Купить квартиру в Израиле из Франции: полное руководство 2026

Почему Франция — первая страна-покупатель в Израиле

Покупка квартиры в Израиле из Франции — это жизненный проект для тысяч семей каждый год. Какова бы ни была ваша цель — прибыльная арендная инвестиция, жильё перед алиёй или резиденция для ваших детей, которые учатся в Израиле, — процесс полностью отлажен, при условии что вас окружают правильные профессионалы.

Французские покупатели исторически представляют первый иностранный контингент на рынке недвижимости Израиля. Несколько факторов объясняют эту доминирующую позицию: сильное и структурированное сообщество, глубокие семейные и культурные связи с Израилем, хорошо налаженная сеть франкоязычных профессионалов — адвокатов, брокеров, агентов по недвижимости — и знание местности, часто передаваемое из поколения в поколение.

В 2026 году рынок новостроек в Израиле насчитывает более 300 активных проектов, распределённых по более чем 50 городам, от Тель-Авива до Беэр-Шевы, включая Нетанию, Иерусалим, Хайфу и Герцлию. Средняя цена за квадратный метр значительно варьируется в зависимости от местоположения: от 14 200 ₪/м² в Беэр-Шеве до 37 800 ₪/м² в Тель-Авиве, что даёт возможности для любого бюджета — от покупателя первого жилья до опытного инвестора.

Израильская правовая база благоприятна для международных покупателей: никаких ограничений по национальности для покупки, возможность получить ипотечный кредит (машканта) даже в качестве нерезидента и система регистрации земли (табу), которая надёжно защищает права собственности.

8 этапов покупки из Франции

Процесс покупки новой квартиры в Израиле из Франции делится на 8 чётко определённых этапов. Весь процесс, от определения проекта до передачи ключей, занимает в среднем от 18 до 36 месяцев при покупке на стадии строительства и от 3 до 6 месяцев для уже сданного объекта.

Этап 1 — Определить ваш проект и ваш бюджет

Перед любыми действиями уточните три фундаментальных параметра. Во-первых, цель: арендная инвестиция (годовая доходность от 3,5 % до 6,2 % в зависимости от города), вторая резиденция (жильё для отпусков и праздников) или основная резиденция (подготовка к алие). Во-вторых, общий бюджет, систематически включая от 8 % до 12 % дополнительных расходов сверх заявленной цены объекта — налог на покупку (мас рехиша), гонорары адвоката, банковские сборы, регистрация в табу. Наконец, местоположение, в зависимости от ваших критериев жизни, доходности или близости к сообществу.

Этап 2 — Выбрать город и программу

IsraelStart представляет более 300 новых программ по всему Израилю. Наш каталог позволяет фильтровать по городу, бюджету, количеству комнат, дате сдачи и расчётной доходности. Для французских покупателей самыми востребованными городами являются Нетания (динамичное франкоязычное сообщество, набережная, доступные цены), Тель-Авив (премиальный рынок с сильным ростом капитала) и Иерусалим (историческая надёжная ценность, +9,4 % в 2025 году).

Этап 3 — Уполномочить адвоката по недвижимости

В Израиле участие адвоката по недвижимости обязательно — оно не является опциональным, как во Франции. Его роль охватывает юридическую проверку объекта в земельном реестре (табу), переговоры и составление договора покупки (Heskem Ekar), управление доверенностью, если вы не приезжаете, координацию с банком по финансированию и полное административное сопровождение до регистрации собственности на ваше имя.

Гонорары адвоката по недвижимости составляют от 0,5 % до 1,5 % от цены объекта, без НДС 18 %. Для квартиры за 2 миллиона шекелей рассчитывайте на сумму от 10 000 ₪ до 30 000 ₪. Это необходимая инвестиция, которая защищает ваше приобретение. IsraelStart располагает сетью проверенных франкоязычных адвокатов по всей стране.

