Inmobiliaria de lujo en Israel: los áticos se desaceleran

El segmento de lujo no escapa a la desaceleración del mercado israelí. Un ático situado en una torre de renovación urbana en Ramat Gan acaba de venderse por casi una cuarta parte menos de su precio inicial. Este caso, detallado por Globes, ilustra cómo se fijan los precios de los bienes de excepción y los márgenes de negociación posibles. Interesa tanto a los compradores extranjeros, muy presentes en este segmento, como a los israelíes que buscan acceder a una gama superior.

Un ático vendido un 24% por debajo de su precio inicial

Según Globes, el 27 de septiembre de 2026, un ático de 199 m² situado en el piso 29 de una torre de Ramat Gan, con 97 m² de terrazas y vendido amueblado, fue adquirido por 9 M₪. El precio solicitado inicialmente era de 11,9 M₪, lo que supone una diferencia de aproximadamente el 24%.

El proyecto de renovación urbana en el que se encuentra reemplazó cuatro edificios de los años 50, que contaban con 83 viviendas, por dos torres que suman un total de 285 viviendas.

Evolución de los precios por m² en el proyecto

El ático comparable vendido en 2022 contaba con vistas al mar, una terraza de 160 m² y piscina. La comparación muestra que, en términos reales, tras tener en cuenta la inflación desde 2022, los precios de alta gama han disminuido en este proyecto.

Por qué varían tanto los precios de lujo

Este caso ilustra una regla fundamental: en el segmento premium, dos propiedades en el mismo edificio pueden tener diferencias de precio considerables. Según el tasador citado por Globes, tres factores explican la mayor parte de la diferencia:

- Orientación: un apartamento orientado al oeste, con vistas al mar, se valora mucho más que uno orientado al este.
- Terrazas: su superficie y diseño, incluida la piscina, influyen fuertemente en el precio.
- Opciones: en el caso analizado, las opciones y acabados representaban unos ₪700,000.

Para el comprador, esto significa que un precio medio por m² no basta para evaluar una oferta. El arquitecto es imprescindible para analizar la orientación, las superficies reales y la calidad de las prestaciones.

Un mercado bajo presión: crédito, tipo de cambio y precios

Esta desaceleración se inscribe en un contexto más amplio. Según el Nadlan Center, los precios de la vivienda han caído un 1,2% interanual a nivel nacional y un 3,2% en el distrito Central, que incluye Ramat Gan. El Times of Israel también indica que el precio medio de una vivienda en Tel Aviv alcanza los 3,58 M₪.

El crédito también pesa: según el Nadlan Center, el préstamo medio para una inversión ha pasado de 1,17 a 1,37 M₪, y la tasa nominal media ponderada alcanzó el 4,38% en agosto. El Banco de Israel redujo su tasa de interés principal al 3,25% el 1 de septiembre, y la próxima decisión se espera para el 21 de octubre de 2026.

El factor cambiario para compradores desde el extranjero

El segmento de lujo depende en gran medida de compradores extranjeros. Sin embargo, según el Times of Israel, el shekel cotiza alrededor de 2,99 ₪ por dólar, aproximadamente un 10% más fuerte que hace un año. Una bajada de precios del 24% en shekels compensa parcialmente este encarecimiento. El simulador de financiación ayuda a medir el impacto combinado del precio, la tasa y el tipo de cambio en tu presupuesto.

Comprar una propiedad de lujo: el método correcto

Ya sea que compre desde el extranjero o que ya viva en Israel, hay algunas reglas que debe seguir en este segmento:

1. Comparar propiedad por propiedad: orientación, piso, terrazas y extras, en lugar de un precio promedio.
2. Probar la negociación: una diferencia de casi una cuarta parte entre el precio solicitado y el obtenido muestra que los vendedores de propiedades exclusivas aceptan ajustes importantes. Nuestro artículo sobre cómo negociar ante la bajada de precios detalla el método.
3. Verificar la propiedad: registro en el Tabo, situación de la copropiedad y estado de las terrazas, a validar por el abogado antes de firmar.
4. Calcular el coste total: IVA del 18% incluido en obra nueva, gastos de cierre del 10 al 13% y el impuesto de compra, a estimar con el simulador de impuestos y gastos.

Para un panorama de los grandes proyectos en marcha en la ciudad, lea también nuestro artículo sobre las torres del barrio Bursa en Ramat Gan.

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Fuentes

- Globes — Ático vendido por debajo del precio inicial en Ramat Gan (27/09/2026)
- Times of Israel — Panorama de la vivienda septiembre 2026 (datos de CBS y Ministerio de Finanzas)
- Nadlan Center — Revisión de hipotecas y precios (30/09/2026)
- Banco de Israel — Comunicado de política monetaria (01/09/2026)