Impuesto de mejora en Israel: la lección de los 45 M₪ de Kikar HaMedina

Al comprar una propiedad en Israel, pensamos en el impuesto de compra, el IVA y los honorarios. A menudo olvidamos otro impuesto, que no afecta la transacción sino el urbanismo: el impuesto de mejora, o hetel hashbacha. Una decisión de la Corte Suprema, informada esta semana sobre Kikar HaMedina en Tel Aviv, ofrece una ilustración de 45 M₪. Afecta a propietarios de terrenos, pero sus enseñanzas son válidas para cualquier comprador, tanto desde el extranjero como para quienes ya están en Israel.

Kikar HaMedina: Un cuarto de siglo de proyectos

Según Globes, el 7 de octubre de 2026, el proyecto de Kikar HaMedina está impulsado por unos 270 propietarios privados, que se han unido tras décadas de retrasos y litigios para construir juntos. El plan ha evolucionado en tres etapas.

El plan de 2018 fue el que desencadenó la disputa. La comisión local de Tel Aviv exigía 135 M₪ de impuesto de mejora. Los propietarios, en cambio, sostenían que la anulación del túnel perjudicaba su terreno, con un aumento del tráfico en la plaza del 15 al 20%, además de más ruido y contaminación.

Tres instancias, una conclusión

La comisión de apelación consideró que el plan había cambiado la situación y adelantado en varios años la finalización del proyecto. Nombró a un tasador, que tuvo en cuenta el tráfico pero consideró su efecto limitado. El impuesto se redujo a 45 M₪, aproximadamente un tercio de la demanda inicial.

La Corte Suprema no repitió la valoración. Constató que la solicitud no planteaba cuestión de principio ni riesgo de injusticia. Sobre las superficies de servicio, los tribunales consideraron que fueron creadas por el plan y permitían la forma particular de los edificios. Sobre las exenciones alegadas para las habitaciones seguras y la accesibilidad, la Corte señaló que las superficies legales de mamad ya no estaban gravadas.

Principio clave a recordar

Globes extrae una lección clara: la plusvalía no depende solo del número de viviendas o metros cuadrados. Modificar las condiciones de ejecución de un proyecto, para terminarlo antes, también crea valor, ya que los propietarios reciben antes sus apartamentos o el producto de la venta.

La tasa de mejora en resumen

- Qué la activa: La aprobación de un plan o de una excepción que aumente el valor de una propiedad.
- Monto: En principio, la mitad de la plusvalía generada, estimada por un tasador.
- Cuándo se paga: Al momento de ejercer los derechos, es decir, en la venta de la propiedad o al solicitar un permiso de construcción.
- Quién la cobra: La comisión local de planificación, es decir, el municipio.
- Recursos: Impugnación ante un tasador árbitro o una comisión de recursos, como en el caso de Kikar HaMedina.

Estos principios generales incluyen exenciones y regímenes especiales, especialmente en renovación urbana. Deben ser validados por un abogado para cada caso.

Qué cambia para un comprador

En obra nueva

El promotor suele asumir el impuesto relacionado con los planes existentes e incluirlo en el precio. El punto a vigilar son los planes aprobados entre la firma y la entrega: el contrato debe especificar quién asume ese coste.

En segunda mano

La costumbre es que el vendedor pague el impuesto relacionado con los planes aprobados antes de la venta. Pero el vendedor puede descubrir una deuda importante tarde, lo que retrasa la transferencia. Solicitar el certificado municipal de situación fiscal con antelación evita sorpresas desagradables.

Para un terreno o una casa

Comprar un inmueble "con potencial" a veces equivale a comprar un futuro impuesto de mejora: si un plan aumenta después sus derechos, normalmente pagará la mitad de la plusvalía al construir o revender. Esto es especialmente cierto donde las ciudades restablecen derechos adicionales, como explicamos en nuestro artículo sobre el regreso de las exenciones de construcción.

Todos los impuestos a prever

El impuesto de mejora se suma al resto. Para una vivienda nueva, el IVA del 18% está incluido en el precio; los gastos de cierre representan entre el 10 y el 13%; el impuesto de compra debe validarse según el perfil, como se detalla en nuestra guía de Mas Rechisha. Nuestro simulador de impuestos y gastos ofrece una primera estimación.

Un comprador desde el extranjero también debe verificar la interacción con la fiscalidad de su país de residencia. Un israelí que ya reside en Israel y vende para volver a comprar debe incluir un posible impuesto de mejora en su plan de financiación.

Tres expertos para asegurar el expediente

La fiscalidad urbanística se gestiona entre tres profesionales: abogado · corredor · arquitecto. El abogado verifica los planos aprobados, las deudas fiscales y la cláusula de reparto; el arquitecto identifica los derechos de construcción realmente utilizables; el corredor integra los impuestos en el plan de financiación.

Consulta la página de Tel Aviv para ubicar los desarrollos. IsraelStart referencia más de 300 proyectos nuevos en todo Israel: solicita un análisis personalizado, sin compromiso.

Fuentes

- Globes — Kikar HaMedina: apelación rechazada, 45 M₪ de impuesto de mejora (07/10/2026)
- Nadlan Center — El Tribunal Supremo rechaza la apelación de los beneficiarios de Kikar HaMedina (07/10/2026)
- Globes — El regreso de las exenciones de construcción (06/10/2026)