Alquileres en Israel: hacia una tributación desde el primer sékel

Es la obra fiscal que los arrendadores israelíes temían, y se precisa: según lo anunciado el 3 de noviembre, la Autoridad Fiscal prepara una tributación de las rentas de alquiler desde el primer sékel, la supresión del tope de exención actual y la creación de un registro obligatorio de alquileres. El dispositivo, cuyo rendimiento esperado se estima entre 2 000 y 5 000 millones de séqueles al año, buscaría su inscripción en la ley de arreglos 2027. Precisión indispensable antes de cualquier cálculo: en esta fase se trata de un proyecto en preparación, no de una ley votada. Pero para los propietarios arrendadores —y para los inversores extranjeros que tienen un bien alquilado en Israel— la trayectoria es lo bastante clara como para empezar a anticiparla desde ahora.

Gravar desde el primer sékel: el proyecto

Hoy, un arrendador cuyo alquiler mensual se mantiene bajo el tope de unos 5 600 ₪ escapa al impuesto sobre esa renta, y el umbral de declaración está fijado en 5 654 ₪. El proyecto de la Autoridad Fiscal suprimiría ambos límites: ningún tope de exención, y una imposición que empezaría en el primer sékel percibido. Para un pequeño arrendador que alquila un estudio o un piso de dos habitaciones por un alquiler moderado, la diferencia no es simbólica: una renta hoy íntegramente exenta pasaría a ser íntegramente imponible. Y para la administración, la ganancia es tanto informativa como presupuestaria, porque la medida viene acompañada de la herramienta que faltaba para hacerla aplicable.

Registro obligatorio de alquileres: lo que cambiaría

El registro obligatorio de alquileres es la pieza maestra del dispositivo. Sin registro, gravar los alquileres desde el primer sékel seguiría siendo en gran medida declarativo: la administración no conoce ni a los arrendadores, ni los alquileres realmente practicados, ni las duraciones de los alquileres. Con un registro nacional donde cada alquiler debería inscribirse, el cruce se vuelve sistemático —entre el arrendador, el inquilino y los demás ficheros fiscales. Para los arrendadores en regla, la restricción sería sobre todo administrativa. Para los alquileres no declarados, en cambio, el periodo de opacidad llegaría a su fin, con el riesgo de regularizaciones sobre los años pasados. Es también un cambio de naturaleza para el mercado de alquiler israelí, históricamente poco documentado: los alquileres reales se convertirían de hecho en un dato público, utilizable tanto para las políticas de vivienda como para los litigios.

El registro plantearía también una cuestión nueva para los alquileres entre particulares, los pisos compartidos y los alojamientos de larga duración disfrazados de alquileres turísticos: ¿dónde se detiene el alquiler imponible y declarable? El proyecto, tal como se ha anunciado, todavía no responde a estos casos límite, y las modalidades de inscripción —quién declara, en qué plazo, con qué sanciones— están por escribir. Es una razón más para seguir el texto de la ley de arreglos 2027 línea por línea cuando se presente: entre el anuncio de un principio y su reglamento de aplicación, las obligaciones reales de los arrendadores pueden evolucionar aún sensiblemente.

Mas rechisha: el tipo para inversores prorrogado, sin bajada a la vista

Mientras la fiscalidad del alquiler se endurece en proyecto, la fiscalidad en la compra no se suaviza. La orden que fija la mas rechisha de los inversores en un 8 % hasta 6 055 070 ₪, y después un 10 %, se prorroga hasta el 10 de febrero de 2027. Y no hay acuerdo sobre una bajada del tipo para los inversores: el director general de la Autoridad Fiscal, Shay Aharonovitz, considera que un tipo reducido al 5 o 6 % no bastaría, por sí solo, para reactivar la demanda de los inversores. El mensaje dirigido al mercado es, por tanto, coherente por ambos lados: en la compra, no se prepara ningún regalo fiscal; en el alquiler, la ventaja histórica de la exención está amenazada. Nuestra guía sobre la mas rechisha detalla los baremos en vigor y sus vencimientos.

Lo que los arrendadores deben anticipar

Tres gestos prudentes desde ahora, sin esperar al voto. Primero, cifrar el impacto sobre su bien: simule la rentabilidad neta de su alquiler con una imposición desde el primer sékel, y compárela con su rentabilidad actual —es ese cálculo, y no el alquiler bruto, el que decidirá una eventual reventa o un ajuste del alquiler. Después, poner los expedientes en orden: contratos escritos, alquileres trazables, declaraciones coherentes —el registro recompensará a los arrendadores ya transparentes y expondrá a los demás. Por último, integrar este riesgo fiscal en cualquier nueva compra para alquiler: los datos del Tesoro muestran que el 47,5 % de los inversores que revendieron en menos de cinco años en 2025 lo hicieron con pérdidas, como analiza nuestro artículo sobre las reventas de inversores; un endurecimiento de la fiscalidad del alquiler reduciría aún más el margen de las estrategias cortas. La síntesis de la semana, incluido este frente fiscal, se encuentra en el balance del 1 de noviembre. Si alquila un bien en Israel desde el extranjero, haga auditar su situación desde este mismo trimestre: cuando el registro exista, será demasiado tarde para descubrir un pasivo, y la anticipación costará siempre menos que la regularización.

Para los propietarios que alquilan desde el extranjero se añade una dificultad específica: la distancia. Un registro obligatorio supone trámites en hebreo, en plazos administrativos israelíes, para arrendadores a menudo representados por un gestor o un familiar sobre el terreno. Verifique desde ahora quién, en concreto, inscribiría su alquiler el día en que el registro abra, y con qué documentos. Este trabajo de anticipación —mandato claro, contrato conforme, alquileres abonados en una cuenta identificable— hoy es indoloro; se volvería urgente, y por tanto costoso, el día de la entrada en vigor.

Fuentes

- Autorité fiscale — Projet de taxation des revenus locatifs dès le premier shekel et de registre locatif obligatoire (03/11/2026)
- Globes — Mas rechisha des investisseurs : l'ordre des 8 % prolongé jusqu'au 10 février 2027, pas d'accord sur une baisse (03/11/2026)