Convenio Fiscal Francia-Israel: Impacto en su Inversión Inmobiliaria

El convenio bilateral de 1995: principios clave

El convenio fiscal entre Francia e Israel, firmado el 31 de julio de 1995 y en vigor desde 1996, constituye el marco jurídico que regula la imposición de los ingresos y el patrimonio entre ambos países. Su objetivo principal: evitar que los contribuyentes residentes en un país y que perciben ingresos en el otro sean gravados dos veces sobre las mismas cantidades.

Para los compradores franceses que invierten en bienes raíces en Israel, este convenio es un texto fundamental que determina: en qué país se gravan los ingresos por alquiler, qué país grava las plusvalías en la reventa, cómo se coordinan los créditos fiscales para neutralizar la doble imposición y qué obligaciones de declaración se aplican en cada país.

La regla general en materia inmobiliaria es sencilla: los ingresos procedentes de bienes inmuebles se gravan en el país donde se encuentra el bien. Por lo tanto, los bienes raíces en Israel se gravan primero en Israel y luego se declaran en Francia aplicando un mecanismo para eliminar la doble imposición.

Ingresos por alquiler: ¿dónde se pagan los impuestos?

Si invierte en un apartamento en Israel y lo alquila, sus ingresos por alquiler están sujetos a impuestos en Israel. Existen tres regímenes fiscales posibles:

Régimen fijo 10%: paga el 10% de los ingresos brutos por alquiler, sin deducción de gastos. Es el régimen más sencillo y, a menudo, el más ventajoso para ingresos por alquiler bajos. No se requiere declaración anual en Israel; el pago se realiza en cuotas semestrales.

Régimen real simplificado 15%: paga el 15% de los ingresos netos, después de deducir los gastos de explotación (gestión del alquiler, mantenimiento, seguro), pero sin amortización. Es interesante si sus gastos representan más del 33% del alquiler bruto.

Régimen progresivo: sus ingresos por alquiler se integran en su renta global y se gravan según la escala progresiva israelí (del 10% al 50%). Este régimen permite deducir la amortización del bien, los intereses de la mashkanta y todos los gastos. Ventajoso para grandes patrimonios inmobiliarios con gastos elevados.

En Francia, estos mismos ingresos deben declararse en su declaración anual (formulario 2047 para ingresos extranjeros). Francia aplica entonces un crédito fiscal igual al impuesto francés correspondiente a estos ingresos, lo que neutraliza la doble imposición. No paga dos veces.

Plusvalías inmobiliarias: régimen aplicable

Al revender su propiedad en Israel, la plusvalía obtenida está sujeta al Mas Shevach (impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias) en Israel. La tasa estándar es del 25% sobre la ganancia neta, con reducciones por tiempo de tenencia y posibles exenciones.

En Francia, el convenio establece que las plusvalías inmobiliarias sobre bienes situados en Israel se gravan en Israel. Francia concede un crédito fiscal correspondiente al impuesto francés que habría sido debido sobre esa plusvalía, eliminando así la doble imposición.

Punto a tener en cuenta: el cálculo de la plusvalía difiere entre ambos países. En Israel, se calcula en shekels, desde la fecha de compra, con indexación. En Francia, se calcularía en euros, al tipo de cambio de cada operación. Su abogado y su contable deben coordinar las declaraciones para optimizar el resultado global.

Créditos fiscales y mecanismos de eliminación

El mecanismo central del convenio es el crédito fiscal. Concretamente, funciona así: pagas impuestos en Israel sobre tus ingresos inmobiliarios, declaras esos mismos ingresos en Francia, Francia calcula el impuesto teórico sobre esos ingresos y luego te concede un crédito fiscal igual al importe de ese impuesto teórico francés (y no al impuesto efectivamente pagado en Israel).

Este sistema significa que nunca se te grava dos veces, pero siempre pagas al menos el impuesto del país con la tasa más alta. Si el impuesto israelí es inferior al impuesto teórico francés, el crédito fiscal cubre la totalidad del impuesto francés. Si el impuesto israelí es superior, el exceso no se reembolsa en Francia.

Declaración en Francia: formularios y plazos

Como residente fiscal francés que posee una propiedad en Israel, debe completar cada año los siguientes formularios:

El formulario 2047 (ingresos percibidos en el extranjero) para declarar sus ingresos por alquiler en Israel. El formulario 2042-C (ingresos complementarios) para informar los importes y el crédito fiscal. El formulario 3916-bis si tiene una cuenta bancaria en Israel (obligación de declarar cuentas extranjeras). Y, si corresponde, el formulario 2048 para declarar una ganancia de capital por venta.

Los plazos de declaración siguen el calendario fiscal francés estándar (mayo-junio de cada año). Se recomienda encarecidamente consultar a un contador o abogado fiscal que domine ambos sistemas para evitar errores que puedan resultar en un ajuste fiscal.

Optimización fiscal legal: nuestros consejos

Existen varias estrategias legales para minimizar la carga fiscal total de su inversión inmobiliaria en Israel:

Elija el régimen de imposición de ingresos por alquiler más adecuado a su situación. La tarifa fija del 10% es óptima para la mayoría de los inversores no residentes con una sola propiedad en alquiler. Si tiene una mashkanta con intereses elevados, el régimen progresivo con deducción de intereses puede ser más ventajoso.

Planifique la reventa teniendo en cuenta las exenciones fiscales. En Israel, las exenciones por tiempo de tenencia reducen significativamente el Mas Shevach. En Francia, las plusvalías inmobiliarias sobre bienes extranjeros se benefician de los mismos mecanismos de eliminación a través del convenio.

Anticipe el impacto de un cambio de residencia fiscal. Si está considerando la Alyah, el paso de residente fiscal francés a residente fiscal israelí modifica profundamente su régimen fiscal, a menudo a su favor para el sector inmobiliario. Los Olim Hadashim disfrutan de exenciones específicas durante 10 años.

Tabla resumen por tipo de ingreso

Para un análisis fiscal completo adaptado a su situación personal, contacte con nuestro equipo para que le pongan en contacto con un asesor fiscal que domine ambos sistemas.

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