Машканта для нерезидентов 2026: получить ипотечный кредит в Израиле из Франции

Машканта: определение и принцип работы

Машканта (משכנתא) — это ивритский термин, обозначающий ипотечный кредит на недвижимость. Это точный эквивалент французского ипотечного кредита, с некоторыми особенностями, связанными с израильской банковской системой. Машканта гарантируется ипотекой первого ранга, зарегистрированной в табу (земельный реестр) на финансируемый объект. Эта регистрация даёт банку надёжную гарантию в случае неисполнения обязательств заёмщиком, что объясняет их готовность кредитовать даже нерезидентов.

Рынок машканты в Израиле доминируется пятью крупными банками страны, у каждого из которых есть специализированные департаменты для нерезидентов. Эти департаменты часто включают многоязычный, даже франкоязычный персонал, привыкший к специфическим процедурам международных покупателей. Условия предоставления, ставки и максимальные суммы различаются в зависимости от вашего статуса резидентства, вашей национальности и вашего финансового профиля. Понимание этих нюансов необходимо для оптимизации вашего финансирования. Например, новый репатриант (Oleh Hadash) пользуется более выгодными условиями, чем обычный нерезидент.

Для французских покупателей, которые хотят купить квартиру в Израиле, машканта — важный рычаг, который позволяет финансировать до 50 % стоимости объекта, тем самым снижая необходимый первоначальный взнос. Это финансирование позволяет не только приобрести больший или лучше расположенный объект, но и сохранить ликвидность для других инвестиций или для дополнительных расходов, связанных с покупкой недвижимости (налоги, гонорары адвоката, услуги маклера и т. д.). Процесс, хотя и схож в общих чертах с французским ипотечным кредитом, имеет культурные и административные особенности, которые экспертное сопровождение может значительно упростить.

Условия eligibility для нерезидентов в 2026 году

Израильские банки кредитуют нерезидентов при соблюдении специфических условий, более строгих, чем для резидентов. Эти требования направлены на минимизацию рисков для банка, учитывая физическую удалённость и потенциальную сложность взыскания в случае дефолта. Вот критерии eligibility в 2026 году, с точными деталями, чтобы помочь вам подготовить ваше досье:

Минимальный личный взнос: 50 % от стоимости объекта. Это самое ограничительное правило для нерезидентов. Для объекта за 2 миллиона шекелей (около 500 000 евро по текущему обменному курсу) вы должны располагать как минимум 1 миллионом шекелей (около 250 000 евро) собственных средств. Этот взнос должен быть подтверждён ясными банковскими выписками и, в идеале, происходить со стабильных и легко идентифицируемых счетов. Источник средств — главная озабоченность израильских банков из-за международных норм по борьбе с отмыванием денег (AML).

Платёжеспособность: ежемесячные платежи не должны превышать от 30 % до 40 % вашего чистого месячного дохода, в зависимости от банков и стабильности ваших доходов. Это соотношение рассчитывается на основе ваших доходов в евро, конвертированных в шекели по курсу на день анализа. Банки часто применяют коэффициент осторожности при конвертации евро/шекель, чтобы защититься от неблагоприятных колебаний курса. Доход обычно рассчитывается как среднее за последние 3 — 6 месяцев. Дополнительные доходы (аренда, дивиденды) могут быть приняты во внимание, если они стабильны и обоснованы.

Профессиональная стабильность: бессрочный трудовой договор (CDI) не менее 2 лет или 3 года деятельности для независимых работников (свободные профессии, руководители предприятий), с положительными и растущими балансами за последние два-три налоговых года. Для наёмных работников требуется справка от работодателя, подтверждающая должность, стаж и зарплату. Для независимых работников банки потребуют два последних баланса, заверенных бухгалтером-экспертом или аудитором, а также соответствующие декларации о доходах. Стабильность сектора деятельности также является фактором, принимаемым во внимание.

Возраст: срок кредита не может превышать дату вашего 75-летия. Конкретно, если вам 55 лет, максимальная продолжительность вашей машканты составит 20 лет. Важно отметить, что некоторые банки могут ограничивать максимальную продолжительность до 70 лет или 72 лет для траншей кредитов без страхования или с более высоким риском. Чем вы моложе, тем дольше вы можете брать кредит, что снижает ежемесячные платежи.

