Crédito hipotecario (Mashkanta) desde el extranjero

Condiciones, tasas 2026, bancos asociados y consejos prácticos para financiar su compra.

¿Puede un residente extranjero obtener un crédito inmobiliario en Israel? Sí: los bancos israelíes conceden mashkantot a no residentes, hasta el 50 % del precio del inmueble (75 % para residentes), a 20-30 años. El expediente se tramita íntegramente a distancia a través de un bróker, y se recomienda obtener una preaprobación (ishur ekroni) antes de firmar un compromiso de compra.

¿Qué es la mashkanta?

La mashkanta (משכנתא) es el crédito hipotecario israelí. Los no residentes pueden pedir prestado hasta el 50% del precio del inmueble a los principales bancos israelíes: Bank Leumi, Bank Hapoalim, Mizrahi-Tefahot y Discount Bank. El proceso difiere del de España o América Latina, pero es perfectamente accesible para extranjeros.

Condiciones para no residentes en 2026

• LTV máximo: 50% para no residentes (vs 75% para residentes) • Aporte mínimo: 40-50% del precio del bien • Tasas de interés: 4-6% según el tipo (fija, variable, vinculada al prime) • Duración máxima: 25-30 años • Edad límite: El préstamo debe reembolsarse antes de los 75 años

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El expediente a preparar

Los bancos israelíes solicitan: justificantes de ingresos (3 últimas nóminas + declaración de impuestos), extractos bancarios de los últimos 6 meses, documento de identidad y pasaporte, y el compromiso de venta preliminar. Un abogado inmobiliario le asistirá en la constitución del expediente.

Tipos de tasa

En Israel, la mashkanta se compone generalmente de varios «tramos» con tasas diferentes. Las principales opciones son la tasa fija (estable pero más elevada), la tasa variable vinculada al prime (más baja pero fluctuante), y la tasa indexada a la inflación (Madad). La estrategia óptima suele combinar 2-3 tramos para equilibrar riesgo y coste.

Alternativa: financiación desde España o América Latina

Algunos inversores prefieren financiarse desde su país de residencia mediante un crédito hipotecario sobre un bien que ya poseen en España o en América Latina. Este enfoque puede ofrecer un LTV más elevado (70-80 %). El inconveniente es el riesgo de cambio (EUR/ILS o USD/ILS). Consulte nuestro simulador para comparar las dos opciones.

Tipos de la mashkanta 2026: tabla comparativa de tramos

Una mashkanta nunca es un tipo único: es una combinación de tramos. Estos son los órdenes de magnitud a principios de 2026 para un buen expediente de no residente (tipo director del Banco de Israel: 3,25 %): | Tramo | Tipo indicativo 2026 | Perfil adecuado | |---|---|---| | Fijo no indexado (Kalatz) | ~5,0 % a 20 años | Máxima seguridad, cuota constante | | Fijo indexado (Tzamud) | ~3,2 % + inflación | Apuesta por una inflación contenida | | Variable prime (P-0,5 %) | ~5,75 % | Flexibilidad, amortización anticipada sin penalización | | Variable revisable 5 años | ~4,6 % | Equilibrio coste / seguridad | **Cómo leer la tabla:** una estructura típica para un no residente que pide 1 M₪ a 20 años combina 40 % de fijo no indexado, 30 % de prime y 30 % de variable revisable. La cuota inicial ronda los 6 800 ₪.

Dos matices que lo cambian todo. Primero, estos tipos se negocian: un bróker consigue habitualmente 0,2 a 0,4 puntos menos que el baremo inicial, sobre todo con una entrada superior al 50 %. Segundo, el «tipo» no es el coste total: gastos de apertura (~0,25 % del préstamo), seguro y la indexación pueden añadir un 15 % al coste real. Exija siempre la tabla de amortización completa antes de firmar.

