Inversores en Israel: casi uno de cada dos revendió con pérdidas en 2025

Casi uno de cada dos inversores que revendió su bien en menos de cinco años en 2025 lo hizo con pérdidas. La cifra, procedente de los datos del Ministerio de Hacienda analizados por Galit Ben Naim y publicados el 1 de noviembre, enfría la imagen de una inversión inmobiliaria israelí ganadora siempre. No dice que la inversión en alquiler haya muerto: dice que el calendario se ha convertido en la variable decisiva. Comprado en lo más alto y revendido demasiado pronto, un bien no recupera ni sus gastos de adquisición ni el giro del mercado. Detallaremos estos datos, región por región y duración de tenencia por duración de tenencia, antes de extraer las consecuencias prácticas para quien contempla invertir hoy.

Las cifras del Tesoro

De unas 12 000 ventas realizadas en 2025 por inversores que llevaban menos de cinco años con su bien, el 47,5 % se cerró con pérdidas. Dicho de otro modo, el escenario «compro sobre plano, revendo a la entrega o poco después con una plusvalía» fracasó casi una de cada dos veces para la cohorte reciente. Esos inversores habían comprado durante el periodo de precios altos y revenden en un mercado en el que los precios reales bajan —el propio Ministerio de Vivienda habla de cerca de un 10 % de bajada, ofertas incluidas, como detallamos en el balance de la semana del 1 de noviembre.

El sur, la zona más afectada

La media nacional oculta fuertes disparidades. En el sur, el 62 % de las reventas rápidas de inversores se hizo con pérdidas: es ahí donde se habían multiplicado los programas nuevos destinados a inversores, a menudo comprados a distancia, con la promesa de precios de entrada bajos y rentabilidades halagüeñas sobre el papel. Cuando el mercado se da la vuelta, esos bienes —numerosos, similares, en competencia directa con el stock sin vender de los promotores— son los primeros que tienen que rebajar su precio para encontrar comprador. Por el contrario, la escasez protege: un bien bien situado, en un sector donde la oferta nueva es limitada, conserva una liquidez que las grandes operaciones estandarizadas ya no tienen.

También hay una cuestión de producto. Los programas vendidos a los inversores en el sur prometían a menudo un ticket de entrada accesible y una gestión sencilla, a veces a distancia, sin visita. Pero un bien que nunca se ha visto, en un barrio que no se conoce, se revende exactamente igual que se compró: al precio del mercado del momento, frente a compradores que, ellos sí, lo comparan todo. Cuando decenas de bienes casi idénticos llegan a la reventa al mismo tiempo que el promotor liquida sus últimos lotes nuevos, el precio de equilibrio se forma en la parte baja de la horquilla. La pérdida constatada por el Tesoro no es, por tanto, solo una cuestión de ciclo: también sanciona compras hechas sobre folleto, sin análisis del stock competidor ni de la profundidad real de la demanda de alquiler local.

El tiempo, el mejor aliado del inversor

La lectura más útil de estos datos se resume en una curva. La proporción de ventas con pérdidas cae al 17,2 % en las reventas realizadas tras seis a diez años de tenencia, y después a solo el 1,9 % más allá de treinta años. El mensaje es claro: no ha sido la vivienda israelí la que ha castigado a estos inversores, sino la salida prematura. Los gastos de adquisición —impuesto de compra, abogado, intermediación— pesan en torno a una décima parte del precio y deben amortizarse con los alquileres y con el tiempo antes de que una reventa pueda generar una ganancia. Una tenencia corta convierte cada giro de ciclo en una pérdida contable; una tenencia larga suaviza los ciclos, incluido el que atraviesa el mercado en 2026.

Lo que esto cambia para una inversión en alquiler

Para quien invierte hoy, estas cifras fijan tres reglas de método. Primero, comprar con un horizonte de tenencia de al menos siete a diez años, e integrar desde el principio el coste completo de la ida y la vuelta, no solo el precio de compra. Después, privilegiar los sectores donde la oferta nueva competidora es escasa —el stock de apartamentos terminados sin vender, que se disparó a unas 10 500 unidades a finales de agosto, como explica nuestro artículo sobre el stock terminado sin vender, aplasta los precios de reventa allí donde se concentra. Por último, vigilar la fiscalidad: el proyecto de tributación de los alquileres desde el primer sékel cambiaría la rentabilidad neta de muchos arrendadores si se adoptara. Antes de firmar, compare los escenarios ciudad por ciudad con el simulador de presupuesto por ciudad: la buena inversión de 2026 no es la que promete la reventa más rápida, sino la que mantiene sus cifras aunque la salida espere diez años.

Leer estos datos con frialdad también es protegerse contra el error simétrico: concluir que ya no hay que invertir en absoluto. Las mismas estadísticas muestran que la tenencia larga sigue siendo masivamente ganadora, y el mercado actual —precios reales a la baja, promotores negociables, stock terminado disponible de inmediato— ofrece puntos de entrada que los compradores de 2021 nunca tuvieron. La diferencia entre el inversor que pierde y el que gana rara vez depende del bien en sí: depende del precio pagado el día de la compra, de la solidez del escenario de alquiler y del tiempo que uno se da antes de salir.

Fuentes

- Ministère des Finances — Reventes des investisseurs en 2025 : 47,5 % de ventes à perte sous cinq ans, analyse de Galit Ben Naim (01/11/2026)
- Globes — Le directeur général du ministère du Logement : les prix réels baissent d'environ 10 %, offres incluses (04/11/2026)