Mas Rechisha en Israel: guía 2026 para franceses

El impuesto de compra israelí explicado a los compradores franceses: tramos 2026, caso del no residente, exención olé y ejemplos calculados en euros.

El Mas Rechisha en una frase

El **Mas Rechisha** (מס רכישה) es el **impuesto de compra** que todo comprador paga al fisco israelí al adquirir un inmueble: se debe **una sola vez**, en el momento de la compra, y su tipo depende enteramente de su **perfil de comprador** — residente israelí, no residente o nuevo inmigrante (olé). Para un francés que compra desde Francia, es simple y brutal: **8 % desde el primer shékel**, sin tramo exento. Comprender este mecanismo antes de firmar evita una factura de cinco cifras en euros que nada hacía presagiar.

Tramos 2026 (congelados hasta 2028)

Primero la buena noticia: los tramos están **congelados del 16 de enero de 2025 al 15 de enero de 2028** por la ley de finanzas de 2025 (circular 1/2026 de la administración fiscal). A diferencia de los años normales, **no hay reindexación anual** por inflación durante este período — las cifras siguientes valen para todo 2026. Para un residente israelí que compra su **vivienda única** (dira yechida), el baremo es progresivo: **0 % hasta 1 978 745 ₪**, luego 3,5 % hasta 2 347 040 ₪, 5 % hasta 6 055 070 ₪, 8 % hasta 20 183 565 ₪ y 10 % por encima. Cada tipo se aplica solo al **tramo** correspondiente, como el impuesto sobre la renta francés.

No residente: 8 % desde el primer shékel

Este es el punto doloroso para los compradores franceses. Si **no reside en Israel** en el momento de la compra, se le trata como inversor: **8 % sobre el precio total** hasta 6 055 070 ₪, luego 10 % por encima — **sin ningún tramo al 0 %**. En un apartamento de 2 000 000 ₪, son **160 000 ₪** de impuesto (unos 40 000 €), frente a unos cientos de shéquels para un residente israelí por el mismo bien. No hay excepción por «tengo intención de instalarme más tarde»: solo cuenta el **estatuto el día de la firma**. Su abogado israelí debe integrar este coste en su presupuesto **antes** de cualquier oferta.

Olé: exención hasta 1,98 M₪

Si hace su **aliá** y compra su residencia principal, el estatuto de olé jadash (nuevo inmigrante) abre derecho a un baremo preferente durante los **7 primeros años**: **0 % hasta 1 978 745 ₪**, luego solo **0,5 %** hasta 6 055 070 ₪. En un apartamento de 2 000 000 ₪, un olé paga unos **106 ₪** de Mas Rechisha — frente a 160 000 ₪ para un no residente. La condición: el bien debe ser su **residencia principal**, no una inversión puramente locativa. El calendario importa enormemente: comprar **después** de obtener el estatuto de olé en lugar de antes puede ahorrar decenas de miles de euros. Es típicamente el tipo de arbitraje que debe resolverse con su abogado **antes** de firmar nada.

3 ejemplos calculados en euros (tipo ~4 ₪/€)

Lo que paga un comprador francés según su perfil, en tres presupuestos tipo. Tipo indicativo: **1 € ≈ 4 ₪** (ajustar el día del pago).| Presupuesto | Residente israelí | No residente (usted, desde Francia) | Olé |---|---|---|---| Apartamento 300 000 € (~1,2 M₪) | **0 €** | **~24 000 €** (96 000 ₪) | **0 €** | Apartamento 500 000 € (~2 M₪) | **~186 €** (744 ₪) | **~40 000 €** (160 000 ₪) | **~27 €** (106 ₪) | Apartamento 1 M€ (~4 M₪) | **~23 900 €** (95 538 ₪) | **~80 000 €** (320 000 ₪) | **~2 530 €** (10 106 ₪) |La brecha entre columnas es vertiginosa: a igual presupuesto, el no residente paga **hasta 200 veces más** que un residente. Por eso el calendario de una aliá — o el arbitraje con un cónyuge residente — debe estudiarse de antemano.

Los 3 errores de los franceses

**Error n.º 1: razonar con el baremo francés.** Los derechos de mutación franceses (~7-8 % con tramos) no tienen nada que ver: en Israel, el tipo depende del **perfil**, no solo del precio. Un francés que «estima» su impuesto con lógica francesa se equivoca sistemáticamente. **Error n.º 2: creer que el baremo cambia cada año.** Está **congelado hasta el 15 de enero de 2028** — los simuladores que aplican indexación anual dan resultados falsos para 2026. **Error n.º 3: comprar a través de una sociedad sin asesoramiento.** Una SCI francesa o sociedad israelí no hace «desaparecer» el Mas Rechisha; según la estructura, puede incluso perder definitivamente el acceso al baremo de residente. Cada estructura debe ser validada por un abogado fiscalista israelí **antes** de la firma.

Cuándo y cómo pagar

El procedimiento es estricto: su abogado presenta la **declaración de compra** ante el fisco israelí en los **30 días** siguientes a la firma, y el impuesto debe **pagarse en 60 días**. El pago es en shéquels, normalmente por transferencia desde su cuenta israelí — prevea la transferencia de divisas con antelación (los plazos bancarios Francia-Israel pueden alcanzar una semana). En caso de retraso, se aplican **penalizaciones e intereses** automáticamente. Antes de firmar, ejecute siempre el **simulador oficial** de la administración fiscal israelí con su abogado: es la única cifra que vale.

Preguntas frecuentes: Mas Rechisha

¿El Mas Rechisha es deducible de impuestos en Francia?

No, no directamente. El Mas Rechisha es un impuesto de adquisición israelí, no un impuesto sobre la renta — por tanto no es deducible de su impuesto francés. En cambio, se suma al precio de coste del bien, lo que reduce la plusvalía imponible en caso de reventa (en Israel como en Francia, vía el convenio fiscal).

¿Puedo pagar el Mas Rechisha desde Francia?

El pago debe llegar al fisco israelí en shéquels en 60 días. En la práctica, su abogado israelí lo transfiere desde una cuenta de depósito o su cuenta israelí, alimentada por una transferencia desde Francia. Prevea los plazos de cambio y de transferencia internacional.

¿Qué pasa si me convierto en residente israelí después de comprar?

Nada, retroactivamente: el tipo aplicable es el de su estatuto el día de la firma. Convertirse en residente u olé después no da derecho a reembolso. Por eso el calendario (aliá antes o después de la compra) debe arbitrarse de antemano con su abogado.

¿Cambiará el baremo en 2027?

No. Los tramos están congelados por la ley de finanzas de 2025 del 16 de enero de 2025 al 15 de enero de 2028, sin reindexación anual. Las cifras de 2026 seguirán idénticas en 2027. Solo podrá haber revisión después del 15 de enero de 2028.

¿Comprar a través de una sociedad francesa (SCI) cambia el tipo?

Una sociedad — francesa o israelí — se trata como no residente: 8 % desde el primer shékel, sin tramo exento. Peor aún, puede perder definitivamente el acceso al baremo de residente u olé. No monte ninguna estructura sin la aprobación escrita de un abogado fiscalista israelí.

¿Dónde verificar el importe exacto antes de firmar?

En el simulador oficial de la administración fiscal israelí (Israel Tax Authority), indicando el precio exacto y su perfil de comprador. Su abogado debe facilitarle este cálculo por escrito antes de cualquier firma — exíjalo, es su mejor protección.