Налоговое соглашение Франция–Израиль: влияние на ваши инвестиции в недвижимость

Двустороннее соглашение 1995 года: ключевые принципы

Налоговое соглашение между Францией и Израилем, подписанное 31 июля 1995 года и вступившее в силу в 1996 году, составляет правовую основу, регулирующую налогообложение доходов и имущества между двумя странами. Его главная цель: избежать того, чтобы налогоплательщики, проживающие в одной стране и получающие доходы в другой, дважды облагались налогом на одни и те же суммы.

Для французских покупателей, инвестирующих в недвижимость в Израиле, это соглашение — основополагающий текст, который определяет: в какой стране облагаются налогом доходы от аренды, какая страна облагает налогом прирост капитала при перепродаже, как устроены налоговые кредиты для устранения двойного налогообложения и какие обязательства по декларированию применяются в каждой стране.

Общее правило в сфере недвижимости простое: доходы от недвижимости облагаются налогом в стране, где находится объект. Недвижимость в Израиле, таким образом, сначала облагается налогом в Израиле, а затем декларируется во Франции с применением механизма устранения двойного налогообложения.

Доходы от аренды: где платить налоги?

Если вы инвестируете в квартиру в Израиле и сдаёте её в аренду, ваши доходы от аренды облагаются налогом в Израиле. Возможны три режима налогообложения:

Фиксированный режим 10 %: вы платите 10 % от валовых доходов от аренды, без какого-либо вычета расходов. Это самый простой и часто самый выгодный режим для небольших доходов от аренды. В Израиле не требуется ежегодная декларация — платёж производится раз в полгода.

Упрощённый реальный режим 15 %: вы платите 15 % от чистых доходов, после вычета эксплуатационных расходов (управление арендой, обслуживание, страхование), но без амортизации. Интересен, если ваши расходы составляют более 33 % валовой арендной платы.

Прогрессивный режим: ваши доходы от аренды включаются в ваш общий доход и облагаются по израильской прогрессивной шкале (от 10 % до 50 %). Этот режим позволяет вычитать амортизацию объекта, проценты по машканте и все расходы. Выгоден для крупных объектов недвижимости с высокими расходами.

Во Франции эти же доходы должны быть задекларированы в вашей ежегодной декларации (форма 2047 для иностранных доходов). Франция затем применяет налоговый кредит, равный французскому налогу, соответствующему этим доходам, что устраняет двойное налогообложение. Вы не платите дважды.

Прирост капитала от недвижимости: применимый режим

При перепродаже вашего объекта в Израиле полученный прирост капитала облагается в Израиле налогом Mas Shevach (налог на прирост капитала от недвижимости). Стандартная ставка — 25 % от чистого прироста капитала, с вычетами за срок владения и возможными освобождениями.

Во Франции соглашение предусматривает, что прирост капитала от недвижимости, расположенной в Израиле, облагается налогом в Израиле. Франция предоставляет налоговый кредит, соответствующий французскому налогу, который был бы причитающимся с этого прироста капитала, тем самым устраняя двойное налогообложение.

Важный момент: расчёт прироста капитала различается между двумя странами. В Израиле он рассчитывается в шекелях, с даты покупки, с индексацией. Во Франции он рассчитывался бы в евро, по курсу обмена каждой операции. Ваш адвокат и ваш бухгалтер должны координировать декларации, чтобы оптимизировать общий результат.

Налоговые кредиты и механизмы устранения

Центральный механизм соглашения — налоговый кредит. Конкретно это работает так: вы платите налог в Израиле на ваши доходы от недвижимости, вы декларируете эти же доходы во Франции, Франция рассчитывает теоретический налог на эти доходы, а затем предоставляет вам налоговый кредит, равный сумме этого теоретического французского налога (а не налогу, фактически уплаченному в Израиле).

Эта система означает, что вы никогда не облагаетесь налогом дважды, но вы всегда платите как минимум налог страны с более высоким налогообложением. Если израильский налог ниже теоретического французского налога, налоговый кредит покрывает французский налог полностью. Если израильский налог выше, излишек не даёт права на возмещение во Франции.

Декларирование во Франции: формы и сроки

Как налоговый резидент Франции, владеющий объектом в Израиле, вы должны каждый год заполнять следующие формы:

Форму 2047 (доходы, полученные за рубежом) для декларирования ваших израильских доходов от аренды. Форму 2042-C (дополнительные доходы) для переноса сумм и налогового кредита. Форму 3916-bis, если у вас есть банковский счёт в Израиле (обязанность декларирования иностранных счетов). И, при необходимости, форму 2048 для декларирования прироста капитала от продажи.

Сроки декларирования следуют стандартному французскому налоговому календарю (май-июнь каждого года). Настоятельно рекомендуется обратиться к бухгалтеру или налоговому адвокату, владеющему обеими системами, чтобы избежать любой ошибки, которая могла бы привести к доначислению.

Легальная налоговая оптимизация: наши советы

Несколько легальных стратегий позволяют минимизировать общую налоговую нагрузку вашего инвестирования в недвижимость в Израиле:

Выбрать режим налогообложения доходов от аренды, наиболее подходящий к вашей ситуации. Фиксированные 10 % оптимальны для большинства инвесторов-нерезидентов с одним арендным объектом. Если у вас есть машканта с высокими процентами, прогрессивный режим с вычетом процентов может быть более выгодным.

Планировать перепродажу с учётом вычетов. В Израиле вычеты за срок владения значительно снижают Mas Shevach. Во Франции прирост капитала от иностранной недвижимости пользуется теми же механизмами устранения через соглашение.

Предвидеть влияние изменения налогового резидентства. Если вы планируете алию, переход от налогового резидента Франции к налоговому резиденту Израиля глубоко меняет ваш налоговый режим, часто в вашу пользу для недвижимости. Олим хадашим пользуются специальными освобождениями в течение 10 лет.

Сводная таблица по типу дохода

Для полного налогового анализа, адаптированного к вашей личной ситуации, свяжитесь с нашей командой, которая соединит вас с налоговым специалистом, владеющим обеими системами.

IsraelStart предлагает сопровождение «под ключ» для покупателей из-за рубежа. Каждый этап ведёт наша команда на вашем языке.