Налогообложение недвижимости в Израиле для нерезидента 2026: всё знать перед покупкой

Обзор израильской системы налогообложения недвижимости

Израильская система налогообложения недвижимости построена вокруг пяти основных налогов, которые действуют в разные моменты жизненного цикла вашей инвестиции: при покупке, во время владения и при перепродаже. Понимание каждого из этих налогов необходимо для правильного бюджетирования вашего проекта и оптимизации вашей чистой доходности.

Для покупателя-нерезидента общая налоговая нагрузка выше, чем для израильского резидента, главным образом из-за повышенного налога на покупку (мас рехиша). Однако существует несколько механизмов оптимизации, в частности через налоговое соглашение с вашей страной проживания и выбор режима налогообложения доходов от аренды.

Мас рехиша: налог при покупке

Мас рехиша — это налог на приобретение, подлежащий уплате в течение 50 дней после подписания. Для нерезидентов ставка составляет 8 % на всю цену примерно до 6 миллионов шекелей, затем 10 % свыше. Это самая тяжёлая налоговая статья. Для объекта за 2 миллиона шекелей рассчитывайте на 160 000₪. Детали шкал и примеры расчёта доступны в нашем специальном руководстве по мас рехиша.

Mas Shevach: налог на прирост капитала

При перепродаже вашего объекта полученный прирост капитала облагается налогом Mas Shevach (налог на прирост капитала от недвижимости). Базовая ставка — 25 % от чистого прироста капитала, рассчитываемого как разница между ценой продажи и индексированной ценой покупки. Вычеты за срок владения постепенно снижают налоговую базу. Полное освобождение возможно при продаже вашего единственного жилья (Dira Yehida) при определённых условиях, но это освобождение трудно применимо к нерезидентам.

Вычитаемые расходы из прироста капитала включают: расходы на приобретение (мас рехиша, уплаченный при покупке, гонорары адвоката), задокументированные работы по улучшению, проценты по машканте (при условиях) и комиссии за продажу.

Доходы от аренды: 3 режима налогообложения

Если вы сдаёте ваш объект в аренду, вам предлагаются три режима:

Фиксированный режим по ставке 10 % от валовых доходов — самый простой. Никакие расходы не вычитаются, в Израиле не требуется ежегодная декларация. Вы просто платите 10 % полученной валовой арендной платы, раз в полгода. Это выбор большинства нерезидентов с одним арендным объектом.

Режим по ставке 15 % от чистого дохода позволяет вычитать эксплуатационные расходы — обслуживание, управление арендой, страхование, арнону, если она на вас, — но не амортизацию и не проценты по машканте. Интересен, если ваши расходы превышают 33 % валовой арендной платы.

Прогрессивный режим включает доходы от аренды в стандартную шкалу налогообложения (от 10 % до 50 %). Он позволяет вычитать все расходы, включая амортизацию объекта и проценты по машканте. Выгоден для крупных владений с высокими расходами, но сложен в управлении из-за рубежа.

Арнона: ежегодный муниципальный налог

Арнона — эквивалент французского налога на жильё. Это ежегодный муниципальный налог, рассчитываемый по площади объекта и географической зоне. Тарифы значительно варьируются от одного города к другому: от 50₪/м²/год в периферийных городах до 150₪/м²/год в премиальных районах Тель-Авива.

Для квартиры площадью 80м² в Нетании ежегодная арнона составляет примерно от 6 000₪ до 8 000₪. В Тель-Авиве она может достигать от 10 000₪ до 12 000₪. Если объект сдан в аренду, арнона обычно на арендаторе (стандартное условие израильского договора аренды). Если объект пуст, платит собственник.

НДС 18 % на новостройки: как это работает

Израильский НДС (Ma'am) 18 % включён в указанную цену нового жилья. Цена, которую вы платите застройщику, — с учётом всех налогов. Таким образом, это не дополнительный расход, который нужно бюджетировать отдельно. С другой стороны, НДС применяется к сопутствующим услугам: гонорарам адвоката, брокерским услугам по машканте, управлению арендой, работам по персонализации.

Для старых объектов, продаваемых между частными лицами, НДС нет. НДС применяется только к сделкам с участием облагаемого профессионала (застройщик, торговец недвижимостью).

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Налоговое соглашение с вашей страной проживания — последний ключевой элемент. Для резидентов Франции соглашение 1995 года предусматривает налоговые кредиты, которые избегают двойного налогообложения доходов от аренды и прироста капитала. Ознакомьтесь с нашим специальным руководством по соглашению Франция–Израиль для деталей механизмов.

Сравнительная таблица: резидент против нерезидента

Для рентабельной арендной инвестиции налоговая оптимизация так же важна, как выбор города. IsraelStart соединяет вас с налоговыми специалистами, владеющими обеими системами, чтобы максимизировать вашу чистую доходность.

Сопровождение IsraelStart включает этот аспект в своё предложение «под ключ».