Renovación urbana en Israel: alrededor del 80 % de los programas de pinui-binui ya no serían viables

La cifra cayó como un jarro de agua fría en el congreso de promotores de Eilat, el 5 de noviembre de 2026: según los participantes, alrededor del 80 % de los programas de pinui-binui ya no serían económicamente viables —es decir, unas 300 000 viviendas pese a estar aprobadas seguirían bloqueadas—. Y Rafi Elmaliach añadió un orden de magnitud aún mayor: 1,3 millones de viviendas de renovación urbana estarían bloqueadas por los déficits de infraestructuras. Recogido por Globes, este diagnóstico arroja una luz cruda sobre los anuncios de zonas nuevas —incluidas las 6 zonas declaradas en Tel Aviv-Jaffa esa misma semana—. ¿Qué está pasando, y qué hay que retener de ello cuando se es propietario o comprador en un proyecto de renovación urbana?

El diagnóstico planteado en Eilat

La mecánica del bloqueo es conocida, pero se ha agravado. Un pinui-binui se financia con la diferencia entre el coste total de la operación —demolición, reconstrucción, realojo de los ocupantes, impuestos— y los ingresos por las viviendas adicionales vendidas. Cuando los precios bajan, los costes de construcción suben y la financiación sigue siendo cara, esa diferencia se cierra. En un momento dado, el coeficiente de viviendas nuevas necesario para equilibrar la operación supera lo que el plan autoriza: el proyecto se vuelve matemáticamente imposible, sea cual sea el promotor.

El caso de Eilat da la ilustración local: en el proyecto Kadesh, 162 viviendas existentes deben dejar paso a 487 viviendas nuevas, y el expediente no es viable sin subvención —a la luz de la referencia llamada «norma 21.1», el patrón utilizado para juzgar el equilibrio económico de estas operaciones—. Dicho de otro modo, incluso multiplicado por tres, el programa no se equilibra a los precios locales.

La infraestructura: el bloqueo detrás del bloqueo

La cifra avanzada por Rafi Elmaliach —1,3 millones de viviendas de renovación urbana bloqueadas por los déficits de infraestructuras— desplaza la mirada. Aunque sea viable sobre el papel, un proyecto requiere carreteras, redes de agua y saneamiento, transporte y equipamientos públicos dimensionados para los nuevos habitantes. Allí donde estas infraestructuras no siguen, las instancias de planificación frenan o deniegan. La renovación urbana no es, por tanto, solo una ecuación de promotor: es una capacidad colectiva para absorber barrios enteros reconstruidos con mayor densidad.

Para los copropietarios comprometidos en un proyecto, la consecuencia es directa: un acuerdo firmado y un plan presentado ya no bastan. Hay que mirar el estado de las infraestructuras del sector y la posición del ayuntamiento como elementos del expediente al mismo nivel que el coeficiente o la elección del promotor.

La vía Arbiv: sustituir el impuesto de mejora por una exacción sobre las ventas

Entre las respuestas evocadas en el congreso, la de Benny Arbiv retiene la atención: sustituir, en renovación urbana, el impuesto de mejora —el heital hashbasha, ese impuesto sobre la plusvalía creada por el plan, cuyo funcionamiento general se explica en nuestra guía del Mas Rechisha para la fiscalidad de compra y las páginas fiscales del sitio— por una exacción calculada como porcentaje de las ventas del promotor. La idea: alinear la carga con los ingresos reales del proyecto en lugar de con una plusvalía teórica calculada en el momento del plan, que puede rematar un expediente ya tenso.

Precisión importante: se trata de una propuesta en estudio, en fase preliminar —no de una decisión, ni siquiera de un texto—. Se suma a un panorama fiscal en movimiento, entre el proyecto de fiscalidad de los alquileres desde el primer shekel y los debates sobre el baremo de los inversores. Ningún propietario debe, por tanto, basar su decisión en esta vía; pero todo propietario en negociación tiene interés en saber que existe, porque puede cambiar los términos de los acuerdos en los expedientes donde el impuesto bloquea la firma.

El factor tipo de interés: sin alivio antes de fin de 2027

Queda la variable que los promotores no controlan: el coste del dinero. En el congreso, el mensaje de Chen Schreibman fue claro: no hay que esperar una bajada significativa del tipo director antes de fin de 2027, con un horizonte situado en el cuarto trimestre de 2027. El tipo del Banco de Israel se mantiene, por tanto, en el 3,25 %, y la financiación de las obras, como los créditos de los compradores, sigue pesando sobre las ecuaciones. Para probar el impacto de un escenario de tipos en su propio proyecto, el simulador de financiación y el simulador de escalonamiento de los pagos permiten cifrar los dos extremos de la cadena: su mensualidad de comprador, y la sensibilidad de una compra sobre plano a un calendario que se retrasa.

Este contexto arroja luz sobre la serie de anuncios de la semana —planes aprobados en Dimona, acuerdo marco en Tzfat, densificación en Hod Hasharon—: la cartera de viviendas futuras sigue llenándose mientras su base, la renovación urbana de los barrios existentes, busca su modelo económico. Los dos movimientos son compatibles: construir donde el suelo es libre cuesta menos que reconstruir donde ya vive gente.

Lo que debe hacer, en concreto

Si usted es propietario en un pinui-binui: pida a su promotor una actualización escrita del equilibrio económico del proyecto, no firme ninguna enmienda que reduzca sus contrapartidas sin una contrapartida verificable, y siga el estado de las infraestructuras del sector. Si compra sobre plano en una renovación urbana: verifique el estadio real del expediente —acuerdo, plan, permiso, garantías— y lea las cláusulas de retraso con un abogado que no sea el del vendedor, controlando la situación registral a través del Tabo. El resumen completo de la semana está en el balance del mercado.

La renovación urbana sigue siendo el mayor yacimiento de viviendas de las ciudades israelíes —precisamente por eso su bloqueo es un tema nacional, y no solo un asunto de congreso.

Fuentes

- Globes — congreso de promotores de Eilat, 5 de noviembre de 2026: alrededor del 80 % de los programas de pinui-binui no viables, unas 300 000 viviendas aprobadas bloqueadas, 1,3 millones de viviendas bloqueadas por las infraestructuras según Rafi Elmaliach, propuesta de Benny Arbiv, caso Kadesh en Eilat, perspectiva de tipos de Chen Schreibman (página principal del medio, URL exacta del artículo no disponible)