Банковская и финансовая история: отсутствие крупных платёжных инцидентов (отклонённые чеки, неоплаченные списания), отсутствие регистрации в Банке Франции (FCC, FICP), отсутствие текущей чрезмерной задолженности во Франции или в других странах. Израильские банки требуют справку об отсутствии регистрации в вашей стране проживания. Хорошее управление вашими банковскими счетами и регулярные сбережения — главные преимущества. Банки могут также попросить подтверждение надлежащего исполнения ваших других кредитов (потребительские кредиты, другие ипотечные кредиты).

Максимальный LTV: 50 % для нерезидентов

Соотношение Loan-to-Value (LTV) — это процент цены объекта, который банк согласен финансировать. Для нерезидентов максимальный LTV ограничен 50 % регулированием Банка Израиля (Bank Israel), против от 70 % до 75 % для резидентов. Это регулирование — мера предосторожности для ограничения подверженности израильских банков риску нерезидентов, который воспринимается как более высокий из-за трудностей международного юридического взыскания.

Этот потолок в 50 % является нормативным и не подлежит обсуждению, независимо от качества вашего досье или вашего личного состояния. Однако некоторые банки принимают во внимание экспертную стоимость объекта (а не цену покупки) для расчёта LTV. Если экспертиза превышает уплаченную цену — что часто случается в новостройках или на очень динамичных рынках, таких как Тель-Авив или Иерусалим, — фактически заимствованная сумма может быть немного выше 50 % от цены покупки. Например, если вы покупаете объект за 2 миллиона шекелей и банковская экспертиза оценивает его в 2,1 миллиона, банк потенциально сможет предоставить вам 50 % от 2,1 миллиона, то есть 1,05 миллиона шекелей, вместо 1 миллиона. Это важный нюанс, который нужно использовать.

Сравнительная таблица LTV по профилям:

Фиксированные и переменные ставки: сравнение 2026 года

Израильская машканта предлагает уникальную гибкость благодаря своей системе направлений (Masloulim). Каждый кредит состоит из нескольких комбинированных направлений, каждое со своим собственным типом ставки и условиями досрочного погашения. Эта модульность позволяет построить индивидуальный кредит в зависимости от вашей склонности к риску и ваших экономических прогнозов. Распределение между этими направлениями крайне важно и должно быть продумано стратегически.

Фиксированная ставка в шекелях (Kvoua): от 4,8 % до 5,8 % в марте 2026 года на срок 20 лет. Это самое безопасное направление — ваши ежемесячные платежи гарантированы на весь срок кредита и, следовательно, защищены от повышения ставок Банка Израиля. Идеально для нерезидентов, которые хотят полной предсказуемости и минимизировать неопределённости, связанные с управлением инвестицией на расстоянии. Эта ставка часто предпочитается для большей части кредита. Однако в случае снижения ставок досрочное погашение может повлечь штрафы (Amla).

Переменная ставка Prime (Prime ±): Prime (в настоящее время 6,0 % в марте 2026 года, после нескольких последовательных повышений) ± согласованный спред. В марте 2026 года предложения колеблются от Prime -0,5 % (то есть 5,5 % фактически) до Prime +0,5 % (то есть 6,5 % фактически). Ставка Prime напрямую варьируется в зависимости от решений Банка Израиля по его ключевой ставке, обычно раз в месяц. Это направление предлагает большую гибкость досрочного погашения без штрафа. Оно интересно для части кредита, если вы ожидаете снижения ставок или если вы предусматриваете частичное погашение в краткосрочной или среднесрочной перспективе.

Фиксированная индексированная ставка (Kvoua Tzamoud): от 3,2 % до 4,0 % в марте 2026 года, но индексированная на индекс потребительских цен (мадад). Это означает, что остаток основного долга и ежемесячные платежи периодически корректируются в зависимости от инфляции. Если инфляция высока, ваши ежемесячные платежи увеличиваются, иногда существенно. Напротив, в период низкой инфляции эта ставка может быть очень выгодной, поскольку начальная номинальная ставка ниже. Интересно, если инфляция остаётся сдержанной и вы готовы принять этот риск. Это также направление без штрафов за досрочное погашение, что делает его гибким.

