Мас рехиша 2026: расчёт налога на приобретение недвижимости в Израиле для нерезидента

Мас рехиша: определение и принцип

Мас рехиша (מס רכישה) — это налог на приобретение недвижимости в Израиле, эквивалент налога на передачу прав (нотариальных сборов) во Франции. Любое лицо — резидент или нет — приобретающее недвижимость в Израиле, обязано уплатить этот налог в течение 50 дней после подписания договора купли-продажи.

Сумма мас рехиша зависит от двух переменных: цены недвижимости и статуса покупателя (резидент, приобретающий единственное жильё, резидент, приобретающий второй объект, нерезидент, оле хадаш). Это самая важная статья дополнительных расходов при покупке недвижимости в Израиле, и её понимание необходимо для правильного бюджетирования вашего проекта.

Расчёт прогрессивен по траншам, точно как подоходный налог. Каждый ценовой транш облагается по разной ставке, а общая сумма — это сумма налогов каждого транша. Эта система траншей была задумана для обеспечения определённой прогрессивности, хотя для нерезидентов эта прогрессивность менее выражена. Понимание этой механики принципиально важно для прогнозирования реальной стоимости вашего приобретения и избежания неприятных сюрпризов.

Шкалы 2026: резидент против нерезидента

Шкалы обновляются каждый год израильской налоговой администрацией (Rashout HaMissim). Эти корректировки обычно связаны с индексом потребительских цен и налоговой политикой правительства, часто находящейся под влиянием самого рынка недвижимости. Вот шкалы, действующие на 2026 год, установленные на основе последних публикаций и прогнозов министерства финансов:

Шкала резидента — единственное жильё (Dira Yehida):
Эта шкала применяется к израильским гражданам и постоянным резидентам, у которых нет другой недвижимости, зарегистрированной в Израиле.

Шкала нерезидента и второго жилья:
Эта шкала применяется к лицам, не проживающим в Израиле, а также к израильским резидентам, приобретающим вторую (или более) собственность в Израиле.

Разница значительна. Резидент, покупающий своё первое жильё за 2 000 000₪, платит примерно 750₪ мас рехиша (расчёт: (2 000 000 - 1 978 745) * 3,5 % = 743,73₪). Нерезидент, покупающий тот же объект, платит 160 000₪ — то есть более чем в 200 раз больше. Это самая заметная налоговая реальность для покупателей из-за рубежа и важный пункт внимания в инвестиционной стратегии. Эта политика направлена на сдерживание спекулятивных инвестиций нерезидентов и содействие доступу резидентов к собственности.

Расчёт шаг за шагом с числовым примером

Чтобы конкретно проиллюстрировать применение этих шкал, рассмотрим несколько подробных сценариев. Прогрессивность ставок — ключевой элемент, который нужно освоить.

Возьмём объект за 2 500 000₪, купленный нерезидентом. По шкале нерезидента (8 % на всю сумму до 6 055 070₪) расчёт таков: 2 500 000₪ × 8 % = 200 000₪. Этот расчёт прямой, поскольку цена объекта полностью находится в первом транше шкалы нерезидента.

Для объекта за 7 000 000₪, купленного нерезидентом, расчёт прогрессивен:
1. Первый транш до 6 055 070₪: 6 055 070₪ × 8 % = 484 405,60₪.
2. Второй транш свыше 6 055 070₪: (7 000 000₪ – 6 055 070₪) × 10 % = 944 930₪.
Общая сумма мас рехиша — это сумма этих двух сумм: 484 405,60₪ + 94 493₪ = 578 898,60₪.

Для резидента, покупающего своё первое жильё за 2 500 000₪:
1. Первый транш (до 1 978 745₪): 0 % — Сумма составляет 0₪.
2. Второй транш (между 1 978 745₪ и 2 347 040₪): (2 347 040₪ – 1 978 745₪) × 3,5 % = 368 295₪ × 3,5 % = 12 889,325₪.
3. Третий транш (между 2 347 040₪ и 2 500 000₪): (2 500 000₪ – 2 347 040₪) × 5 % = 152 960₪ × 5 % = 7 648₪.
Общая сумма мас рехиша составляет: 0₪ + 12 889,325₪ + 7 648₪ = 20 537,325₪.

