Transaktionspreise in Israel: Zugang zu offiziellen Daten wird verschärft

In Israel sind die tatsächlichen Verkaufspreise von Wohnungen seit 2010 öffentlich einsehbar. Das ist ein großer Vorteil: Theoretisch reicht es, die Datenbank der Steuerbehörde zu konsultieren, um zu erfahren, wie viel die Nachbarwohnung gekostet hat. Seit Ende September 2026 ist der Zugriff darauf jedoch restriktiver geworden. Für Käufer aus dem Ausland wie auch für Israelis, die bereits in Israel leben, ändert das nichts an der goldenen Regel—vor dem Unterschreiben prüfen—aber es verändert die Vorgehensweise.

Was sich auf der Website der Steuerbehörde geändert hat

Laut Globes muss seit dem 5. Oktober 2026 jede Person, die die Transaktionspreise auf der Website der Steuerbehörde einsehen möchte, nun einen Benutzer-Code erhalten und ein Passwort eingeben. Die Registrierung erfolgt über eine Identifikation im persönlichen Bereich, die auf mehreren persönlichen Daten basiert, darunter Kreditkarteninformationen und Angaben aus der jährlichen Gehaltsabrechnung.

Die Behörde wehrt sich gegen den Vorwurf, die Datenbank geschlossen zu haben. Ihr Sprecher erklärt, dass die Website zahlreichen Einbruchsversuchen ausgesetzt ist und das Ziel darin besteht, den Zugang auf identifizierte Personen zu beschränken, um die Systeme vor massenhaften Auswertungen durch KI-Tools zu schützen.

Eine hart erkämpfte offene Datenbank

Die Zeitung erinnert daran, dass diese Daten vor 2010 nicht zugänglich waren. Erst eine Klage von zwei Ökonomen, gestützt auf das Informationsfreiheitsgesetz, führte zur Öffnung. Jede Suche ist zudem weiterhin auf 150 Transaktionen begrenzt, gemäß einer Verordnung von 2003.

Wer ist betroffen?

Laut Globes wird die Datenbank nicht mehr nur von Gutachtern genutzt: Entwickler, Forscher, Kommunen, Käufer und Verkäufer orientieren sich daran. Mehrere Akteure sind besorgt:

- Ein auf Immobiliendaten spezialisiertes Unternehmen berichtet, dass die Datenerhebung deutlich langsamer geworden ist.
- Eine Forscherin, deren Institut einen vierteljährlichen Preisindex auf Basis wiederholter Verkäufe veröffentlicht, bedauert eine Entscheidung ohne vorherige Abstimmung.
- Eine Bürgerplattform, die Ende September gestartet wurde und 1.609 Datensätze – meist von Behörden – sammelte, kann diese Quelle laut einem weiteren Globes-Artikel nicht mehr automatisch extrahieren.

Nützliche, aber unvollständige Daten

Die Episode weist auch auf die Grenzen der Quelle hin. Im Jahr 2025 stellte der Staatskontrolleur erhebliche Zuverlässigkeitsmängel fest.

Es gibt eine Alternative: die staatliche Immobilien-Website (nadlan.gov.il), die von Globes getestet wurde und ohne Identifikation funktioniert. Ihre Daten sind jedoch unvollständig. Von zehn zufällig ausgewählten Parzellen durch die Bürgerplattform fehlten sieben Transaktionen, die in der Steuerdatenbank enthalten waren, und einige Beträge wichen ab.

Wie man heute einen Preis prüft

1. Mindestens zwei Quellen abgleichen

Keine Datenbank ist vollständig. Vergleichen Sie die Regierungsseite, Immobilienportale mit Preishistorien und – falls Sie eine israelische Identifikation besitzen – die Datenbank der Steuerbehörde. Für einen ersten Überblick nach Stadt bietet unser Budget-Simulator nach Stadt Richtwerte.

2. Nur Vergleichbares vergleichen

Ein Preis ist nur sinnvoll im Verhältnis zur Fläche, Etage, zum Zustand des Gebäudes und zur Ausstattung mit Balkon, Parkplatz oder mamad. Flächenfehler, die vom Staatskontrolleur festgestellt wurden, zeigen, dass ein Quadratmeterpreis aus nur einem Eintrag irreführend sein kann.

3. Das Objekt selbst prüfen

Der Preis sagt nichts über die Rechte aus. Der Auszug aus dem Grundbuch zeigt, wer Eigentümer ist und ob eine Hypothek oder ein Vermerk besteht. Unser Tabo-Leitfaden erklärt, wie man ihn liest.

4. Einen Gutachter hinzuziehen

Bei einem größeren Kauf setzt eine unabhängige Bewertung den geforderten Preis in den Marktbezug und schätzt den Wert, den die Bank ansetzen wird.

Käufer aus dem Ausland: eine zusätzliche Hürde

Die erforderliche Identifikation basiert auf persönlichen Daten, die mit der israelischen Verwaltung verknüpft sind, was in der Praxis bedeutet, dort bereits registriert zu sein. Ein Käufer, der außerhalb Israels lebt, verfügt in der Regel nicht darüber. Er ist daher stärker auf die Regierungswebsite und lokale Fachleute angewiesen. Das ist ein weiterer Grund, sich nicht auf eine vom Verkäufer bereitgestellte Preisliste zu verlassen.

Für einen bereits in Israel lebenden Israeli ist der Zugang weiterhin möglich, sofern er sich registriert. Die Herausforderung besteht vielmehr darin, die erhaltenen Informationen richtig zu interpretieren, insbesondere bei Neubauten, wo der angezeigte Preis manchmal Rabatte oder Zahlungsbedingungen enthält, wie wir in unserem Artikel über die Aktionen der Bauträger erklären.

Der richtige Ansatz: eine dreifache Überprüfung

Die Preisprüfung ist nur ein Schritt. Die Gesamtkosten umfassen die 18 % Mehrwertsteuer, die im Neupreis enthalten ist, Abschlusskosten von 10–13 % sowie die Erwerbssteuer (Mas Rechisha), die je nach Profil zu prüfen und mit unserem Steuer- und Gebührenrechner zu schätzen ist. Die Analyse erfolgt mit drei Experten: Anwalt · Makler · Architekt. Der Anwalt beschafft und prüft die offiziellen Dokumente, der Makler vergleicht den Preis mit dem von der Bank akzeptierten Wert und der Architekt prüft Flächen und Pläne.

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Quellen

- Globes — Die Steuerbehörde macht den Zugang zu Transaktionen von der Identifikation abhängig (05.10.2026)
- Globes — Eine Bürgerplattform für öffentliche Daten verliert ihre Hauptquelle (30.09.2026)