Переменная ставка Libor/Euribor: от 4,0 % до 5,5 % в марте 2026 года, индексированная на международные межбанковские ставки (Libor для доллара или Euribor для евро). Предназначена для заёмщиков, которые получают свои доходы в иностранной валюте (евро, доллар, фунт стерлингов) и хотят ограничить свой валютный риск. Если ваши доходы в евро, кредит, индексированный на Euribor, может быть уместен. Досрочное погашение по этому направлению обычно без штрафа.

Регулирование требует не концентрировать более 33 % кредита на одном направлении, если оно представляет особый риск для заёмщика (например: переменная ставка без потолка). Кроме того, некоторые банки могут навязывать минимальную долю фиксированной ставки (Kvoua) для нерезидентов, чтобы обезопасить часть задолженности. Ваш брокер или банкир составляет оптимальную комбинацию, адаптированную к вашему профилю риска, вашим финансовым целям и вашей способности предвидеть экономические изменения. Классическое распределение может быть 50 % фиксированной (Kvoua), 30 % переменной Prime и 20 % фиксированной индексированной (Kvoua Tzamoud).

Банки, которые кредитуют французов

Все крупные израильские банки предлагают машканты французским нерезидентам, но с разными уровнями сервиса и конкурентоспособности. Выбор банка не ограничивается только ставками, но также плавностью процесса, доступностью франкоязычных консультантов и гибкостью их международных департаментов.

Bank Hapoalim — Лидер рынка с наиболее развитым международным департаментом. Известен своей эффективностью и ясностью процесса. Выделенный франкоязычный отдел, отлаженный процесс для нерезидентов, конкурентоспособные ставки благодаря большому объёму сделок. Это выбор по умолчанию для большинства французских покупателей, часто воспринимаемый как самый «friendly» банк для этой клиентуры. Их команды очень привыкли к французской документации.

Bank Leumi — Второй банк страны, очень активный в сегменте нерезидентов. Часто в прямой конкуренции с Hapoalim по предложениям. Предлагает персональное сопровождение и условия, часто близкие к Hapoalim, иногда даже более выгодные по некоторым направлениям, особенно для досье с высокими доходами или большим взносом. У них также есть двуязычные команды и хорошее понимание иностранных налоговых и банковских систем.

Bank Mizrahi-Tefahot — Исторический специалист по машканте в Израиле (первый банк по ипотечным кредитам для резидентов). Всё более активен с нерезидентами, с иногда очень агрессивными предложениями для завоевания долей рынка. Они компенсируют потенциально меньший международный департамент, чем у Hapoalim или Leumi, усилиями по ставкам. Они могут быть особенно интересны для новых объектов или строительных проектов, где их экспертиза доказана.

Bank Discount — Конкурентоспособное позиционирование на крупных сделках (>3M ₪, около 750 000 евро) и более специфических профилях (предприниматели, инвесторы с несколькими продуктами). Меньший объём в стандартном сегменте нерезидентов, но не следует пренебрегать им для исключительных досье. Их гибкость может быть главным преимуществом для более сложных ситуаций.

First International Bank (FIBI) — Самая маленькая из пяти в сегменте машканты, но может предлагать интересные условия, чтобы привлечь досье и увеличить свой международный портфель. Они часто способны быть более гибкими по некоторым пунктам документации или срокам. Не стесняйтесь обращаться к ним, особенно если ваше досье имеет небольшие «заминки» или особенности.

Наша рекомендация: обратитесь как минимум в 3 банка, чтобы создать конкуренцию между предложениями и получить лучшую комбинацию ставка/условия. Редко бывает, что один банк имеет лучшее предложение по всем направлениям одновременно. IsraelStart координирует это создание конкуренции в рамках своего сопровождения, представляя ваше досье оптимальным образом для каждого учреждения.

