Luxusimmobilien in Israel: 150.000 ₪ pro m² in Tel Aviv, Mieten bis zu 100.000 ₪ pro Monat
Der israelische Premium-Immobilienmarkt: Eigene Gesetze
Der israelische Premium-Immobilienmarkt folgt seinen eigenen Regeln. Weniger abhängig von Krediten, getragen von einer internationalen Klientel und Technologiemillionären, verzeichnet er weiterhin spektakuläre Transaktionen. Doch die Zahlen dieser Woche zeigen auch die Grenzen: niedrige Renditen und Preise, die außerhalb von Top-Lagen real stagnieren. Eine wertvolle Analyse sowohl für Käufer aus dem Ausland, die in diesem Segment sehr aktiv sind, als auch für bereits in Israel lebende Israelis.
Tel Aviv: ca. 150.000 ₪ pro m² mit Meerblick
Laut Nadlan Center erwarb am 27. Oktober 2026 eine im Ausland lebende Geschäftsfrau ein halbes Stockwerk in einem Luxusturm in der HaYarkon-Straße, direkt am Strand.
| Element | Wert |
|---|---|
| Preis | ca. 37 Mio. ₪ |
| Fläche | ca. 246 m², inklusive Balkon |
| Preis pro m² | ca. 150.000 ₪ |
| Etage | 17. von 20 |
| Weitere Verkäufe im Projekt | ein ganzes Stockwerk für ca. 64 Mio. ₪, Einheiten von 11,5 bis 35,5 Mio. ₪ |
| Angebotenes Penthouse | ca. 600 m², ab ca. 110 Mio. ₪ |
Laut dem Bauträger wurden rund 60 % der 67 Wohnungen vor dem offiziellen Verkaufsstart, ohne Werbung, hauptsächlich an ausländische Käufer und Tech-Profis verkauft, von denen die meisten dort wohnen möchten.
Ashkelon: Ein Penthouse zum gleichen Preis weiterverkauft
Am 25. Oktober berichtete Globes die Geschichte eines Penthouses in der Marina von Ashkelon, in zweiter Reihe mit Meerblick.
| Element | Wert |
|---|---|
| Immobilie | 6 Zimmer, 188 m², Terrasse von 115 m² |
| Preis | 7,5 Mio. ₪, also etwa 32.000 ₪ pro m² laut Globes |
| Käufer | ausländische Bewohner |
| Durchschnittlicher Preis pro m² im Projekt | etwa 22.000 ₪ |
| Ältere Wohnungen in erster Reihe | etwa 18.000 ₪ pro m² |
Vor zwei Jahren hatte eine Erstkäuferin zu einem ähnlichen Preis unterschrieben, den Kauf jedoch vom Verkauf zweier Wohnungen abhängig gemacht. Da sie diese nicht verkaufte, wurde die Transaktion Ende 2025 storniert. Globes merkt an, dass ein identischer Preis zwei Jahre später einen realen Wertverlust angesichts der Inflation bedeutet. Eine Vertreterin des Bauträgers schätzt den Anteil ausländischer Käufer im Projekt auf über 20 %.
Luxusmieten: stabile Preise
| Immobilie | Monatliche Miete |
|---|---|
| Penthouse mit Meerblick, Tel Aviv | 60.000 ₪ |
| 208 m² Wohnung mit Meerblick, Tel Aviv | 35.000 $ |
| 147 m² Wohnung im Turm, Tel Aviv | 60.000 ₪ |
| Haus, Jerusalem | 55.000 ₪ |
| Villa mit 600 m², Herzliya Pituach | 25.000 $ |
| 4-Zimmer-Wohnung mit 120 m² nahe dem Meer, Tel Aviv | 24.000 ₪ |
Laut den von Globes zitierten Maklern sinken diese Mieten nicht, einige steigen sogar – besonders bei Neubauten in Meeresnähe. Die Mieter sind oft ausländische Bewohner, die für begrenzte Zeit bleiben, sowie Geschäftsleute. Im selben Gebäude wurden zwei vergleichbare Wohnungen für 24.000 und 36.000 ₪ vermietet: Die Etage und vor allem die Ausstattung machen den Unterschied.
