Ganancias de Capital Inmobiliario en Israel (Mas Shevach): Guía de Reventa para No Residentes
Mas Shevach: definición y tasas aplicables
El Mas Shevach (מס שבח) es el impuesto sobre las ganancias de capital inmobiliarias en Israel. Se aplica al momento de la reventa de una propiedad y grava la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra ajustado (indexado y aumentado con los gastos deducibles).
La tasa base del Mas Shevach es del 25% de la ganancia neta. Esta tasa se aplica de manera uniforme, sin escala progresiva. Para los inmuebles adquiridos antes del 7 de noviembre de 2001, puede aplicarse un cálculo especial denominado "lineal", que combina las antiguas tasas marginales con la tasa actual del 25%, lo que puede reducir significativamente la carga fiscal.
El Mas Shevach debe declararse y pagarse dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato de compraventa, a través de su abogado, quien prepara la declaración fiscal (Shomah) y negocia con la administración si es necesario.
Cálculo de la plusvalía imponible
La plusvalía imponible no es simplemente la diferencia bruta entre el precio de venta y el precio de compra. El cálculo incluye varios ajustes a favor del contribuyente:
El precio de compra se indexa al índice de precios al consumidor entre la fecha de compra y la fecha de venta. Si compró una propiedad por 1.500.000₪ hace 10 años y el índice ha subido un 25%, su precio de compra ajustado es de 1.875.000₪. Si vende por 2.500.000₪, la plusvalía imponible es de 625.000₪ (y no los 1.000.000₪ brutos).
Los gastos deducibles reducen aún más la base imponible. Son deducibles: el Mas Rechisha pagado en la compra, los honorarios de abogado (compra y venta), las comisiones de agencia inmobiliaria, las obras de mejora documentadas (no el mantenimiento habitual) y los intereses de mashkanta bajo ciertas condiciones. Su abogado optimizará estas deducciones para minimizar el Mas Shevach.
Posibles exenciones: residencia única, Olim
La exención más importante se refiere a la venta de su única residencia en Israel (Dira Yehida). Si reside en Israel, posee solo una vivienda y la utiliza como residencia principal, la ganancia de capital está totalmente exenta (una vez cada 18 meses).
Para los no residentes, esta exención es difícil de aplicar porque se debe demostrar que la propiedad es su residencia principal y que no posee otra vivienda en el mundo. En la práctica, la mayoría de los no residentes pagan el Mas Shevach.
Los Olim Hadashim disfrutan de ventajas temporales durante los primeros 7 años después de la Aliá, que en algunos casos pueden asimilarse a las otorgadas a los compradores residentes por primera vez para la exención.
Tasa impositiva 2026: detalle de la escala
| Período de adquisición | Tasa aplicable | Cálculo |
|---|---|---|
| Después del 01/01/2014 | 25% | Tasa única sobre el total |
| 07/11/2001 – 31/12/2013 | 25% | Tasa única sobre el total |
| Antes del 07/11/2001 | Cálculo lineal | Mezcla de tasa antigua + 25% prorrateado |
Para las propiedades adquiridas recientemente (lo que concierne a la mayoría de los compradores de IsraelStart), el cálculo es sencillo: 25% de la ganancia neta después de indexación y deducciones.
Reducciones por tiempo de tenencia
A diferencia del sistema francés, donde las reducciones por tiempo de tenencia conducen a una exención total después de 22 años, el sistema israelí no prevé una reducción progresiva vinculada al tiempo de tenencia para los bienes adquiridos después de 2014. La tasa del 25% se aplica independientemente del tiempo de tenencia.
Sin embargo, el mecanismo de indexación del precio de compra a la inflación reduce mecánicamente la ganancia imponible con el tiempo, especialmente en períodos de inflación moderada. Si la inflación acumulada es del 30% en 10 años, el precio de compra ajustado aumenta un 30%, reduciendo así la base imponible en la misma proporción.
Impacto del convenio franco-israelí
El convenio fiscal establece que las plusvalías inmobiliarias sobre bienes situados en Israel se gravan en Israel. Francia concede un crédito fiscal que elimina la doble imposición. En la práctica, solo pagas el Mas Shevach una vez, en Israel, y Francia no te grava una segunda vez.
Estrategias de optimización legal
Varias estrategias legales pueden reducir su carga fiscal sobre las plusvalías. Maximice las deducciones documentando todos los gastos de adquisición, tenencia y venta. Conserve las facturas de las obras de mejora. Planifique el momento de la reventa según su situación personal: un cambio de estatus de residencia (Alyah) puede modificar radicalmente su régimen fiscal. Consulte a un asesor fiscal antes de la venta para preparar la declaración óptima.
Para un análisis fiscal personalizado, IsraelStart le pone en contacto con expertos fiscales que dominan tanto el sistema francés como el israelí.
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Planificar la reventa: el momento adecuado
El momento de la reventa es una herramienta de optimización fiscal a menudo subestimada. Varios factores influyen en el momento óptimo para vender. La indexación del precio de compra al índice de precios reduce mecánicamente la plusvalía imponible cada año: cuanto más tiempo conserve la propiedad, más le beneficia el efecto de indexación. El contexto del mercado también es determinante: vender en períodos de alta demanda permite maximizar el precio de venta y compensar el impacto fiscal del Mas Shevach.
Para los compradores del extranjero que contemplan la Alyah a futuro, un cambio de residencia fiscal antes de la reventa puede dar derecho a la exención Dira Yehida (residencia única), lo que supone un ahorro potencial de decenas de miles de shekels. Esta planificación debe anticiparse con su abogado y asesor fiscal, idealmente entre 12 y 18 meses antes de poner la propiedad a la venta.
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