Досье запроса: требуемые документы

Досье машканты для французского нерезидента требовательно и должно быть составлено тщательно, чтобы избежать задержек. Израильские банки, очень чувствительные к международным нормативным ограничениям (борьба с отмыванием денег и т. д.), придают первостепенное значение ясности и полноте документов. Все документы должны быть составлены на английском или иврите или сопровождаться присяжным переводом.

Документы, удостоверяющие личность:
* Действующий паспорт заёмщика и созаёмщика (если применимо), с заверенной копией. Может быть запрошен второй документ, удостоверяющий личность (национальное удостоверение личности).
* Недавнее подтверждение адреса (менее 3 месяцев) во Франции (счёт за электричество, местное налоговое уведомление).
* Возможно, справка о не являющемся налоговым резидентом Израиля статусе, выданная французскими налоговыми органами, или декларация под честное слово.

Документы о доходах:
* Для наёмных работников:
* 3 или 6 последних расчётных листков.
* Трудовой договор, если он недавний, или справка от работодателя с указанием вашей должности, даты приёма на работу, годовой зарплаты и того, является ли должность бессрочной (CDI).
* Для независимых работников / руководителей компаний:
* 3 последних баланса и отчёта о прибылях и убытках вашей компании, заверенные бухгалтером-экспертом или аудитором.
* 3 последние личные налоговые декларации (IRPP), показывающие ваши профессиональные доходы.
* K-Bis или выписка из торгового реестра вашей компании давностью менее 3 месяцев.
* Для пенсионеров:
* 3 последние выписки о пенсиях.
* Уведомление о назначении пенсии.
* Все эти документы должны сопровождаться присяжным переводом на иврит или английский и, в идеале, «письмом бухгалтера», обобщающим ваши чистые годовые доходы.

Налоговые документы:
* 2 последних французских налоговых уведомления (уведомление о подоходном налоге), полные.
* Если у вас есть доходы от недвижимости, соответствующие декларации (2044 или 2042).

Банковские документы:
* Банковские выписки за последние 6 месяцев со всех ваших текущих счетов во Франции и в других странах. Эти выписки позволяют оценить управление вашими финансами, регулярность ваших доходов и отсутствие инцидентов.
* Подтверждения ваших сберегательных счетов (сберегательные книжки, страхование жизни, счета ценных бумаг), показывающие личный взнос, необходимый для операции. Происхождение средств, составляющих взнос, должно быть ясным и прослеживаемым (продажа объекта, наследство, зарплатные сбережения).
* Часто требуется банковская справка об отсутствии регистрации во Франции.

Документ о недвижимости:
* Договор бронирования или Heskem Ekar (предварительный договор купли-продажи), подписанный и действительный, или письмо-обязательство застройщика для нового объекта. Этот документ должен чётко устанавливать цену объекта, условия оплаты и личность сторон.
* Подробное описание объекта (адрес, площадь, количество комнат).
* Для существующего объекта — доказательство собственности продавца (табу).

Стоимость переводов и экспертиз:
Стоимость присяжных переводов может варьироваться от 500 € до 1500 € в зависимости от объёма документов. Экспертиза объекта (Shomé) заказывается банком после условного одобрения и финансируется заёмщиком (стоимость: от 2 000 ₪ до 4 000 ₪, то есть около от 500 € до 1000 €). Эти расходы нужно предвидеть.

Средний срок обработки составляет от 3 до 6 недель между подачей полного досье и твёрдым предложением банка. Однако часто банки запрашивают дополнительные документы или разъяснения, продлевая этот срок. Хорошо подготовленное досье и проактивный контроль необходимы.

Смоделировать вашу машканту онлайн

Наш симулятор машканты позволяет вам получить оценку ваших ежемесячных платежей за 30 секунд. Этот инструмент предназначен для того, чтобы дать вам первое реалистичное представление о том, на что вы можете претендовать в 2026 году, с учётом особенностей израильского рынка и нерезидентов. Введите цену объекта в шекелях, ваш взнос в процентах или в шекелях, желаемую продолжительность в годах и предпочтительный тип ставки (фиксированная, переменная или комбинация). Симулятор мгновенно рассчитывает:
* Расчётный ежемесячный платёж в шекелях, включая основной долг и проценты.
* Общую стоимость кредита за выбранный срок.
* Упрощённую таблицу амортизации, показывающую распределение основной долг/проценты со временем.
* Расчётную сумму ежегодного страхования заёмщика, основанную на средних рыночных показателях для профиля нерезидента.