Эти примеры демонстрируют решающую важность знания вашего точного налогового статуса и соответствующей шкалы для оценки общей стоимости вашего приобретения. Точность этих расчётов может существенно повлиять на осуществимость вашего проекта.

Возможные освобождения и снижения

Хотя стандартный режим мас рехиша может показаться тяжёлым, особенно для нерезидентов, существуют различные положения, которые в некоторых случаях могут позволить снижение или освобождение. Крайне важно внимательно изучить вашу ситуацию, чтобы понять, можете ли вы этим воспользоваться.

Резиденты, приобретающие единственное жильё, пользуются льготной шкалой с первым траншем по ставке 0 % почти до 2 миллионов шекелей (1 978 745₪ в 2026 году). Эта мера направлена на облегчение доступа израильских домохозяйств к собственности.

Олим хадашим (новые репатрианты) располагают специальными налоговыми преимуществами в течение периода 7 лет после их алии, имея возможность пользоваться шкалой резидента даже для второго объекта. Это важное поощрение алии, предлагающее значительное окно возможностей. Этот специальный режим часто является ключом для франкоязычных покупателей, планирующих будущую алию и желающих подготовить своё обустройство.

Люди с инвалидностью могут претендовать на снижения при определённых специфических условиях. Израильский закон предусматривает послабления для людей с определёнными уровнями нетрудоспособности, признанными властями. Для подачи запроса необходимы медицинская экспертиза и солидное досье.

Для стандартных нерезидентов, к сожалению, не существует общего освобождения. Шкала 8 % применяется с первого шекеля до лимита и затем переходит к 10 %. Это одна из самых значительных входных затрат для международных инвесторов, и её нужно учитывать уже на этапе бюджетирования вашего проекта. Любая попытка уклонения от этого налога незаконна и может повлечь тяжёлые штрафы. Прозрачность — ключ.

Олим хадашим: специальный режим

Статус оле хадаш (новый репатриант, совершивший алию) даёт важные налоговые преимущества, в частности в отношении мас рехиша. Это капитальный пункт для франкоязычных покупателей, планирующих совершить алию.

В течение периода 7 лет после даты алии олим хадашим могут приобретать недвижимость в Израиле, пользуясь шкалой резидента (единственное жильё), даже если у них уже есть объект в Израиле или за рубежом. Это означает, что они будут облагаться по траншам 0 %, 3,5 %, 5 %, 8 % и 10 %, вместо 8 % и 10 %, налагаемых на нерезидентов. Это преимущество применяется даже если они декларируют второй объект, что является серьёзным отступлением от общего правила.

Это положение — важный аргумент для покупателей, планирующих алию в среднесрочной перспективе. Если вы покупаете объект за 2 500 000₪, разница в мас рехиша между шкалой нерезидента (200 000₪) и шкалой олим (примерно 20 537,325₪) составляет почти 180 000₪ — значительная экономия, которая сама по себе оправдывает планирование сроков покупки в зависимости от вашего иммиграционного проекта. Важно отметить, что этот период 7 лет начинает течь с даты алии, а не с даты покупки объекта. Поэтому хорошее планирование необходимо.

Будущим олим рекомендуется проконсультироваться со специализированным адвокатом или налоговым консультантом, чтобы убедиться, что они выполняют все условия и оптимально используют этот режим. Например, доказательство статуса оле хадаш — существенный документ (Tehudat Oleh, Tehudat Zakaut).

Рассчитайте ваш мас рехиша за 30 секунд

Наш онлайн-симулятор налога на покупку (мас рехиша) мгновенно рассчитывает точную сумму вашего налога на приобретение в зависимости от цены недвижимости и вашего статуса (нерезидент, резидент первое жильё, резидент второе жильё, оле хадаш). Шкалы обновляются в реальном времени в соответствии с публикациями налоговой администрации, что гарантирует действительность и точность предоставляемых оценок на 2026 год и далее.

