Fiscalidad inmobiliaria en Israel para no residentes
Mas Rechisha, plusvalías, rentas de alquiler: comprenda todo para optimizar su inversión.
¿Cuánto se paga de Mas Rechisha al comprar un inmueble en Israel? El Mas Rechisha es un impuesto de adquisición progresivo del 0 % al 10 %, calculado por tramos sobre el precio del inmueble. Para una residencia principal, el primer tramo — hasta unos 1,98 millones de shékels (escala congelada, vigente hasta el 15 de enero de 2028) — está exento. Los inversores y no residentes están sujetos a una escala mayorada desde el primer shékel.
| Tramo de precio del inmueble | Tipo Mas Rechisha |
|---|---|
| Hasta 1.978.745 ₪ | 0 % |
| De 1.978.745 ₪ a 2.347.040 ₪ | 3,5 % |
| De 2.347.040 ₪ a 6.055.070 ₪ | 5 % |
| De 6.055.070 ₪ a 20.183.565 ₪ | 8 % |
| Más de 20.183.565 ₪ | 10 % |
Escala para la adquisición de una vivienda única por un residente israelí. Importes congelados por la ley de presupuestos 2025, en vigor hasta el 15 de enero de 2028 (directiva 1/2026 de la administración fiscal).
En resumen
- No residente: 8 % hasta 6 055 070 ₪ y 10 % por encima, desde el primer shékel — baremo vigente hasta el 15 de enero de 2028.
- Residente (vivienda única): 0 % hasta 1 978 745 ₪, luego 3,5 % / 5 % / 8 % / 10 % por tramos.
- Olé: 0 % hasta 1 978 745 ₪ y 0,5 % hasta 6 055 070 ₪, durante 7 años tras la aliá.
- Presupuesto total: prever 10-15 % extra (impuesto, abogado 0,5-1,5 % + IVA 18 %, agente ~2 % + IVA).
- Reventa: Mas Shevach del 25 % sobre la plusvalía real.
- Alquileres: exención hasta ~5 654 ₪/mes, tasa fija 10 %, o escala marginal.
Impuesto de compra: Mas Rechisha
El Mas Rechisha es el impuesto de adquisición inmobiliaria en Israel. Su cálculo es progresivo y difiere según el estatus del comprador. Para residentes que compran su única vivienda, los tramos comienzan en 0% hasta 1.978.745 ₪. Los no residentes están sujetos a tasas más elevadas, comenzando en el 8% desde el primer shekel.
En 2026, los tramos para no residentes son: 8% hasta 6.055.070 ₪, luego 10% en adelante. Este impuesto se debe en los 60 días siguientes a la firma.
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Convenios de doble imposición: España, México y América Latina
Los convenios fiscales bilaterales firmados por Israel —entre ellos el de España y el de México, en vigor desde 1999— establecen reglas claras para evitar la doble imposición. Las rentas de alquiler de un bien situado en Israel son gravables en Israel, y su país de residencia concede un crédito fiscal por el impuesto pagado allí.
Para las plusvalías inmobiliarias, el impuesto se paga en Israel (Mas Shevach: 25 % para no residentes) con crédito fiscal en su país de residencia. Posible exención en ciertos casos (bien detentado más de 18 años, residencia principal).
Imposición de rentas de alquiler
Las rentas de alquiler ofrecen varios regímenes a elegir: imposición forfaitaria al 10% sobre ingresos brutos, o baremo progresivo (10% a 50%) con deducción de gastos reales. Para una inversión locativa bien estructurada, la elección del régimen fiscal es determinante.
IVA (Ma'am) sobre obra nueva
El IVA israelí (18%) está incluido en el precio de venta publicado por el promotor para las viviendas nuevas. El precio anunciado es «todo incluido» salvo Mas Rechisha y honorarios de abogado.
Arnona: impuesto local
La Arnona varía considerablemente de una ciudad a otra. En Tel Aviv: 80-120 ₪/m²/año. En Beer-Sheva o Haifa: 30-50 ₪/m²/año. Consulte nuestro simulador de presupuesto por ciudad para comparar.
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Optimización fiscal: recomendaciones
1. Estructure su adquisición: comprar a título personal o mediante sociedad tiene implicaciones muy diferentes.
2. Documente sus gastos: conserve todas las facturas para maximizar sus deducciones.
3. Anticipe la plusvalía: planifique la duración de tenencia para beneficiarse de reducciones.
4. Declárelo en su país: aunque pague el impuesto en Israel, la declaración en su país de residencia sigue siendo obligatoria (en España, en el IRPF, con crédito por el impuesto pagado en Israel; en América Latina, según la normativa local sobre rentas mundiales).
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Mas Rechisha?
El Mas Rechisha (מס רכישה) es el impuesto israelí de adquisición inmobiliaria, equivalente a los derechos de transmisión. Se calcula por tramos progresivos sobre el precio de compra y debe declararse y pagarse en los 60 días siguientes a la firma.
¿Quién está exento de Mas Rechisha?
La exención parcial se aplica a la compra de una vivienda única (residencia principal) por un residente israelí: el primer tramo, hasta unos 1,98 millones de shékels, tributa al 0 %. Los nuevos inmigrantes (olim) se benefician además de una desgravación específica bajo condiciones.
¿Paga más Mas Rechisha un no residente?
Sí. Un comprador no residente, al igual que la compra de una segunda vivienda, está sujeto a la escala de inversores: 8 % en el primer tramo (hasta unos 6 M₪) y 10 % por encima, sin exención. La diferencia con la escala de residente es, por tanto, significativa. (Disposición temporal vigente hasta el 15 de enero de 2028.)
¿Cuándo y cómo se paga el Mas Rechisha?
El impuesto debe declararse en línea ante la administración fiscal israelí en los 60 días siguientes a la escritura de compra, y pagarse en el mismo plazo. En la práctica, se encarga el abogado del comprador. Recargos e intereses en caso de retraso.
Actualizado el 9 de octubre de 2026. Fuentes: Israel Tax Authority (escala vigente hasta el 15.1.2028), simulador de impuestos de IsraelStart.