Это моделирование является ориентировочным и не представляет собой предложение кредита. Это отправная точка для ваших размышлений. Его точность зависит от средних рыночных ставок на данный момент и не учитывает всех тонкостей вашего личного профиля. Чтобы получить твёрдое и персональное предложение, свяжитесь с нашей командой, которая будет координировать запросы в несколько банков от вашего имени, с учётом всех параметров вашего досье.

IsraelStart ведёт переговоры за вас

Приобретение машканты в Израиле, особенно в качестве франкоязычного нерезидента, может оказаться сложным без специализированного сопровождения. Банковская система, ивритская терминология, документальные требования и практики переговоров значительно отличаются от Франции. Именно здесь IsraelStart выступает как ваш привилегированный партнёр.

Сопровождение по машканте IsraelStart включает полный спектр услуг, предназначенных для освобождения вас от всех административных и языковых ограничений:
* Анализ вашей заёмной способности: Подробная оценка ваших доходов, вашего взноса и вашего финансового профиля для определения максимальной суммы, которую вы можете занять, и реалистичного ежемесячного платежа.
* Составление полного досье: Помощь в сборе требуемых документов, проверка их соответствия и управление присяжными переводами при необходимости, гарантируя вам «банковское» досье с первой подачи.
* Одновременное обращение в 3 — 5 банков: Представление вашего досье в несколько крупных израильских банков, чтобы оптимизировать ваши шансы получить лучшее предложение.
* Переговоры о ставках и условиях досрочного погашения: Наши эксперты, знающие рыночные практики, ведут переговоры от вашего имени о наиболее выгодных ставках и наиболее гибких условиях по различным направлениям (Masloulim). Это может представлять десятки тысяч шекелей экономии за срок кредита.
* Координация с вашим адвокатом [avocat-immobilier-israel-francophone]: Процесс ипотеки — крайне важный юридический этап. Мы обеспечиваем связь с вашим адвокатом в Израиле, чтобы гарантировать, что все юридические аспекты регистрации ипотеки и разблокирования средств управляются эффективно и прозрачно.
* Сопровождение до разблокирования средств: Сопровождение на каждом этапе, от предварительного одобрения до подписания предложения кредита и до перевода средств продавцу или застройщику.
* Упрощённая коммуникация: Вам не нужно говорить на иврите или понимать тонкости израильской банковской системы. Всё управляется из вашего дома, на вашем языке (французском), с регулярными и ясными отчётами о продвижении вашего досье.

Эта услуга является частью сопровождения «под ключ» IsraelStart. Наша цель — предложить вам спокойный и эффективный опыт покупки недвижимости в Израиле, максимизируя ваши шансы получить лучшие условия финансирования.

Досрочное погашение: что нужно знать

Досрочное погашение машканты в Израиле — право заёмщика, но оно регламентируется специфическими правилами и может повлечь расходы. Понимание этих механизмов необходимо для планирования вашей долгосрочной финансовой стратегии. Гибкость погашения — важный критерий, который нужно принимать во внимание при выборе состава вашей машканты.

Для направлений с фиксированной ставкой (Kvoua), индексированных или неиндексированных, применяются штрафы за досрочное погашение (Amla). Эти штрафы рассчитываются на основе разницы между договорной ставкой вашего кредита и рыночной ставкой на момент погашения. Если рыночные ставки снизились с момента подписания вашего кредита, стоимость для банка выше (он должен перекредитовать деньги по более низкой ставке), отсюда штрафы. Эти штрафы могут достигать от 2 % до 5 % от досрочно погашенного капитала, если рыночные ставки значительно упали. Точная формула расчёта регламентирована и учитывает оставшийся срок кредита, остаток основного долга и разрыв между ставками. Всегда рекомендуется запрашивать точное моделирование этих расходов перед осуществлением досрочного погашения по фиксированному направлению.

