Инвесторы в Израиле: почти каждый второй перепродал с убытком в 2025 году

Почти каждый второй инвестор, перепродавший свою недвижимость менее чем за пять лет в 2025 году, сделал это с убытком. Эта цифра, основанная на данных Министерства финансов, проанализированных Галит Бен Наим и опубликованных 1 ноября, разрушает образ израильских инвестиций в недвижимость как беспроигрышного вложения. Она не говорит о том, что арендные инвестиции мертвы: она говорит о том, что решающим фактором стал срок владения. Недвижимость, купленная на пике цен и перепроданная слишком рано, не окупает ни расходы на приобретение, ни разворот рынка. Разберём эти данные подробно, регион за регионом и срок владения за сроком владения, прежде чем сделать практические выводы для тех, кто рассматривает инвестиции сегодня.

Данные Минфина

Из примерно 12 000 продаж, совершённых в 2025 году инвесторами, владевшими недвижимостью менее пяти лет, 47,5 % завершились с убытком. Иными словами, сценарий «покупаю на этапе строительства, перепродаю при сдаче или вскоре после неё с прибылью» провалился почти в одном случае из двух для недавней когорты. Эти инвесторы покупали в период высоких цен и перепродают на рынке, где реальные цены снижаются — само Министерство строительства оценивает снижение примерно в 10 % с учётом специальных условий застройщиков, как мы подробно рассказываем в итогах недели от 1 ноября.

Юг — наиболее пострадавшая зона

Средний показатель по стране скрывает сильные различия. На Юге 62 % быстрых перепродаж инвесторами были совершены с убытком: именно там умножились новые программы, предназначенные для инвесторов, часто покупаемые дистанционно, в расчёте на низкие входные цены и привлекательную доходность на бумаге. Когда рынок разворачивается, именно эта недвижимость — многочисленная, похожая, находящаяся в прямой конкуренции с непроданным запасом застройщиков — первой вынуждена снижать цену, чтобы найти покупателя. И наоборот, редкость защищает: хорошо расположенная недвижимость в районе, где новое предложение ограничено, сохраняет ликвидность, которой у крупных стандартизированных проектов больше нет.

Есть также вопрос продукта. Программы, проданные инвесторам на Юге, часто обещали доступный входной билет и простое управление, иногда дистанционное, без просмотра. Однако недвижимость, купленная без просмотра, в незнакомом районе перепродаётся точно так же, как покупалась: по рыночной цене на данный момент, перед покупателями, которые, со своей стороны, сравнивают всё. Когда десятки почти идентичных объектов одновременно выходят на перепродажу в тот момент, когда застройщик распродаёт свои последние новые лоты, равновесная цена формируется в самом низу диапазона. Зафиксированный Минфином убыток — это, следовательно, не только вопрос цикла: он также наказывает за покупки по брошюре, без анализа конкурирующего запаса и реальной глубины местного спроса на аренду.

Время — лучший союзник инвестора

Наиболее полезное прочтение этих данных укладывается в одну кривую. Доля продаж с убытком падает до 17,2 % при перепродажах, совершённых после шести-десяти лет владения, а затем до всего 1,9 % после более чем тридцати лет. Посыл предельно ясен: этих инвесторов наказала не израильская недвижимость, а преждевременный выход. Расходы на приобретение — налог на покупку, адвокат, брокерские услуги — составляют около десятой части цены и должны амортизироваться за счёт арендной платы и времени, прежде чем перепродажа сможет принести прибыль. При коротком сроке владения любой разворот цикла оборачивается убытком; длительный срок владения сглаживает циклы, включая тот, который рынок переживает в 2026 году.

Что это меняет для арендных инвестиций

Для тех, кто инвестирует сегодня, эти цифры устанавливают три методических правила. Во-первых, покупать с горизонтом владения не менее семи-десяти лет и с самого начала учитывать полную стоимость кругового цикла, а не только цену покупки. Во-вторых, отдавать предпочтение районам, где конкурирующее новое предложение невелико — запас завершённых непроданных квартир, который подскочил примерно до 10 500 единиц к концу августа, как объясняется в нашей статье о завершённом непроданном запасе, давит на цены перепродажи там, где он сконцентрирован. Наконец, следить за налогообложением: проект налогообложения арендной платы с первого шекеля изменил бы чистую доходность многих арендодателей, если бы был принят. Перед подписанием сравните сценарии по городам с помощью симулятора бюджета по городу: хорошая инвестиция 2026 года — это не та, что обещает самую быструю перепродажу, а та, чьи цифры выдерживают проверку, даже если выход придётся ждать десять лет.

Трезвый взгляд на эти данные — это также способ защититься от симметричной ошибки: сделать вывод, что инвестировать больше не следует вообще. Та же статистика показывает, что длительное владение остаётся в подавляющем большинстве случаев выигрышным, а нынешний рынок — снижающиеся реальные цены, застройщики, готовые к переговорам, завершённый запас, доступный немедленно — предлагает точки входа, которых у покупателей 2021 года никогда не было. Разница между инвестором, который теряет, и тем, кто выигрывает, редко связана с самой недвижимостью: она связана с ценой, уплаченной в день покупки, с надёжностью арендного сценария и со временем, которое дают себе перед выходом.

Источники

- Министерство финансов — Перепродажи инвесторов в 2025 году: 47,5 % продаж с убытком при владении менее пяти лет, анализ Галит Бен Наим (01/11/2026)
- Globes — Генеральный директор Министерства жилищного строительства: реальные цены снижаются примерно на 10 %, включая предложения (04/11/2026)