Этот инструмент создан, чтобы предложить вам быструю и надёжную оценку, необходимую для составления вашего бюджета приобретения. Он учитывает все тонкости прогрессивных шкал.

В сочетании с нашим симулятором дополнительных расходов и калькулятором машканты (ипотечного кредита) он даёт вам полное и прозрачное представление о вашем общем бюджете приобретения. Эти инструменты созданы, чтобы освободить наших клиентов от сложности расчётов, чтобы они могли сосредоточиться на поиске идеального объекта.

Сроки и порядок уплаты

Требуется строгость в отношении сроков и порядка уплаты мас рехиша. Несоблюдение может повлечь дополнительные расходы и административные осложнения.

Мас рехиша подлежит уплате в течение 50 календарных дней после даты подписания окончательного договора купли-продажи. Этот период не подлежит обсуждению. Платёж производится обязательно банковским переводом в адрес израильской налоговой администрации. Невозможно заплатить наличными или личным чеком.

Ваш адвокат, уполномоченный на сделку, готовит налоговую декларацию (форму Shomah Atzmit) с указанием объекта, цены, статуса покупателя и расчёта мас рехиша. Затем он осуществляет платёж от вашего имени через средства, имеющиеся на вашем израильском банковском счёте, после проверки, что необходимая сумма действительно зарезервирована. Затем будут предоставлены доказательство перевода и квитанция налоговой администрации.

В случае просрочки платежа применяются пени за задержку (обычно 0,5 % за неделю просрочки), а также штрафы, которые могут достигать 5 % причитающейся суммы. Эти штрафы могут быстро накапливаться, значительно увеличивая первоначальную стоимость. Поэтому крайне важно зарезервировать эту сумму на вашем израильском счёте до подписания договора, сверх задатка, причитающегося продавцу или застройщику.

Ваш адвокат систематически включает управление мас рехиша в свой общий мандат по сделке. Из-за рубежа вам не нужно предпринимать никаких личных шагов, кроме как убедиться, что средства доступны. Это один из элементов сопровождения «под ключ», которое предлагает IsraelStart для налогообложения вашего приобретения и для плавности процесса.

Санкции в случае недекларирования или занижения декларации

Помимо штрафов за просрочку платежа, израильская налоговая администрация применяет суровые санкции в случае недекларирования или умышленного занижения декларации мас рехиша. Если администрация сочтёт, что имело место сокрытие или ложная декларация, она может наложить штрафы до 300 % причитающейся суммы, сверх пени за задержку. В самых серьёзных случаях может быть возбуждено уголовное преследование. Поэтому необходимо декларировать реальную цену сделки и обеспечивать, чтобы расчёт мас рехиша выполнялся с величайшей точностью. Роль вашего адвоката здесь первостепенна для гарантии соответствия всех процедур.

Частые вопросы о мас рехиша

Можно ли платить мас рехиша в рассрочку?
Нет, мас рехиша должен быть уплачен единовременно в течение 50 дней после подписания окончательного договора. Никакая рассрочка не предусмотрена израильским законом, независимо от размера суммы. Поэтому необходимо зарезервировать эту сумму задолго до подписания, сверх задатка, причитающегося застройщику. Резерв в размере 10 % цены покупки для покрытия всех дополнительных расходов, включая мас рехиша, — хорошая практика.

Подлежит ли мас рехиша вычету из налогов?
Мас рехиша не подлежит прямому вычету из доходов от аренды в Израиле. Однако это важная составляющая стоимости приобретения вашего объекта. С другой стороны, он полностью вычитается из расчёта Mas Shevach (налога на прирост капитала) при перепродаже объекта. Это означает, что он уменьшает налоговую базу вашего прироста капитала, тем самым снижая налог, который вам придётся заплатить при перепродаже. Крайне важно бережно сохранять подтверждение уплаты мас рехиша, а также все другие расходы на приобретение, ремонт и продажу.