Для направлений с переменной ставкой (Prime, Libor/Euribor) досрочное погашение обычно без штрафа. Именно поэтому многие заёмщики-нерезиденты включают как минимум 33 % (иногда больше, если условия банка позволяют) своей машканты в переменную ставку. Это позволяет им сохранить драгоценную гибкость: в случае непредвиденного поступления денег (продажа другого объекта, наследство, бонус) они могут погасить значительную часть своего кредита без дополнительных расходов. Это обычная стратегия для инвесторов или тех, кто предвидит большие колебания своих доходов.

Обычные сценарии досрочного погашения для покупателей из-за рубежа многочисленны:
* Полное погашение при алие: После совершения алии (иммиграции в Израиль) заёмщик может пересмотреть свою машканту на условиях резидента (LTV 70 %, преференциальные ставки для олим и т. д.) или погасить весь кредит, чтобы оформить новый. Штрафы по фиксированным частям могут тогда быть компенсированы лучшими условиями, предлагаемыми олим.
* Частичное погашение после продажи объекта во Франции: Многие нерезиденты финансируют свой первоначальный взнос сбережениями и планируют впоследствии продать объект во Франции, чтобы дополнить погашение.
* Рефинансирование, если рыночные ставки значительно снижаются: Если процентные ставки в Израиле резко падают, может быть выгодно погасить текущий кредит (даже со штрафами по фиксированным частям), чтобы оформить новый на более благоприятных условиях.

Ваш брокер по машканте проанализирует лучшую стратегию в зависимости от состава вашего кредита и ваших среднесрочных и долгосрочных целей. Он также может смоделировать влияние штрафов, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.

Страхование заёмщика: обязательное и подлежащее обсуждению

Страхование машканты (Bituach Mashkanta) обязательно в Израиле для любого ипотечного кредита. Оно направлено на защиту банка и вашей семьи в случае непредвиденных обстоятельств. Это страхование в основном покрывает смерть и полную и постоянную инвалидность (ITP) заёмщика. В случае смерти или инвалидности страховщик погашает остаток основного долга банку, освобождая таким образом ваших наследников от долга.

Ежегодная стоимость обычно составляет от 0,3 % до 0,8 % от остатка основного долга, в зависимости от вашего возраста, состояния здоровья, статуса курильщик/некурильщик и выбранной страховой компании. Чем вы старше или если у вас есть медицинская история, тем выше будет стоимость. Страхование является убывающим, то есть оно уменьшается по мере уменьшения остатка основного долга.

Важный момент: вы не обязаны оформлять страхование, предлагаемое вашим банком. Израильский закон (закон о страховании) разрешает вам выбрать внешнего страховщика. Эта «делегация страхования» — часто очень интересная возможность, поскольку внешние предложения часто дешевле на от 20 % до 40 %, чем групповые договоры, предлагаемые банками. Это может представлять существенную экономию за весь срок кредита.

Для французских нерезидентов израильские страховщики могут запрашивать специфическую информацию или дополнительные медицинские обследования, но процесс отлажен. Ваш брокер может направить вас к наиболее конкурентоспособным предложениям на рынке. Крайне важно сравнивать гарантии (объём инвалидности, франшизы, периоды ожидания), а также цену. Страхование — статья, которой часто пренебрегают в общем бюджете ипотечного кредита, но которая может представлять тысячи, даже десятки тысяч шекелей (от 15 000 ₪ до 30 000 ₪) разницы за весь срок кредита. Не недооценивайте важность пересмотра или делегации страхования.

Налогообложение нерезидента в Израиле: налоги и преимущества

Покупка недвижимости в Израиле в качестве нерезидента подразумевает понимание налоговых последствий, как в Израиле, так и во Франции. Хотя вы не являетесь налоговым резидентом Израиля, некоторые сделки и доходы от недвижимости облагаются там налогом.

