Luxusimmobilien in Israel: Penthouse-Verkäufe verlangsamen sich

Das Luxussegment bleibt von der Verlangsamung des israelischen Marktes nicht verschont. Ein Penthouse in einem Stadterneuerungsturm in Ramat Gan wurde kürzlich für fast ein Viertel unter dem ursprünglichen Angebotspreis verkauft. Dieser Fall, von Globes detailliert beschrieben, zeigt, wie die Preise für exklusive Immobilien festgelegt werden und welche Verhandlungsspielräume bestehen. Er ist sowohl für Käufer aus dem Ausland, die in diesem Segment sehr aktiv sind, als auch für Israelis interessant, die einen Aufstieg in eine höhere Kategorie erwägen.

Ein Penthouse wurde 24 % unter dem Startpreis verkauft

Laut Globes wurde am 27. September 2026 ein 199 m² großes Penthouse im 29. Stock eines Turms in Ramat Gan mit 97 m² Terrassen, möbliert verkauft, für 9 Mio. ₪ erworben. Der ursprünglich geforderte Preis lag bei 11,9 Mio. ₪, was einer Differenz von etwa 24 % entspricht.

Das städtebauliche Erneuerungsprojekt, in dem sich das Penthouse befindet, ersetzte vier Gebäude aus den 1950er Jahren mit insgesamt 83 Wohnungen durch zwei Türme mit insgesamt 285 Wohnungen.

Entwicklung der Quadratmeterpreise im Projekt

Das vergleichbare Penthouse, das 2022 verkauft wurde, verfügte über Meerblick, eine 160 m² große Terrasse und einen Pool. Der Vergleich zeigt, dass die Preise im Premiumsegment in diesem Projekt, inflationsbereinigt seit 2022, tatsächlich gesunken sind.

Warum die Preise im Luxussegment so stark schwanken

Dieser Fall verdeutlicht eine wichtige Regel: Im gehobenen Segment können zwei Wohnungen im selben Gebäude erhebliche Preisunterschiede aufweisen. Laut dem von Globes zitierten Gutachter erklären drei Faktoren den Großteil der Differenz:

- Ausrichtung: Eine nach Westen ausgerichtete Wohnung mit Meerblick wird deutlich höher bewertet als eine nach Osten ausgerichtete.
- Terrassen: Ihre Größe und Gestaltung, einschließlich Pool, wirken sich stark auf den Preis aus.
- Optionen: Im untersuchten Fall machten Optionen und Ausstattungen etwa ₪700.000 aus.

Für Käufer bedeutet das, dass ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis nicht ausreicht, um ein Angebot zu beurteilen. Der Architekt ist unerlässlich, um Ausrichtung, tatsächliche Flächen und die Qualität der Ausstattung zu analysieren.

Ein Markt unter Druck: Kredit, Wechselkurs und Preise

Diese Verlangsamung ist Teil eines größeren Zusammenhangs. Laut Nadlan Center sind die Immobilienpreise landesweit im Jahresvergleich um 1,2 % und im Bezirk Zentrum, zu dem auch Ramat Gan gehört, um 3,2 % gesunken. Die Times of Israel berichtet außerdem, dass der Durchschnittspreis für eine Wohnung in Tel Aviv 3,58 Mio. ₪ erreicht hat.

Auch Kredite spielen eine Rolle: Laut Nadlan Center ist der durchschnittliche Kredit für eine Investition von 1,17 auf 1,37 Mio. ₪ gestiegen, und der durchschnittliche gewichtete Nominalzinssatz lag im August bei 4,38 %. Die Bank of Israel senkte ihren Leitzins am 1. September auf 3,25 %, die nächste Entscheidung wird am 21. Oktober 2026 erwartet.

Der Wechselkursfaktor für Käufer aus dem Ausland

Das Luxussegment ist stark von Käufern aus dem Ausland abhängig. Laut Times of Israel wird der Schekel derzeit bei etwa 2,99 ₪ pro Dollar gehandelt, rund 10 % stärker als vor einem Jahr. Ein Preisrückgang von 24 % in Schekel gleicht diesen Anstieg daher teilweise aus. Der Finanzierungsrechner hilft, die kombinierte Auswirkung von Preis, Zinssatz und Wechselkurs auf Ihr Budget zu berechnen.

Hochwertige Immobilie kaufen: Die richtige Methode

Ob Sie aus dem Ausland kaufen oder bereits in Israel leben, in diesem Segment gelten einige Regeln:

1. Objekt für Objekt vergleichen: Ausrichtung, Etage, Terrassen und Extras statt eines Durchschnittspreises.
2. Verhandlungsbereitschaft testen: Eine Differenz von fast einem Viertel zwischen dem geforderten und dem erzielten Preis zeigt, dass Verkäufer von exklusiven Immobilien große Anpassungen akzeptieren. Unser Artikel über wie man bei sinkenden Preisen richtig verhandelt erklärt die Methode.
3. Eigentum prüfen: Eintragung im Tabo, Situation der Eigentümergemeinschaft und Status der Terrassen, vor Vertragsunterzeichnung vom Anwalt prüfen lassen.
4. Gesamtkosten berechnen: 18 % Mehrwertsteuer bei Neubauten inklusive, Abschlusskosten von 10 bis 13 % sowie Grunderwerbsteuer, zu berechnen mit dem Steuer- und Gebührenrechner.

Für einen Überblick über die großen laufenden Projekte in der Stadt lesen Sie auch unseren Artikel über die Türme im Bursa-Viertel von Ramat Gan.

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Quellen

- Globes — Penthouse unter Startpreis in Ramat Gan verkauft (27.09.2026)
- Times of Israel — Immobilienüberblick September 2026 (CBS- und Finanzministerium-Daten)
- Nadlan Center — Überblick zu Hypotheken und Preisen (30.09.2026)
- Bank of Israel — Geldpolitische Mitteilung (01.09.2026)