Что происходит, если договор аннулируется после уплаты мас рехиша?
В случае аннулирования сделки в течение 24 месяцев после подписания вы можете запросить возмещение уже уплаченного мас рехиша. Налоговая администрация, однако, удержит символическую сумму, обычно около 2,5 % уплаченной суммы, в качестве административных расходов. Свыше 24 месяцев процедура возмещения становится более сложной и подчиняется более строгим условиям, но остаётся возможной, если аннулирование обусловлено факторами, не зависящими от вашей воли (например, нерешённая проблема строительства).

Мас рехиша для инвесторов: влияние на рентабельность

Мас рехиша представляет собой самую значительную входную стоимость для инвестора-нерезидента. Его влияние на общую рентабельность вашей инвестиции должно рассчитываться уже на этапе поиска. Необходимо рассматривать его не как изолированный расход, а как неотъемлемый элемент вашей финансовой стратегии.

Для объекта за 2 000 000₪ с мас рехиша 160 000₪ общая входная стоимость (мас рехиша, гонорары адвоката, агентские сборы, регистрационные сборы, НДС при необходимости) может превысить 2 200 000₪ — то есть на 10 %–15 % больше указанной цены. Если расходы составляют 10 % общей стоимости для объекта за 2 000 000₪, это представляет собой сумму 200 000₪, в основном состоящую из мас рехиша.

Это дополнительное бремя неизбежно удлиняет срок возврата инвестиций. Если ваша валовая доходность от аренды составляет 5 % в год (то есть 100 000₪ годовой арендной платы за объект стоимостью 2 000 000₪), потребуется около 2 лет валовой арендной платы, чтобы амортизировать один только мас рехиша в размере 160 000₪. На инвестиции в 10 лет мас рехиша снижает вашу годовую доходность примерно на 0,8 процентного пункта (160 000₪ / (2 000 000₪ * 10 лет) = 0,008 или 0,8 %). Это значимо, но управляемо, особенно если прирост капитала с лихвой компенсирует (что исторически имеет место на израильском рынке, со средним годовым ростом от 5 % до 10 % за последние десять лет в востребованных городах, таких как Тель-Авив или Иерусалим).

Чтобы оптимизировать влияние мас рехиша, вам предлагаются три стратегии:
1. Планирование алии: Если вы планируете алию в ближайшие годы (например, в течение 7 лет), отсрочка покупки до получения статуса оле может сэкономить вам от 140 000₪ до 180 000₪ на объекте стоимостью 2 миллиона. Эта экономия часто превышает возможное повышение цены объекта за несколько лет.
2. Оптимизация чистой доходности: Для чистой инвестиции систематически включайте мас рехиша в ваш расчёт рентабельности и сравнивайте города по чистой доходности после всех расходов. Некоторые города, такие как Беэр-Шева или Ашкелон, несмотря на пропорционально высокий мас рехиша по отношению к цене покупки, могут по-прежнему представлять лучшую чистую доходность благодаря изначально более низким ценам приобретения и относительно стабильной арендной плате.
3. Специализированная налоговая консультация: Проконсультируйтесь с налоговым специалистом по израильской недвижимости (tax lawyer), который сможет выявить возможные оптимизации в зависимости от вашей личной ситуации и структуры вашей инвестиции. В некоторых сложных случаях (например, объект, приобретённый через компанию) могут применяться специальные режимы.

Международное сравнение: Израиль против Франции и других рынков

Чтобы поместить мас рехиша в перспективу, полезно сравнить его с налогами на приобретение недвижимости в других странах, популярных среди международных инвесторов. Это сравнение подчёркивает позицию Израиля в глобальном налоговом ландшафте рынка недвижимости.

Израиль находится в верхнем диапазоне налогов на приобретение, главным образом из-за значительно более высокой шкалы, налагаемой на нерезидентов. Эта дополнительная стоимость, однако, часто воспринимается как компенсируемая солидностью израильского рынка недвижимости, сильной правовой защитой (система кадастра и регистрации в табу) и историческим ростом цен (от 5 % до 10 % в год в крупных городах — среднее, наблюдаемое за последнее десятилетие).

Сопровождение IsraelStart включает точный расчёт и уплату мас рехиша в рамках управления «под ключ» вашим приобретением из-за рубежа. Мы предоставляем персональный сравнительный анализ, чтобы вы могли принимать обоснованные решения.