Alivios de Construcción: Tel Aviv, Ramat Gan y Yavne Abren la Puerta de Nuevo

Durante décadas, los proyectos inmobiliarios israelíes pudieron obtener, en el momento del permiso de construcción, pequeñas excepciones al plan urbanístico: algunos porcentajes más de superficie, a veces un piso adicional. Este sistema de "alivios" (hakalot) ha sido eliminado. Sin embargo, las ciudades están empezando a reintroducirlo de otra manera. Para un comprador desde el extranjero, así como para los israelíes que ya viven en Israel, el tema es menos técnico de lo que parece: afecta a lo que realmente se puede construir y, por tanto, a lo que se compra.

Qué eran las exenciones y por qué desaparecieron

Según Globes, el 6 de octubre de 2026, la Ley de Planificación y Construcción permitía desviarse puntualmente de un plan aprobado, caso por caso. Con el tiempo, esta herramienta se convirtió en un cuello de botella: cada solicitud requería un debate adicional en la etapa del permiso, lo que alargaba los plazos.

Por ello, la Administración de Planificación decidió eliminar este mecanismo. Tras varios años de preparación, la reforma comenzó en 2023 y se completó a principios de 2025. Desde entonces, ya no es posible solicitar una exención en el marco de un permiso, salvo para ajustes menores enumerados por la ley.

El regreso a través de los planes municipales

Las municipalidades responden adoptando planes escritos, aprobados de antemano, que establecen los posibles derechos adicionales. Globes, que reveló el enfoque de Tel Aviv para la vivienda residencial, enumera varias ciudades que siguen el mismo camino.

Fuente: Globes.

Punto notable: en Ramat Gan y Yavne, los planes permiten añadir pisos; sobre Ramat Gan, Globes precisa que la lista legal actual no lo permite.

Opiniones mayormente favorables

Un dirigente del sector de la renovación urbana citado por Globes aprueba el principio de reglas claras y conocidas de antemano, pero advierte: si cada expediente sigue dependiendo de un debate individual, la incertidumbre volverá. El verdadero criterio, según él, es el plazo antes del inicio de las obras. Abogados especializados consideran que la iniciativa aclara los límites legales y ven poco probable la intervención de los tribunales. La Administración de Planificación considera estas iniciativas como generalmente positivas.

Por qué esto le concierne al comprador

En obra nueva sobre plano

Entre la comercialización y el permiso definitivo, un proyecto puede cambiar. Derechos adicionales pueden traducirse en un piso más, más viviendas en el edificio o modificaciones en las zonas comunes. Pregunte siempre en qué fecha se otorgó el permiso y sobre qué plano. No es necesariamente negativo, pero sí cambia la densidad del edificio y, a veces, la vista de un apartamento.

En la renovación urbana

El equilibrio económico de una operación depende de los derechos de construcción. Unos pocos porcentajes más de superficie pueden desbloquear un proyecto o, por el contrario, reactivar la negociación entre promotor y propietarios. Por eso, cualquier calendario anunciado debe confirmarse mientras no se haya otorgado el permiso.

Para una casa individual

En Nes Ziona o Arad, los planes están dirigidos a casas. Para un propietario, es un potencial de ampliación; para un comprador, un argumento de precio que debe comprobarse en el texto del plan, no en el anuncio. El beneficio potencial es real, pero a menudo ya está incluido en el precio solicitado.

Una contraprestación fiscal

Los derechos adicionales otorgados por un plan pueden generar un impuesto de mejora a cargo del propietario. Explicamos este mecanismo en nuestro artículo sobre el impuesto de mejora.

Verificaciones a realizar

1. Solicitar el permiso de construcción y comparar el número de pisos y viviendas con el folleto.
2. Leer la cláusula de modificación del contrato: ¿en qué medida el promotor puede cambiar el proyecto sin su consentimiento?
3. Verificar el registro de la propiedad y las anotaciones, con ayuda de nuestra guía del Tabo.
4. Desconfiar de los derechos "futuros": un plan municipal en preparación no equivale a un derecho adquirido.
5. Calcular el costo total: IVA del 18% incluido en el precio de obra nueva, gastos de cierre del 10 al 13%, impuesto de compra (Mas Rechisha) a validar según el perfil.

Un comprador desde el extranjero, que no sigue las sesiones de las comisiones locales, tiene todo el interés en delegar esta vigilancia. Un israelí que ya está en Israel puede consultar las decisiones de su municipio, pero su lectura sigue siendo técnica.

Rodéate de los Expertos Adecuados

Este tema ilustra la utilidad de tres puntos de vista: abogado · corredor · arquitecto. El arquitecto revisa los planos y evalúa el impacto de un piso o superficie adicional, el abogado encuadra las modificaciones en el contrato, y el corredor verifica que la financiación siga un calendario que puede evolucionar.

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Fuentes

- Globes — Tras Tel Aviv, otras ciudades restablecen las facilidades de construcción (06/10/2026)
- Globes — Kikar HaMedina: impuesto de mejora confirmado (07/10/2026)