В Израиле:
* Налог на покупку (мас рехиша): Это эквивалент французских сборов за передачу прав. Для нерезидентов ставка обычно выше, чем для резидентов. Она прогрессивна и может варьироваться от 8 % до 10 % от стоимости объекта в 2026 году, в зависимости от ценовой категории. Она применяется к приобретению любой недвижимости.
* Налог на недвижимость (арнона): Это ежегодный местный налог, взимаемый муниципалитетом, рассчитываемый на основе площади объекта и его местоположения. Сумма значительно варьируется от одного города к другому и от одного района к другому.
* Налог на прирост капитала (Mas Shevach): Если вы продаёте ваш объект в Израиле и получаете прибыль, этот прирост капитала подлежит налогообложению в Израиле по общей ставке 25 % в 2026 году. Могут существовать освобождения или специальные режимы при определённых условиях (например, если объект считается будущей основной резиденцией после алии).
* Налог на доходы от аренды (Mas Sachar): Если вы сдаёте ваш объект, полученная арендная плата облагается налогом в Израиле. Обычно существует два варианта:
* Фиксированный сбор в размере 10 % от валовых доходов, без вычета расходов. Это самый простой вариант для низких доходов от аренды.
* Налогообложение по прогрессивной шкале (до 31 % для самых высоких категорий), после вычета реальных расходов (проценты по кредиту, амортизация, работы, налог на недвижимость и т. д.). Этот вариант часто более выгоден для значительных доходов от аренды.

Во Франции:
* В силу франко-израильского двустороннего налогового соглашения доходы от недвижимости и прирост капитала от недвижимости, расположенной в Израиле, облагаются налогом в Израиле. Однако Франция может принимать их во внимание для расчёта вашей эффективной ставки налогообложения (механизм эффективной ставки), хотя она напрямую не облагает налогом эти доходы, уже обложенные в Израиле.
* Крайне важно проконсультироваться с налоговым специалистом по международной недвижимости, чтобы оптимизировать вашу ситуацию и избежать двойного налогообложения.

Процесс покупки и разблокирование средств: ключевые этапы

Процесс покупки недвижимости в Израиле для нерезидента, от подписания предварительного договора до разблокирования средств машканты, обычно следует нескольким этапам:

1. Подписание договора бронирования / Heskem Ekar: Это эквивалент предварительного договора купли-продажи. Обычно вносится аванс (от 5 % до 10 % от цены). Это момент уведомить банк о вашем намерении занять средства.
2. Подача досье машканты: Как только Heskem Ekar подписан, вы подаёте полное досье вашему брокеру, который передаёт его банкам.
3. Условное одобрение (Ishur Ekroni): Банки рассматривают ваше досье и дают вам принципиальное согласие, часто действительное 90 дней, при условии экспертизы объекта и некоторых условий. Крайне важно получить это одобрение, прежде чем идти дальше в ваших обязательствах.
4. Экспертиза объекта (Shomè): Банк поручает эксперту по недвижимости (Shomè Shamaï) оценить рыночную стоимость объекта. Его отчёт является определяющим для расчёта окончательного LTV.
5. Твёрдое предложение (Hatzka'at Mashkanta): После подтверждения экспертизы банк выдаёт твёрдое предложение кредита, подробно излагающее все условия (сумма, ставка, срок, направления, страхования). У вас есть срок, чтобы принять его.
6. Подписание банковских документов: Вы подписываете предложение кредита и различные договоры страхования и гарантии в банке (или перед адвокатом банка). Для нерезидентов это часто можно сделать по доверенности или у местного нотариуса в вашей стране в присутствии израильского адвоката.
7. Регистрация ипотеки (Rishum Mashkanta): Ваш адвокат регистрирует ипотеку первого ранга на объект в табу (земельный реестр) в пользу банка. Это предварительное условие для разблокирования средств.
8. Разблокирование средств: Средства машканты разблокируются банком по календарю платежей, предусмотренному в Heskem Ekar, обычно несколькими траншами, и напрямую перечисляются продавцу или застройщику. Последний транш обычно перечисляется при передаче ключей и окончательной передаче собственности.

Этот процесс обычно занимает от 2 до 4 месяцев. Плавность во многом зависит от подготовки вашего досье и координации между вашим брокером, банком и вашим адвокатом.