Sehr geringe Rendite
Ein Makler aus Jerusalem, der von Globes zitiert wird, schätzt die Bruttorendite auf 1,5 bis 2 % pro Jahr. Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 20 Mio. ₪, die für 30.000 ₪ pro Monat vermietet wird, bringt etwa 1,8 % vor Kosten und Steuern. Luxus ist daher meist eine Nutzungs- oder Vermögensinvestition, selten eine renditeorientierte Anlage.
Mischnutzungstürme ziehen sich zurück
Am 23. Oktober erklärte eine Kolumne von Globes, warum große Gruppen auf Wohnungen in Türmen verzichten, die Büros, Geschäfte und Wohnungen kombinieren. Einer von ihnen gab 292 geplante Wohnungen in einem Turm nahe dem Eingang von Tel Aviv auf.
| Faktor | Feststellung |
|---|---|
| Relativer Preis | eine Wohnung wird für bis zu etwa das Doppelte pro m² im Vergleich zu einem Büro verkauft |
| Büromarkt | rund 180 Millionen m² an bereits genehmigten Büros und Geschäften |
| Technik | Sanitär, Belüftung und sichere Räume sind komplexer |
| Verwaltung | Interessenkonflikte zwischen Bewohnern und Geschäften |
Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 91 m² im 58. Stock eines Mischnutzungsturms in Ramat Gan wurde für 3,1 M₪ verkauft, deutlich unter vergleichbaren Türmen. Käufer scheinen eine rein wohnliche Umgebung zu bevorzugen.
Was Käufer daraus mitnehmen können
Aus dem Ausland
Käufer aus dem Ausland machen einen wichtigen Teil dieses Segments aus. Lassen Sie von Ihrem Anwalt die steuerlichen Regelungen für Nichtansässige prüfen, insbesondere die Kaufsteuer (Mas Rechisha), die je nach Profil bestätigt werden sollte, mit unserem Mas Rechisha Leitfaden. Seien Sie vorsichtig bei Käufen, die an einen anderen Verkauf gebunden sind, wie zum Beispiel in Ashkelon.
Für Israelis, die bereits in Israel leben
Der Luxusmietmarkt zeigt, dass es manchmal sinnvoller ist zu mieten statt zu kaufen, wenn die Rendite gering ist. Vergleichen Sie mit unserem Finanzierungssimulator.
In einem gemischt genutzten Turm
Fragen Sie Ihren Anwalt nach der Verwaltung des Gebäudes und der Aufteilung der Kosten zwischen Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Die in unserem Artikel über den Atarim-Platz und Jaffa beschriebenen Projekte in Tel Aviv trennen inzwischen Wohnungen und Hotels. Siehe die Seiten zu Tel Aviv und Ashkelon.
Lassen Sie sich begleiten
Berechnen Sie die Gesamtkosten: 18 % MwSt. im Neupreis enthalten, Abschlusskosten von 10 bis 13 %, Kaufsteuer je nach Profil zu prüfen. Drei Experten begleiten Sie: Anwalt · Makler · Architekt.
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Quellen
- Nadlan Center — Eine halbe Etage für 37 Mio. ₪ in einem luxuriösen Wohnturm an der Strandpromenade von Tel Aviv erworben (27.10.2026)
- Globes — Deal nach zwei Jahren storniert: Das Penthouse zum gleichen Preis wiederverkauft (25.10.2026)
- Globes — 100.000 ₪ pro Monat: Wer mietet die Luxuswohnungen? (25.10.2026)
- Globes — Warum große Konzerne auf Wohnungen in gemischt genutzten Türmen verzichten (23.10.2026)
Quellen
- Source 1
- Source 2
- Source 3
- Source 4