LTV, plazos y entrada: las reglas 2026 para no residentes

La regla de oro: **50 % máximo**. El Banco de Israel limita la financiación de no residentes al 50 % del valor del bien (frente al 75 % para un residente primer comprador): - Bien de 2 000 000 ₪ → entrada mínima 1 000 000 ₪ + gastos (~8 %) - Bien de 3 500 000 ₪ → entrada mínima 1 750 000 ₪ + gastos - Plazo: 20 a 30 años según la edad (fin del préstamo antes de los 75-80 años según el banco) - Endeudamiento: cuota ≤ 30-40 % de los ingresos netos justificados

La preaprobación (*ishur ekroni*) lo cambia todo: es el compromiso de principio del banco, válido 3 meses, que asegura su oferta de compra. Sin ella negocia a ciegas; con ella, el vendedor le toma en serio y conoce su presupuesto exacto antes de visitar. El expediente se monta totalmente a distancia: extractos bancarios, declaraciones fiscales y nóminas traducidas bastan en el 90 % de los casos.

Prime o tasa fija: ¿qué estructura para un comprador extranjero?

El tramo *prime* (tipo director menos un margen, típicamente P-0,5 %) atrae por su flexibilidad: amortización anticipada sin penalización, cuota que baja si el Banco de Israel relaja. En 2026 arranca en torno al 5,75 % — más caro que el fijo, pero revisable a la baja. El **fijo no indexado** (~5 % a 20 años) es la opción tranquilidad: la cuota no se moverá nunca. Para una inversión en alquiler gestionada a distancia, suele ser la mejor opción — su cash-flow queda previsible.

Nuestra recomendación para un perfil extranjero: **combinar**. Un tercio en tasa fija para la seguridad, un tercio en prime para la flexibilidad (útil si revende en 5-7 años), un tercio en variable revisable para optimizar el costo. Y ponga a competir a los bancos: 3 bancos como mínimo, o un intermediario que lo haga por usted. [Simule su financiación](/simulateur/financement) para cifrar su proyecto antes de buscar un inmueble.

Mashkanta: preguntas frecuentes

¿Qué entrada se necesita para una mashkanta como no residente?

Cuente con una entrada mínima del 50 % del precio: los bancos limitan la financiación al 50 % para no residentes (frente al 75 % para residentes primer comprador). Para un bien de 2 M₪, prevea unos 1 M₪ de entrada, más los gastos (Mas Rechisha mayorado, abogado, bróker).

¿Se puede montar un expediente de mashkanta desde el extranjero?

Sí, es la práctica habitual. Un bróker israelí constituye el expediente a distancia: ingresos justificados y traducidos, extractos bancarios, documento de identidad. La mayoría de los bancos acepta expedientes de no residentes sin desplazamiento; la firma final puede hacerse por poder notarial.

¿Cuáles son los tipos de una mashkanta?

La mashkanta combina varios tramos: fijo no indexado (~5 % a 20 años en 2026), fijo indexado a la inflación, variable revisable cada 1 a 5 años, y tramo indexado al tipo director (prime, ~5,75 %). Una buena estructura combina los tramos para equilibrar seguridad y coste total.

¿Cuáles son los tipos de una mashkanta en 2026?

A título indicativo a principios de 2026 (tipo director 3,25 %): fijo no indexado en torno al 5 % a 20 años, prime variable en torno al 5,75 %, variable revisable 5 años en torno al 4,6 %. Los tipos se negocian: un bróker consigue habitualmente 0,2 a 0,4 puntos menos.

¿Qué es la preaprobación (ishur ekroni)? ¿Es obligatoria?

El ishur ekroni es el compromiso de principio del banco, válido 3 meses, que fija su importe de préstamo. No es legalmente obligatorio, pero es imprescindible en la práctica: sin él firma un contrato de compra en firme sin saber si su crédito será aceptado — y en Israel un contrato roto significa perder la señal.

¿Se puede amortizar anticipadamente una mashkanta?

Sí, pero las condiciones dependen de los tramos: el tramo prime se amortiza sin penalización en cualquier momento, mientras que los tramos a tipo fijo pueden conllevar penalizaciones (calculadas sobre el lucro cesante del banco). Negócielo en la estructura inicial si prevé una reventa a medio plazo.

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Fuentes: Bank of Israel (tipos oficiales), simulador de financiación de IsraelStart.