Зонтичные соглашения в Израиле: обещано 591 631 квартир, реализовано 43%

Вот уже тринадцать лет Государство Израиль подписывает с муниципалитетами рамочные соглашения — так называемые «accords-toits» (heskem gag), призванные ускорить темпы жилищного строительства. Однако отчет, опубликованный Globes 6 октября 2026 года на основе государственной финансовой отчетности, показывает суровую реальность: на рынок вышло меньше половины обещанных квартир. И покупателям из-за рубежа, и израильтянам внутри страны эти данные помогают понять главное: в каких городах новые районы действительно растут на глазах, а где стройка застряла на бумаге.

Зонтичное соглашение (Heskem Gag): как это работает?

В основе лежит простой взаимный расчет. Муниципалитет дает зеленый свет масштабному строительству жилья на своей территории. Государство взамен берет на себя расходы: финансирует инфраструктуру, возводит общественные здания, модернизирует старые кварталы и устраняет бюрократические препоны на этапе планирования. Главная цель очевидна — построить как можно больше квартир, чтобы покрыть высокий спрос.

По данным Globes, к концу 2025 года заключено уже 46 таких соглашений: 26 — с Земельным управлением Израиля и 20 — с Министерством строительства и заселения.

Итоги по стране: на рынок выведено всего 43 % квартир

Всего подписанные соглашения охватывают 591 631 единицу жилья. Но до этапа открытых продаж дошли лишь 253 384 квартиры — это примерно 43 % (в заголовках профильных СМИ обычно фигурирует цифра около 44 %).

Проще говоря, государство рассчитывает вложить почти 16 млрд ₪, а отдача пока очень частичная. Но процесс не останавливается: Holon только что заключил свое первое рамочное соглашение, а в июле 2026 года договор впервые подписали с региональным советом.

Город за городом: лидеры и отстающие

Разрыв между городами колоссальный.

Источник: финансовые отчеты государства, данные издания Globes.

Юг активно строит, центр буксует

Южные города и Ashkelon вывели на рынок основную часть жилья по своим первым рамочным соглашениям. Именно поэтому на юге сейчас такой внушительный выбор новостроек. В центре картина совсем иная: Herzliya реализовала лишь 31,3 % от своего первого пакета и пока ни одной квартиры из гигантского соглашения 2025 года, рассчитанного на 22 006 объектов. В Netivot второй договор примерно на 17 000 квартир тоже пока так и не стартовал.

Что определяет разницу?

Эксперт по муниципальному управлению в комментарии для Globes подчеркивает: все упирается в хватку местной мэрии. Городские власти должны уметь договариваться, отстаивать свои интересы перед министерствами и заранее закладывать бюджет на содержание новых микрорайонов. Там, где муниципалитет справился с задачей, зафиксирован мощный рывок — как по объемам строительства, так и по притоку населения.

Что это меняет для покупателя

Соглашение Heskem Gag — это не гарантия сдачи объектов в срок, но очень наглядный ориентир.

- В городе, где все участки уже выведены на рынок, новостроек много: школы и дороги подтягиваются вовремя, но жесткая конкуренция между проектами способна придержать рост цен при перепродаже в короткой перспективе. Зато здесь куда проще торговаться.
- В отстающих городах новое жилье остается дефицитом. Цены там держатся крепче, но вот реальные сроки появления будущих кварталов пока в тумане.
- В городе, который только что заключил сделку — вроде Holon с планом примерно на 10 700 квартир в рамках восьми проектов и заявленными инвестициями порядка 3,1 млрд ₪, — реальные плоды будут видны лишь через десять лет, а то и позже. Мы подробно разбирали этот кейс в материале про проект на 2 084 квартиры в районе Holon Est.

Этот расклад дополняет картину прошлой недели: вывод государственных земель на тендеры в 2026 году резко просел. Из-за разрыва между подписанными, но не запущенными в продажу проектами и падением числа земельных аукционов, рынок новостроек будет все сильнее зависеть от проектов городской реновации — как это происходит сейчас в Netanya.

Как использовать этот отчет на практике

Если вы покупаете недвижимость из-за границы, темпы продаж помогают отсеять неподходящие города еще до визита в страну: по ним видно, где инфраструктуру почти наверняка сдадут одновременно с жильем. А тем, кто уже живет в Израиле, эта статистика позволяет оценить перспективы собственного района и понять будущую конкуренцию при перепродаже.

В обоих случаях стоит взять на вооружение несколько базовых правил:

1. Сравните доступный бюджет по разным городам с помощью нашего калькулятора бюджета по городам.
2. Оцените реальную стадию развития района: дороги, школы, транспорт, а не только красивый макет в офисе продаж.
3. Просчитайте полную стоимость: НДС 18 % включен в цену новостройки, сопутствующие расходы на сделку составят еще 10–13 %, плюс налог на покупку (Mas Rechisha), ставка которого зависит от вашей ситуации.
4. Проверьте разрешение на строительство, банковские гарантии и договор строго до того, как ставить подпись.

Такой аудит держится на трех профессионалах: адвокат · ипотечный брокер · архитектор. Юрист берет на себя безопасность договора и гарантий, брокер выстраивает финансирование, а архитектор оценивает планировки и технические спецификации.

Главное

Зонтичные соглашения (Heskem Gag) преобразили многие города, особенно на юге страны, но больше половины обещанного жилья пока так и не построили. Чтобы взглянуть на эти цифры в контексте последних событий, читайте наш обзор недели. В каталоге IsraelStart представлено более 300 новостроек по всему Израилю: загляните в каталог и запросите персональный расчет — это ни к чему вас не обязывает.

Источники

- Globes — Рамочные соглашения («эскемей гаг»): запланировано почти 600 000 квартир, продано меньше половины (06/10/2026)
- Globes — Тендеры Земельного управления Израиля (28/09/2026)