Этап 4 — Получить доверенность (при покупке на расстоянии)

Нотариальная доверенность позволяет вашему адвокату подписывать все документы от вашего имени. Это ключ, который делает возможной покупку на 100 % на расстоянии. Она получается либо в консульстве Израиля во Франции (запись через 2 — 3 недели, стоимость около 80 €), либо у французского нотариуса с апостилем Гааги (аналогичный срок, стоимость от 150 € до 250 €). Эта доверенность охватывает подписание договора, поэтапные платежи и все административные процедуры. Тысячи французских покупателей завершают своё приобретение каждый год, не ступая на землю Израиля до сдачи объекта.

Этап 5 — Открыть банковский счёт в Израиле

Израильский банковский счёт обязателен для покупки недвижимости. Крупнейшие банки — Hapoalim, Leumi, Discount, Mizrahi-Tefahot — предлагают услуги, адаптированные для нерезидентов. Для открытия требуется действующий паспорт, подтверждение доходов (3 последних расчётных листка или бухгалтерский баланс), рекомендательное письмо от вашего французского банка и декларация о соответствии требованиям по борьбе с отмыванием денег. Некоторые банки позволяют открытие на расстоянии по доверенности. Рассчитывайте на 2 — 4 недели для полной процедуры.

Этап 6 — Финансировать покупку (машканта)

Французские нерезиденты могут получить ипотечный кредит (машканта) в израильских банках при минимальном первоначальном взносе 50 % от стоимости объекта (LTV 50 %, против 70-75 % для резидентов). Ставки в 2026 году колеблются от 4,5 % до 6,5 % в зависимости от выбранного типа ставки (фиксированная, переменная или смешанная) и срока кредита. Досье включает: три последних баланса или расчётных листка, французские налоговые уведомления, банковские выписки за последние 6 месяцев и подписанный договор бронирования. Банк проводит оценку объекта и вашей платёжеспособности.

Этап 7 — Подписать договор и распределить платежи

Договор купли-продажи (Heskem Ekar) составляется и обсуждается вашим адвокатом. При покупке на стадии строительства платежи распределяются по календарю, связанному с ходом строительства: как правило, 10 % при подписании, затем взносы по 15 % на каждом ключевом этапе (фундамент, каркас, перегородки) и остаток 45 % при сдаче. Каждый платёж защищён банковской гарантией (Havtachat Milvia), обязательно выдаваемой застройщиком в соответствии с израильским законом о продаже квартир.

Этап 8 — Приёмка и регистрация в табу

При сдаче ваш адвокат проводит осмотр объекта с экспертом, проверяет соответствие договорным планам и составляет список возможных замечаний, которые застройщик должен будет исправить. Как только остаток полностью оплачен и замечания сняты, квартира переводится на ваше имя в земельном реестре (табу). Этот процесс регистрации обычно занимает от 6 до 18 месяцев после сдачи для нового объекта. Ваш адвокат обеспечивает сопровождение до получения окончательного титула собственности.

Нотариальная доверенность: покупать, никогда не приезжая

Одно из главных преимуществ новой недвижимости в Израиле — возможность осуществить весь процесс приобретения на расстоянии. Нотариальная доверенность, юридический документ, признанный израильским правом, уполномочивает вашего адвоката действовать от вашего имени на каждом этапе: подписание договора купли-продажи, выполнение платежей с вашего израильского банковского счёта, управление всеми административными процедурами — оплата налога на покупку (мас рехиша), запрос на регистрацию в табу, переписка с застройщиком.

Эта возможность фундаментально меняет опыт покупки. Вам не нужно брать отпуск, бронировать авиабилет или жонглировать часовыми поясами для встреч. Ваш адвокат и IsraelStart координируют всё из вашего дома, на вашем языке, с регулярными отчётами на каждом ключевом этапе.

Перекрёстное налогообложение Франция — Израиль: главное перед покупкой

Двустороннее налоговое соглашение 1995 года между Францией и Израилем составляет основу для избежания двойного налогообложения. Доходы от аренды, получаемые от вашего объекта в Израиле, облагаются налогом в Израиле по одному из трёх режимов на выбор: фиксированные 10 % от валовых доходов (самый простой), 15 % от чистого дохода после вычета расходов или классическая прогрессивная шкала. Затем во Франции применяется налоговый кредит для нейтрализации двойного налогообложения.

