НДС на недвижимость в Израиле (маам 18 %): что должны знать иностранные покупатели

Маам 18 %: включён в цену новостройки

Израильский НДС (Ma'am, מע"מ) установлен на уровне 18 % в 2026 году. Для новой недвижимости фундаментальное правило, которое должен запомнить любой иностранный покупатель, таково: НДС включён в цену, указанную застройщиком. Цена, которую вы видите в каталоге IsraelStart, — это цена с учётом всех налогов. Вам не нужно бюджетировать дополнительные 17 % сверх объявленной цены.

Это автоматическое включение — специфика израильского рынка новостроек. Застройщик (каблан) — это профессионал, облагаемый НДС, и законодательство требует, чтобы цены, сообщаемые публике, были с учётом всех налогов. Это важное отличие от некоторых европейских стран, где цены на недвижимость могут указываться без налогов.

Для новой квартиры, указанной за 2 000 000₪, разбивка такова: цена без НДС = 1 709 402₪, НДС (18 %) = 290 598₪, итого с налогами = 2 000 000₪. Эта разбивка имеет практическое влияние только на налоговую бухгалтерию застройщика. Для вас, покупателя, важна только указанная цена с налогами.

Новостройки против вторичного жилья: влияние НДС

Различие новостройка/вторичное жильё напрямую влияет на НДС. Для новостроек, продаваемых профессиональным застройщиком, НДС включён в цену, как объяснено выше. Для вторичного жилья, продаваемого частным лицом, НДС нет. Сделка между частными лицами освобождена от Ma'am.

Это различие не означает, что вторичное жильё дешевле: рыночные цены естественно включают эту составляющую. Новая квартира за 2 000 000₪ с налогами и похожая вторичная квартира за 1 800 000₪ без НДС отражают не разницу в НДС, а разницу в стоимости, связанную с состоянием объекта, отделкой и гарантиями.

Для покупателя-нерезидента, нацеленного на инвестицию из-за рубежа, новостройки, как правило, остаются предпочтительным выбором по нескольким причинам: гарантии застройщика, рассрочка платежей, сопровождение «под ключ» IsraelStart и современная отделка без необходимости работ.

НДС на услуги (адвокат, брокерские услуги)

Если НДС не влияет на цену самого объекта, он, с другой стороны, применяется ко всем сопутствующим услугам при приобретении. Ваш адвокат выставляет свои гонорары + 18 % НДС. Брокер по машканте выставляет свою комиссию + 17 %. Эксперт по недвижимости (Shomé) выставляет свою экспертизу + 17 %. Компания по управлению арендой выставляет свою комиссию + 17 %. А архитекторы или декораторы выставляют свои услуги + 17 %.

Крайне важно включить этот НДС в ваш расчёт дополнительных расходов. Для адвоката, выставляющего 1 % цены объекта за 2 000 000₪, сумма с налогами составляет 23 400₪ (20 000₪ + 3 400₪ НДС), а не 20 000₪. Эта разница в 17 % по каждой дополнительной услуге накапливается и может составлять от 0,5 % до 1 % общей цены объекта.

Возмещение НДС: возможно ли это?

Для жилого покупателя (арендная инвестиция или резиденция) НДС на новую недвижимость не возмещается. Вы — конечный потребитель, а не профессионал. То же относится к НДС на услуги (адвокат, брокерские услуги, управление).

Возмещение НДС возможно только в профессиональных рамках: если вы покупаете коммерческий объект (офис, помещение) через израильскую компанию, облагаемую НДС, или если вы — профессиональный застройщик. Для жилого покупателя из-за рубежа этот сценарий неприменим.

Влияние на расчёт доходности от аренды

НДС не имеет прямого влияния на расчёт валовой доходности от аренды, поскольку цена покупки уже включает НДС. Жилая арендная плата в Израиле освобождена от НДС (нет Ma'am на жилую аренду). Следовательно, доходность рассчитывается просто: годовая арендная плата ÷ цена покупки с налогами = валовая доходность.

С другой стороны, НДС влияет на чистую доходность через расходы на управление. Если ваш управляющий арендой выставляет 8 % арендной платы + НДС, эффективная стоимость составляет 9,36 % арендной платы. Эту разницу нужно включить в ваш прогноз рентабельности. Для оптимизированной арендной инвестиции каждый процентный пункт имеет значение.

Ожидаемые законодательные изменения 2026

Ставка НДС в Израиле регулярно становится предметом политических дебатов. После того как она была повышена с 17 % до 18 %, а затем снижена до 17 %, ведутся обсуждения о возможном повышении до 18 % для финансирования расходов на оборону. Если это повышение состоится, оно будет применяться к договорам, подписанным после даты вступления в силу, без обратной силы для существующих договоров.

Для покупателей, находящихся в процессе размышления, этот риск повышения — аргумент в пользу быстрого подписания: объект за 2 000 000₪ с НДС 18 % (вместо 18 %) стоил бы застройщику примерно на 15 000₪ дороже, дополнительная стоимость, которая, вероятно, была бы переложена в указанные цены. Текущее окно благоприятно.

Для полного обзора налогообложения недвижимости в Израиле ознакомьтесь с нашим специальным руководством, которое охватывает 5 применимых налогов.