Ra'anana: los propietarios cancelan su pinui-binui, el promotor reclama 85 M₪

La renovación urbana se negocia primero entre propietarios y promotores —y a veces, la negociación termina en ruptura—. En Ra'anana, los propietarios del proyecto Keren HaYesod 25-35, 96 viviendas, cancelaron sus acuerdos de pinui-binui. El promotor Bonei HaTihon reclama 85 M₪ en arbitraje. El caso no está resuelto, y hay que decirlo desde el principio: en esta fase, hay una reclamación, no una sentencia. Pero este expediente, duplicado por un acuerdo fiscal interesante en la misma ciudad, ilumina la parte más delicada de todo proyecto de renovación urbana: la relación de fuerzas entre quienes poseen el suelo y quienes lo desarrollan.

El expediente en cifras

Keren HaYesod 25-35: los propietarios retoman el control

El proyecto concierne a los números 25 a 35 de la calle Keren HaYesod, en Ra'anana, con 96 viviendas. Los propietarios optaron por cancelar los acuerdos de pinui-binui que les vinculaban al promotor. En el modelo del pinui-binui, los propietarios ceden sus derechos sobre el terreno a cambio de un apartamento nuevo más grande en el edificio reconstruido; el promotor financia la operación con la venta de las viviendas adicionales creadas.

Cancelar tales acuerdos nunca es un gesto anodino. Supone, por parte de los propietarios, la convicción de que las condiciones obtenidas ya no corresponden al valor de su bien, o de que el proyecto no avanza en los términos convenidos. Por parte del promotor, significa años de trabajo y gastos comprometidos en un proyecto que se detiene.

85 M₪ reclamados en arbitraje: una reclamación, no un veredicto

Bonei HaTihon, el promotor, reclama 85 M₪ en el marco de un arbitraje. Este importe —considerable a escala de un proyecto de 96 viviendas— mide la magnitud del perjuicio que el promotor estima haber sufrido: gastos de estudios y planificación, compromisos asumidos, y lucro cesante alegado.

Es esencial guardar la medida de esta fase del procedimiento: el arbitraje aún no ha resuelto. La suma reclamada es la demanda de una parte, no el importe que un árbitro retendrá necesariamente. Este expediente recordará en todo caso a propietarios y promotores que las cláusulas de salida, los plazos y las garantías de un acuerdo de pinui-binui no son formalidades: son ellas las que decidirán, el día del desacuerdo, quién paga qué.

El arbitraje, en lugar del tribunal, es además el modo de resolución previsto por muchos de estos contratos: procedimiento más rápido y confidencial, pero cuya resolución compromete a las partes de la misma manera. Para las 96 viviendas afectadas, lo que está en juego de inmediato es más simple y más duro: el proyecto está parado, los apartamentos envejecen, y ni la reconstrucción ni la venta de los derechos pueden avanzar mientras el litigio no se resuelva. Cada año de bloqueo erosiona el valor que los dos bandos se disputan —a menudo es esta constatación, más que el derecho, la que acaba devolviendo a las partes a la mesa de negociaciones.

Misma ciudad, otra lección: el acuerdo sobre el impuesto de mejora

Ra'anana ofrece esta semana una segunda enseñanza, fiscal esta vez. En otro expediente, el promotor Kedar concluyó un acuerdo sobre el impuesto de mejora (heital hashbasha): pagará 300 000 ₪, frente a unos 2 M₪ reclamados inicialmente —es decir, alrededor del 15 % del importe inicial.

La heital hashbasha es el impuesto recaudado sobre la plusvalía creada por un cambio de planificación. Su cálculo se basa en tasaciones, y las tasaciones se discuten: entre la estimación de la colectividad y la del contribuyente, la diferencia puede ser masiva. Este acuerdo lo muestra concretamente: un importe reclamado no es un importe debido, y la pericia contradictoria es una inversión, no un gasto. Nuestro análisis del simulador de impuestos y gastos y los expedientes de renovación urbana en curso, como las seis zonas de pinui-binui declaradas en Tel Aviv, muestran hasta qué punto este impuesto pesa en la ecuación de los proyectos.

Por qué este expediente va más allá de Ra'anana

El contexto da a esta cancelación un alcance nacional. En el congreso de promotores de Eilat, la profesión hizo un diagnóstico severo sobre la viabilidad de los programas de renovación urbana: costes de construcción elevados, impuesto de mejora, plazos de aprobación —la ecuación económica de muchos proyectos ya no se sostiene—. Cuando el margen del promotor se tensa, las contrapartidas prometidas a los propietarios se convierten en el primer terreno de fricción, y los proyectos frágiles son los primeros en deshacerse.

Para un propietario al que solicita un promotor, las enseñanzas son prácticas. Hacer tasar su bien antes de firmar, y no solo aceptar la contrapartida propuesta. Verificar la experiencia y la solidez financiera del promotor. Negociar las garantías: plazos de ejecución, penalizaciones, vivienda de sustitución durante las obras, cláusulas de salida. Y sobre todo, no firmar nunca sin un abogado especializado en renovación urbana, independiente del promotor.

Para un comprador sobre plano en un proyecto de pinui-binui, la vigilancia es simétrica: un acuerdo firmado por los propietarios no es un permiso de construir, y un proyecto puede fracasar todavía en cada etapa. El historial del proyecto, el porcentaje de firmas alcanzado y el estado de los procedimientos forman parte de la diligencia debida tanto como el precio.

En resumen

Ra'anana concentra en una semana las dos caras de la renovación urbana israelí: el conflicto, cuando los propietarios de Keren HaYesod recuperan sus derechos al precio de un arbitraje con 85 M₪ reclamados, y la negociación, cuando un impuesto de mejora reclamado por unos 2 M₪ se salda en 300 000 ₪. En los dos casos, la misma regla: en el inmobiliario israelí, los importes que cuentan son los que están escritos, tasados y defendidos por profesionales.

¿Propietario contactado para un pinui-binui, o comprador en un proyecto de renovación? Haga revisar los acuerdos y las tasaciones antes de comprometerse.

Fuentes

- Globes — Ra'anana : annulation des accords de pinui-binui de Keren HaYesod 25-35, Bonei HaTihon réclame 85 M₪ en arbitrage
- Globes — Taxe d'amélioration à Ra'anana : compromis à 300 000 ₪ pour le promoteur Kedar