Прирост капитала от недвижимости (Mas Shevach) облагается налогом в Израиле по прогрессивной шкале со значительными вычетами за срок владения. Налог на покупку (мас рехиша) — самая важная статья для нерезидентов: около 8 % для объекта за 2 миллиона шекелей, против от 0 до 3,5 % для израильского резидента. Наш онлайн-симулятор рассчитывает точную сумму, применимую к вашей ситуации, за 30 секунд.

Любимые города французских покупателей в 2026 году

Выбор города является определяющим и напрямую зависит от вашей инвестиционной цели. Вот сравнение 6 городов, наиболее востребованных французскими покупателями, с актуализированными данными CBS:

Нетания остаётся флагманским направлением французских покупателей благодаря хорошо укоренившемуся франкоязычному сообществу, всё ещё доступным ценам на набережной и очень ценимой средиземноморской среде жизни. Тель-Авив привлекает инвесторов, которые отдают приоритет долгосрочному росту капитала, а Беэр-Шева соблазняет тех, кто ищет самую высокую доходность от аренды в стране, поддерживаемую студенческим спросом и кибер-кластером.

FAQ: 10 самых частых вопросов

Может ли француз купить в Израиле, не будучи резидентом?
Да, никаких ограничений по национальности для покупки недвижимости в Израиле не существует. Нерезиденты могут покупать, финансировать через машканту и сдавать в аренду. Единственная разница касается налогообложения: шкала налога на покупку (мас рехиша) выше.

Нужно ли приезжать в Израиль, чтобы купить?
Нет. Благодаря нотариальной доверенности ваш адвокат действует от вашего имени для всех процедур. Тысячи покупок совершаются каждый год полностью на расстоянии, из Франции.

Каков минимальный первоначальный взнос для нерезидента?
50 % от цены объекта. Израильские банки кредитуют нерезидентов до 50 % от стоимости (LTV 50 %), против 70-75 % для резидентов.

Сколько стоит адвокат по недвижимости в Израиле?
От 0,5 % до 1,5 % от цены объекта, без НДС (18 %). Для объекта за 2 миллиона шекелей рассчитывайте на 10 000 ₪ — 30 000 ₪. Эта инвестиция необходима.

Что такое налог на покупку (мас рехиша)?
Налог на приобретение недвижимости в Израиле, подлежащий уплате в течение 50 дней после подписания договора. Сумма зависит от статуса резидент/нерезидент и от цены объекта.

Можно ли получить ипотечный кредит в Израиле, будучи французом?
Да, израильские банки кредитуют французских нерезидентов. Минимальный первоначальный взнос составляет 50 %, а ставки 2026 года находятся в диапазоне от 4,5 % до 6,5 %.

Какова продолжительность процесса покупки?
Для покупки на стадии строительства: от 18 до 36 месяцев от подписания до сдачи. Для сданного объекта: от 3 до 6 месяцев для завершения всех процедур.

Защищает ли налоговое соглашение Франция — Израиль от двойного налогообложения?
Да, соглашение 1995 года предусматривает механизмы налогового кредита, которые позволяют избежать двойного налогообложения одних и тех же доходов от недвижимости.

Берёт ли IsraelStart комиссию?
IsraelStart вознаграждается застройщиками, что означает, что сопровождение — поиск, адвокат, финансирование, контроль — включено в услугу, без дополнительных расходов для покупателя.

Как начать мой проект?
Начните с персональной консультации на IsraelStart: опишите ваш проект в 5 этапов и получите индивидуальный подбор из наших 300+ программ по всему Израилю.

Эта услуга особенно подходит покупателям, проживающим за рубежом.

Ваш следующий шаг с IsraelStart

IsraelStart — первая платформа, посвящённая покупателям новой недвижимости в Израиле, где бы вы ни находились в мире. Наше сопровождение охватывает весь процесс: поиск среди 300+ программ по всему Израилю, связь с адвокатом на вашем языке, сопровождение по машканте с переговорами об условиях, контроль строительства с регулярными отчётами и управление арендой «под ключ», если вы инвестируете.

Всё делается из вашего дома, на вашем языке. Начните с персональной консультации: опишите ваш проект в 5 этапов и получите индивидуальный подбор из наших новых программ.