 17%, actualmente se discute un posible aumento al 18% para financiar el gasto en defensa. Si se confirma este aumento, se aplicaría a los contratos firmados después de la fecha de entrada en vigor, sin efecto retroactivo sobre los contratos ya existentes.

Para los compradores que aún están considerando su decisión, este posible aumento es un argumento para firmar pronto: una propiedad de 2.000.000₪ con un IVA del 18% (en vez del 18%) costaría unos 15.000₪ más al promotor, un sobrecoste que probablemente se reflejaría en los precios publicados. El momento actual es favorable.

Para una visión completa de la fiscalidad inmobiliaria en Israel, consulta nuestra guía dedicada que cubre los 5 impuestos aplicables.